任澤平：下個(gè)買(mǎi)房時(shí)機(jī)是2019年或2020年！你同意嗎？

    一份年薪1500萬(wàn)的聘請(qǐng)，讓任澤平這位原本存在于金融圈的賣(mài)方首席分析師成了徹底的網(wǎng)紅首席。

    也許會(huì)有粉絲問(wèn)：任澤平是何許人呢？

    近兩年最火的賣(mài)方分析師之一，堅(jiān)定戰(zhàn)略看多中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀首席，「新周期」的發(fā)明者和堅(jiān)定倡導(dǎo)者。但在圈內(nèi)，大家最樂(lè)于給他的標(biāo)簽，還是「金融圈第一網(wǎng)紅」。

    他其貌不揚(yáng)，個(gè)子不高，但真正敢說(shuō)，而且說(shuō)得特別接地氣。看他微博的個(gè)人簡(jiǎn)介，“大滿貫冠軍分析師”，底氣十足。

    所以當(dāng)秦朔與任澤平見(jiàn)面，介紹說(shuō)：

    “任澤平先生是在我國(guó)證券市場(chǎng)宏觀分析方面最具影響力和號(hào)召力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家”。

    任博答道：

    “影響力談不上，也就是在證券市場(chǎng)影響力排在第一第二的位置?！?/p>

    如此耿直回答，估計(jì)要閃了秦朔的腰......

    這次談話中，任澤平做了最后的賣(mài)方喊話，預(yù)判了未來(lái)趨勢(shì)，QQ老師覺(jué)得，有些觀點(diǎn)還是有參考意義的，故整理談話中的精華部分，供粉絲們參考。

    關(guān)于房地產(chǎn)：以前流行的觀點(diǎn)都是錯(cuò)的

    為什么很多人對(duì)房地產(chǎn)看錯(cuò)？

    任澤平表示，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)大家關(guān)注的多，爭(zhēng)議也多，并且很少有人能真正把房地產(chǎn)給說(shuō)清楚的，甚至大部分流行的觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的。

    我覺(jué)得第一個(gè)是不了解政策。比如說(shuō)當(dāng)我們很多人講房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，誰(shuí)告訴你房地產(chǎn)就是一個(gè)市場(chǎng)？中國(guó)土地供給都是管制的，市場(chǎng)起碼是要有供求的對(duì)吧？分析的邏輯框架就錯(cuò)了，還在那分析什么？所以那么多人過(guò)去十多年不停在看空，結(jié)果漲成這樣對(duì)吧，所以說(shuō)你首先要了解政策。

    第二個(gè)不要試圖用單一邏輯來(lái)解釋。比如說(shuō)大家經(jīng)常講中國(guó)要人口老齡化了，所以房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了。老齡化這個(gè)話題講了多少年了，房?jī)r(jià)還是無(wú)畏無(wú)懼地上漲。

    判斷房?jī)r(jià)記住一句話就夠了

    如何判斷房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌？任澤平之前就提出來(lái)了這個(gè)判斷方法，并且得到了地產(chǎn)圈的一致認(rèn)同。

    我大致試圖建立一個(gè)框架，判斷房地產(chǎn)，包括怎么判斷價(jià)格，投資、銷(xiāo)售。我這十年的研究用一句話來(lái)概括就叫長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。

    1、長(zhǎng)期看人口

    長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)人口流入的地方有潛力，因?yàn)槿瞬攀欠孔拥淖罱K需求，人都跑了，這個(gè)地方房地產(chǎn)肯定沒(méi)有投資價(jià)值長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)。短期炒一把，后來(lái)會(huì)跌得很慘了。

    什么人流入啊？有才華的年輕人，他帶著夢(mèng)想來(lái)；還有那些財(cái)富凈值人士，他帶著財(cái)富來(lái)這個(gè)地方，它有活力，它有希望，那這個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)它未來(lái)就是有潛力的

    除此之外，任澤平還提到了支持未來(lái)發(fā)展“大都市圈”的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，從上百年來(lái)的城市話經(jīng)驗(yàn)可以看出，不管是美國(guó)、歐洲、日本、韓國(guó)，人口基本都是往大城市圈遷移。

    因?yàn)榇蟮亩际腥Ω?jié)約土地，更節(jié)約資源、更有活力、更有效率，更能為那些有才華的年輕人提供實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的機(jī)會(huì)，這是一種文明。你控制大城市規(guī)模，不讓人來(lái)，不讓他享受城市的文明，這是反文明的。

