收房入住

交房流程

依據(jù)商品房買賣合同的約定,開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。在交房的時(shí)候，開發(fā)商都會(huì)有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，不過，建議初次收房的業(yè)主們還是找熟悉的人或者有過購房經(jīng)驗(yàn)的朋友陪同一起收房。

1、確認(rèn)收房流程——開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料，雙方確認(rèn)收房流程；

2、領(lǐng)取收房驗(yàn)房表——業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明；

3、綜合驗(yàn)收——業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)；

4、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議；

5、驗(yàn)收完付款，開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等；

6、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》；

7、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要或蓋章確認(rèn)的收據(jù)；

8、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)，若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦，

9、業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

房屋驗(yàn)收

1. 入戶門檢查

   驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：

   (1)門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；

   (2)門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；

   (3)門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；

   (4)門制作的允許偏差:門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對(duì)角線長(zhǎng)度允許偏差為3mm；

   (5)安裝的留縫限值、允許偏差:門扇對(duì)口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5--2.5mm；

   (6)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm

   
   

   業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

   (1)門框檢查:門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；

   (2)門扇檢查:門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；

   (3)門鎖檢查:門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；

   (4)開啟檢查:門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動(dòng)；

   (5)門把手檢查:安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無異常阻力，表面有無缺損、變形；

   (6)密封檢查:門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)

   
   

   一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴(yán)重的有面板開裂、深長(zhǎng)的劃痕等，可能是施工過程中對(duì)門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場(chǎng)修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時(shí)可以要求反廠鋸短處理(注:關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請(qǐng)地產(chǎn)工程 部評(píng)判決定);門鎖的問題一般會(huì)出現(xiàn)在裝修使用期間，如果發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。
   

2.鋁合金門窗檢驗(yàn)

1. 門窗檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

2. (1)鋁合金門窗質(zhì)量:表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕;大面應(yīng)無劃痕、碰傷;

3. (2)鋁合金門窗安裝允許偏差:門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;

4. (3)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋;

5. (4)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢;

6. (5)鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N;

7. (6)鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量:玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)印⒚芊饽z、涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。

8. 
   

9. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查:

10. (1)窗框檢查:窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等;

11. (2)型材檢查:表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等;

12. (3)五金件及開啟檢查:要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固，關(guān)窗后不漏氣;

13. (4)密封檢查:窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象;

14. (5)玻璃檢查:安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

15. 
    

16. 對(duì)于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場(chǎng)確定，有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。

3.陽臺(tái)欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn)

1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):

2. (1)護(hù)欄成品質(zhì)量:護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密;

3. (2)護(hù)欄安裝的允許偏差:護(hù)欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護(hù)欄安裝必須牢固端正;

4. (3)住宅的陽臺(tái)欄板或欄桿凈高，六層及六層以下的不應(yīng)低于1.05m;七層及七層以上的不應(yīng)低于1.10m。欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m。

5. 
   

6. 一般業(yè)主對(duì)護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡(jiǎn)單的補(bǔ)漆工作，遇到難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處理。

4.地面檢驗(yàn)

1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

2. (1)地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓(考慮到我國(guó)施工企業(yè)的實(shí)際水平，對(duì)空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時(shí)，可不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷);

3. (2)地面表面應(yīng)密實(shí),不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;

4. (3)地面表面的允許偏差:表面平整度允許偏差為5mm，標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm，厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的1/10;

5. (4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無積水。

6. 
   

7. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對(duì)地面的以下方面進(jìn)行檢查：

8. (1)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷;

9. (2)地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象;

10. (3)地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識(shí);

11. (4)地面是否預(yù)留裝修地面做法。

5.墻面檢驗(yàn)

1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

2. (1)墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;

3. (2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象;

4. (3)有排水要求的部位應(yīng)做滴水線(槽)，滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低;

5. (4)墻面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm。

6. 
   

7. 一般業(yè)主對(duì)墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的范圍為:單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。

8. 
   

9. 一般裂縫檢查重點(diǎn)：

10. (1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);

11. (2)承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);

12. (3)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);

13. (4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對(duì)貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫)，根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力;

14. (5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對(duì)穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對(duì)待的;

15. (6)陽臺(tái)、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患)

6.防水檢驗(yàn)

1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):

2. (1)防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求，無明顯積水現(xiàn)象;

3. (2)細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。

4. 
   

