業(yè)內(nèi)人士解讀:銀監(jiān)會四條地產(chǎn)信貸措施劍指何方？

    銀監(jiān)會四條措施劍指何方？——業(yè)內(nèi)人士解讀銀監(jiān)會整頓地產(chǎn)信貸政策

    新華社記者羅宇凡

    ２６日，中國銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為配合國務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為，銀監(jiān)會已要求銀行業(yè)金融機構(gòu)積極做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作。政策出臺后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，防控工作要求的出臺對打擊囤地、捂盤惜售，降低房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險將起到積極作用。

　　警示作用明顯　仍待政策配套

    銀監(jiān)會要求指出，經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要將其列入警示名單，不得對其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實采取保全措施。

    對此，北京中原房地產(chǎn)三級市場部經(jīng)理宮萍表示，對于目前以貸款為主要資金來源的房地產(chǎn)行業(yè)來說，銀監(jiān)會提及對于囤地及捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁止貸款會有很大的警示作用。

    不過一些業(yè)內(nèi)人士也表示，由于政府對于捂盤惜售的打擊決心很大，很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始采用“曲線救國”的方式，通過高開盤價減緩銷售速度的方法變相捂盤。同時對于開發(fā)企業(yè)囤積的地塊，現(xiàn)在也沒有明確的政策規(guī)定必須整地同時開發(fā)，很多開發(fā)企業(yè)依舊可以通過逐次開發(fā)的方式放緩開發(fā)過程。因此，這一條政策能否對市場起到更多實際作用，很大程度上還要看是否有其他配套監(jiān)管措施的出臺，尤其是對囤地行為的界定，以及對商品房定價的合理性進(jìn)行監(jiān)督。

　　防止重復(fù)抵押　減少信貸風(fēng)險

    銀監(jiān)會在房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控工作中要求，對囤地、捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用所持有土地作為貸款抵押品的，各銀行認(rèn)真查處可能存在的重復(fù)抵押問題，并對抵押率進(jìn)行扣減。

    ２００９年，寬松的信貸政策使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金極其充裕。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在２００９年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，國內(nèi)貸款達(dá)到１１２９３億元，增長了４８．５％。迅速增長的房地產(chǎn)開發(fā)信貸對風(fēng)險控制同樣提出了更高的要求。

    北京中原房地產(chǎn)三級市場部研究員靳瑞興分析認(rèn)為，土地作為抵押品進(jìn)行開發(fā)是商品房市場上的慣例，新的要求中開始調(diào)查重復(fù)抵押首次提及抵押率扣減這樣的細(xì)節(jié)，顯示出監(jiān)管方的決心以及政策的可操作性。這將有利于抑制部分開發(fā)商利用土地再抵押、重復(fù)抵押套取資金再投資樓市，從而能夠達(dá)到減少信貸風(fēng)險的目的。

    配合央企退出　力度非常之大

    銀監(jiān)會還要求，對國資委公布的７８家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。

    浩華置業(yè)有限公司董事長張建新在接受新華社記者采訪時表示，這一政策有效地配合了日前國資委要求７８家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)市場的政策。

    “央企之所以能夠在去年那么高調(diào)的買地，制造出許多地王，其中很重要的一點就是他們比一般房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得銀行的信貸支持。新政策明確表示對于退出央企，不再受理在建工程以外的授信，這個力度非常之大，可以說是在資金面上對部分央企退出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了保證。”張建新表示。

    過去的一年，在經(jīng)濟刺激計劃的推動之下，市場的流動性異常充裕，天量的信貸和資金投放相當(dāng)一部分都進(jìn)入了央企、國企的口袋。以中化方興地產(chǎn)為例，方興地產(chǎn)在２００９年４月、５月間先后分別獲得中行和工行２００億元、４５億元的授信。而類似于方興地產(chǎn)的多家央企背景的地產(chǎn)企業(yè)在年內(nèi)也都拿到了超過百億元的銀行授信。大量的信貸支持對于制造“地王”，推高地價起到了重要作用。

    保障金融安全　規(guī)范市場發(fā)展

    防控工作要求還包括，堅決貫徹落實“三個辦法一個指引”（《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》《個人貸款管理暫行辦法》和《項目融資業(yè)務(wù)指引》），通過“受托支付”“實貸實付”的貸款使用支付方式，有效加強對貸款用途和貸款使用的管理。對于監(jiān)測到的貸款違規(guī)流入股市、房市問題要堅決查處，不留隱患。

    對此，北京中原房地產(chǎn)的市場研究人員表示，銀監(jiān)會的要求再次重申了加強貸款用途管理，證明了銀監(jiān)會已經(jīng)越來越重視房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融安全，下一步很可能會從政策細(xì)節(jié)上開始逐漸抑制房地產(chǎn)市場的過熱表現(xiàn)。

    宮萍表示，從目前的系列政策看，大多還是從規(guī)范市場的角度出發(fā)，并沒有采取銀監(jiān)會調(diào)控市場的一般手段：例如利率、貸款成數(shù)、貸款額度、開發(fā)企業(yè)自有資本率等。所以政策在短期內(nèi)作用不一定非常明顯，但是從長期來看必然會規(guī)范市場的發(fā)展。