    （補(bǔ)充舉例：什么地方房?jī)r(jià)會(huì)漲？人流入的，庫(kù)存低的，合肥、鄭州、深圳、南京、上海，這是過(guò)去一年漲價(jià)最多的。什么地方房?jī)r(jià)漲不動(dòng)呢？庫(kù)存高的，人口流出的，呼和浩特、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、烏魯木齊等城市。）

    2、中期看土地

    中期看土地，人流入的、最近這兩年沒(méi)供地的，那更有投資前景了。

    在我們的城市規(guī)劃里，有一句話十年沒(méi)變，叫控制大城市規(guī)模、重點(diǎn)發(fā)展中小城市、區(qū)域均衡發(fā)展。你好好琢磨他這句話，控制大的，重點(diǎn)發(fā)展小的，但實(shí)際人口流動(dòng)過(guò)程中可以看出，中國(guó)人口都是從東北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。

    人來(lái)到大的城市圈，而規(guī)劃要控制規(guī)模，控制供地甚至不供地。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)供需關(guān)系理解，不供地，人來(lái)了，那價(jià)格只能暴漲。

    由此，我們可以大致推斷，東北、西北及三四線城市的庫(kù)存量大，供地多，人口流入少，供大于求，房?jī)r(jià)這波雖然漲起來(lái)一波，但投資這些城市，風(fēng)險(xiǎn)依舊很大。

    中國(guó)的房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。比如說(shuō)過(guò)去的兩年北京上海房?jī)r(jià)翻了一倍，東北房?jī)r(jià)沒(méi)漲啊。

    所以搞開(kāi)發(fā)的人永遠(yuǎn)記住，房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)也要記得它是有區(qū)域?qū)傩缘?/p>

    3、短期看金融

    對(duì)于這部分的分析，我們可以先看上次四點(diǎn)老師的分析大利空！特朗普減稅加息，留給剛需買(mǎi)房的時(shí)間不多了。

    還可以參照任澤平之前的演講。

    對(duì)政策，未來(lái)整個(gè)的政策組合會(huì)發(fā)生變化，過(guò)去八年全球放水，中國(guó)也是一個(gè)放水周期，14年、15年放水引發(fā)了股市到房市的爆漲?，F(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)加息和中國(guó)貨幣政策轉(zhuǎn)向，標(biāo)志著過(guò)去八年的貨幣寬松周期結(jié)束了，未來(lái)是一個(gè)財(cái)政擴(kuò)張的時(shí)代。

    什么時(shí)間買(mǎi)房合適？

    在預(yù)判買(mǎi)房時(shí)機(jī)上，任澤平認(rèn)為：

    因?yàn)槲沂且幻暧^分析師，我的長(zhǎng)處是做大類(lèi)資產(chǎn)配置。比如說(shuō)17、18年炒股票，19、20年買(mǎi)房。然后炒股票，17、18年炒有基本面的股票。

    19、20年買(mǎi)人口流入地方的房子，這是我的建議。

    （說(shuō)說(shuō)個(gè)人觀點(diǎn)，很多剛需買(mǎi)房是有時(shí)間成本的，對(duì)于不著急買(mǎi)房的粉絲，個(gè)人認(rèn)為，不用非等到2019年才開(kāi)始去跑盤(pán)看房，從2018年年底開(kāi)始，可以相機(jī)而行、擇機(jī)入市。）

    最后，任澤平還有兩句話，我也很認(rèn)同：

    1、“我覺(jué)得人一定要真誠(chéng)，忽悠別人最終忽悠的是自己和你的職業(yè)生命。所以我覺(jué)得一定要真誠(chéng)，錯(cuò)了要勇于面對(duì)，正確了也不要沾沾自喜，要不斷學(xué)習(xí)，要自我進(jìn)化?！?/p>

    2、“投資，很多人把它理解為積累財(cái)富。我的理解是——人的價(jià)值還是取決于對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)的大小，我覺(jué)得還是要不忘初心，就是要感恩這個(gè)時(shí)代給我們提供的機(jī)會(huì)，最終你所有的工作、你所有的成就都是時(shí)代給的，所以你要回饋時(shí)代，要為時(shí)代為社會(huì)作出貢獻(xiàn)，所謂王陽(yáng)明講的：此心光明致良知。這樣的話，你心里做什么都是很踏實(shí)的?！?/p>