5. 房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題，防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房、屋面業(yè)主在收樓時(shí)會(huì)要求做24小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏。

7.給排水檢驗(yàn)

1. 毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容:

2. (1)現(xiàn)有閥門、龍頭檢查:位置是否合理，開啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象;

3. (2)管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好;

4. (3)預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開;

5. (4)水表檢驗(yàn):水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;

6. (5)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長(zhǎng)過低影響裝修;

7. (6)排水口、地漏口檢測(cè):是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴(yán)密;

8. (7)排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。

8.電氣檢驗(yàn)

1. 對(duì)于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容:

2. (1)分戶配電箱檢查:配電箱安裝垂直度符合國(guó)家規(guī)范要求;箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動(dòng)作正確，控制范圍正確;箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號(hào)齊全，正確;倒想與開關(guān)連接牢固緊密;

3. (2)電表檢查:電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;

4. (3)開關(guān)插座檢查:開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞;開關(guān)控制范圍正確;開關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙;導(dǎo)線接線符合國(guó)家規(guī)范要求;

5. (4)照明檢查:燈具安裝牢固、位置正確;

6. (5)其他弱電系統(tǒng):對(duì)講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

注意事項(xiàng)

1. 注意及時(shí)接收入住通知書

   這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間；接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。
   

   提示:

   （1）要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多；

   （2）收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠；

   （3）有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)；

   （4）若購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

2.確定房屋是否達(dá)到交付條件

1. （1）《竣工驗(yàn)收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。

2. （2）《住宅質(zhì)量保證書》

3. 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

4. （3）《住宅使用說明書》

5. 《住宅使用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。

6. （4）《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》

7. （5）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

8. （6）《實(shí)測(cè)面積登記表》

9. 
   

10. 提示:

11. （1）只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

12. （2）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

13. （3）對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

14. （4）如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收"關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函"。

15. （5）提醒您:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

16. （6）如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

3.房屋檢驗(yàn)

1. 收房過程中必須要掌握一個(gè)原則“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件)，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。

2. “先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋:

3. （1） 檢測(cè)房屋面積:

4. 要求開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。

5. （2）檢驗(yàn)房屋質(zhì)量:

6. 房屋本身的質(zhì)量；景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定；裝修質(zhì)量

7. 
   

8. 提示:

9. （1）一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則；

10. （2）如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)；

11. （3）購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占；

12. （4）若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；

13. （5）只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以"未繳納相關(guān)費(fèi)用"等任何理由而拒絕交房；

14. （6）不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

4.驗(yàn)收結(jié)果

1. （1）房屋檢驗(yàn)沒有問題的:按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2. （2）如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3. （3）發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天)。

4. （4）對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

5.相關(guān)稅費(fèi)

1. 商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi):

2. (1)契稅

3. (2)房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

4. (3)買賣合同印花稅

5. (4)公共維修基金

6. (5)房屋所有權(quán)登記費(fèi)

7. (6)房屋所有權(quán)印花貼稅

8. (7)權(quán)證工本費(fèi)

9. 
   

10. 稅費(fèi)問題

11. 特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

12. (1)契稅：

13. 業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅

14. 繳納時(shí)間:契稅只能在過戶時(shí)交納

15. 特別提示:除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

16. 實(shí)施:業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

17. (2)公共維修基金

18. 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

19. 稅率:房屋成交價(jià) 的2%。

20. 特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

21. (3)面積測(cè)繪費(fèi)

22. 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為"誰委托，誰付費(fèi)"，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

23. (4)物業(yè)費(fèi)

24. 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

25. 特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。

26. 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

27. (5)產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

28. 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

29. 
    

6.面積問題

1. 面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。

2. （1）存在的問題:

3. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

4. （2）如何解決?

5. 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:

6. a.面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

7. b.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

8. c.提示:

9. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

10. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。

11. (3)關(guān)于分?jǐn)偯娣e

12. 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t:

13. 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；

14. 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；

15. 公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

16. 提示:

17. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

18. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

19. 售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí)，在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

20. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

房屋裝修

房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動(dòng)窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。

裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分——室外裝修是指房屋室外的裝飾；室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡(jiǎn)稱裝修人）對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。

1. （1）準(zhǔn)備工作。驗(yàn)房是件辛苦而復(fù)雜的工程，開始前準(zhǔn)備工作一定要到位，這眼個(gè)驗(yàn)起房來才能得心應(yīng)手。購房合同一定要具備，合同上有許多附件對(duì)裝修房驗(yàn)收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖，約定細(xì)則等。

2. （2）帶有尺寸的房型圖紙?jiān)隍?yàn)收房子前都應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好，不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應(yīng)當(dāng)齊全。

3. （3）在驗(yàn)收房子前要拿好鑰匙，鑰匙數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙，注意不要遺漏了。

4. （4）裝修材料確認(rèn)單也是驗(yàn)收時(shí)不可缺少的，上面記錄了材料的品牌、款式和型號(hào)，驗(yàn)收全裝修房時(shí)需要核對(duì)。

5. （5）驗(yàn)收結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符，一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向政府有關(guān)部門反映，如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，房子交接時(shí)可如實(shí)做好書面記錄，要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行維修。第一步要對(duì)裝修完的房子的整體進(jìn)行檢查，核對(duì)面積、核對(duì)位置朝向、測(cè)量公用面積，檢驗(yàn)一些戶外設(shè)施是否完好。

6. （6）核對(duì)工程項(xiàng)目往往會(huì)被許多業(yè)主忽略，認(rèn)為不大可能出現(xiàn)問題，實(shí)際上有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項(xiàng)目有所遺漏。

7. （7）驗(yàn)房要關(guān)注一下所用材料是否與合同上承諾的相一致，是否是知名品牌，型號(hào)款式是否對(duì)應(yīng)等等，有差錯(cuò)應(yīng)及時(shí)交涉。

8. （8）小高層裝修后有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)問題，層高與發(fā)展商的承諾得不相符，層高在裝修前本來就緊張的小高層，裝修后更容易變得壓抑。

9. （9）陽臺(tái)能否封閉是業(yè)主收房后普遍需要關(guān)注的問題，購買裝修房的業(yè)主也一定要考慮到，如果將來陽臺(tái)要進(jìn)行封閉，可能某些布局還需要改動(dòng)。

10. （10）衛(wèi)生間排風(fēng)孔有沒有留好是驗(yàn)收中不應(yīng)當(dāng)忽視的環(huán)節(jié)，可以揭開吊頂來檢查一下管道是否都安裝到位。

11. （11）有些空置下來的結(jié)構(gòu)大家一定不能忽視，尤其要注意尺寸，看將來可以做何利用，比如說廚房的這個(gè)空檔不足以擺放冰箱，就很尷尬了。

12. （12）仔細(xì)核對(duì)圖紙，看重要設(shè)施的位置是否變動(dòng)，變動(dòng)應(yīng)當(dāng)記錄在案;這個(gè)線盒設(shè)計(jì)的位置本應(yīng)該在墻面上方，施工方進(jìn)行了改動(dòng)，不修改設(shè)計(jì)今后很難明確責(zé)任。

收房糾紛

業(yè)主在進(jìn)行收房驗(yàn)房的工作時(shí)，很容易因?yàn)橐恍﹩栴}和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。那么，又有哪些糾紛時(shí)經(jīng)常發(fā)生的，以及應(yīng)該采取怎樣的解決方法呢？

1、書面材料不能少

業(yè)主在收房驗(yàn)房前，一定要向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》，以及一些其他的書面材料。如果商家沒有提供這些材料就要求業(yè)主簽署入住單，業(yè)主可以選擇暫不收房。

應(yīng)對(duì)方法：對(duì)于這種材料不全的情況，業(yè)主可以先不急著收房，首先去和開發(fā)商溝通，要求開發(fā)商提供該有的材料。如果開發(fā)商一定要求業(yè)主收房，那么在驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主要將在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格現(xiàn)象，記錄在驗(yàn)房交接表中，還要直接寫明缺少哪些文件，并保留好這些文件的原件或是復(fù)印件。

2、房子存在質(zhì)量問題

驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，也很容易引起業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，例如水、電路鋪設(shè)不合理，墻體存在裂縫等問題。在驗(yàn)房時(shí)，開發(fā)商人員總是會(huì)找各種借口，或是向業(yè)主做出重重承諾，不讓業(yè)主將這些問題寫到驗(yàn)收材料里，但業(yè)主要千萬小心不要輕易上當(dāng)。

應(yīng)對(duì)方法：不要輕易相信開發(fā)商工作人員的口頭承諾，很可能你剛簽完入住單，他們就“忘了”自己說過了什么。在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的任何問題，不管大小，都要做好記錄，有條件的，較好帶上相機(jī)，留下圖片資料。

3、先驗(yàn)房，再收房

能夠更好地保障業(yè)主利益的收房驗(yàn)房順序，應(yīng)該是先驗(yàn)房，再收房，但很多開發(fā)商會(huì)先讓交費(fèi)收房，再帶業(yè)主去驗(yàn)房，等驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了問題，業(yè)主就很難掌握主動(dòng)權(quán)了。

應(yīng)對(duì)方法：業(yè)主應(yīng)該向開發(fā)商要求先進(jìn)行驗(yàn)房工作，再收房，如果開發(fā)商要求先收房，業(yè)主可以在收房文件中，寫清楚未進(jìn)行驗(yàn)房工作。

4、專業(yè)與非專業(yè)的不同看法

大部分的業(yè)主朋友都不常接觸到裝修行業(yè)，很多人都是在買房后，才開始去了解、學(xué)習(xí)裝修知識(shí)，跟專業(yè)的開發(fā)商人員比起來，就顯得很不足。在驗(yàn)收中遇到問題時(shí)，業(yè)主和開發(fā)商人員看問題的角度就會(huì)有所差異，這種差異，也常常會(huì)導(dǎo)致一些糾紛。

應(yīng)對(duì)方法：發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，業(yè)主先不要著急地直接下定論，聽聽開發(fā)商人員給出的專業(yè)解釋，若是實(shí)在不認(rèn)同，可以將問題寫進(jìn)驗(yàn)收文件中?；蛘邩I(yè)主可以請(qǐng)第三方的專業(yè)人員陪同，一起進(jìn)行驗(yàn)房。

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