選房目標(biāo)

房屋類型

我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，經(jīng)常會(huì)聽到高層、小高層、洋房等名詞，不同的購(gòu)房客戶有不同的購(gòu)房需求，那么，到底有哪些房屋類型呢？就讓小編來給大家理一理：

根據(jù)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

普通住宅：各坐標(biāo)準(zhǔn)不一樣。北京的普通住宅需要滿足三個(gè)條件，即容積率1.0以上，面積140平方米以下，實(shí)際銷售價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

公寓式住宅：大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等，還有一部分附設(shè)于酒店之內(nèi)。

Townhouse：也叫聯(lián)排別墅，“有天、有地、有獨(dú)立的庭院，還有專用車位或車庫(kù)”，因此也被稱為“四有人才”，由幾幢三層以下的低層住宅并聯(lián)而成。Townhouse在形式上比較接近3~4層的低層住宅與別墅。與低層住宅的區(qū)別是：Townhouse在一個(gè)垂直層面只有一戶，而低層住宅在一個(gè)垂直層面有多戶，且在同一單元的同一層有2～3戶不等;另外，每戶都有私家花園，而低層住宅只有首層住戶才可能有私家花園。與別墅的區(qū)別是：Townhouse不是獨(dú)立成棟，而是由多套住宅并聯(lián)在一起。

花園洋房：一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，戶外小區(qū)也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。

小獨(dú)棟：別墅市場(chǎng)細(xì)分出來的一種產(chǎn)品類型，它介于嚴(yán)格意義上的別墅和Townhouse之間，獨(dú)立式住宅，建筑面積通常在300平米以下，不超過400平米，不是很貴的價(jià)位，相比普通商品房配套設(shè)施更齊全、更講究格局。

復(fù)式住宅：由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。它在概念上是一層，其目的是提高住宅空間利用率。

躍層住宅：有由上、下兩層樓面，臥室，起居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

錯(cuò)層住宅：多層面梯級(jí)躍升式住宅，指一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上，有“壓縮了的復(fù)式”之稱。

Loft：原意是“在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑”，其最直觀的特點(diǎn)就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺是，Loft就是一個(gè)大房子，在這個(gè)空蕩蕩的空間里，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。

小貼士：

對(duì)于購(gòu)房者，要弄清楚復(fù)式、躍層、錯(cuò)層的面積計(jì)算方法：

躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積之和;復(fù)式住宅的面積計(jì)算方法與躍層住宅一樣。

錯(cuò)層式住宅的面積計(jì)算參照平面住宅面積計(jì)算。所謂平面式是相對(duì)錯(cuò)層、復(fù)式的提法，即住宅的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，也就是我們最常見的住宅。

雙拼：兩幢別墅在一起，即隔壁。其特點(diǎn)是：獨(dú)門獨(dú)院，三面采光，有庭院也有閣樓。

疊拼：由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每套戶型疊上有露臺(tái)或疊下有花園。

根據(jù)建筑形式

板樓：戶型是南北或東西通透，戶型一般比較狹長(zhǎng)，每層住戶較少，一般就只2戶，總層數(shù)一般較少。

塔樓：一般是指高層建筑，戶型不能南北或東西通透，戶型一般比較方正，塔樓每層的住戶多為6戶以上。塔樓平面圖的特點(diǎn)是，一般多于4戶共同圍繞或者環(huán)繞一個(gè)單元通道形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。

板塔結(jié)合：顧名思義，即“板中有塔，塔中有板”。

根據(jù)樓層高度

低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1 ～ 3層建筑物，如平房、別墅等。

多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 ~ 8層。

小高層： 一般把8 ～ 12或13層的建筑稱為“小高層”。

高層：14層及以上的建筑。

按工程進(jìn)度分

按建筑施工進(jìn)度劃分，可把房屋分為期房和現(xiàn)房。

期房：習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。

現(xiàn)房：是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。

按室內(nèi)設(shè)計(jì)分

躍層式住宅：是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。

優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好;②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大;③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

復(fù)式住宅：其實(shí)就是一層，不具備通常理解上的完整的兩層的空間,一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。 -----但是以上概念經(jīng)常被開發(fā)商混淆，已經(jīng)沒有極其嚴(yán)格的定義了

躍復(fù)式住宅：是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域;一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間，客廳為共享式。

錯(cuò)層式住宅：是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。

退臺(tái)式住宅：又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。

按建筑物類型分

單元式住宅：是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。(三到八層)單元式住宅的基本特點(diǎn)：①每層以樓梯為核心(又叫梯間式住宅)，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。

公寓式住宅：是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。也跟單元式的一梯幾戶的住宅不同.---- 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓(如20到30層或更高)，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(十幾戶到幾十戶)每一層都有穿透的公共空間,每個(gè)單戶有獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等;(更人性化的還每隔4到5層設(shè)有公共活動(dòng)場(chǎng)所).還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)的公寓式住宅，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。

花園式住宅：一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。

根據(jù)是否享受政策優(yōu)惠

商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋，不享受政策優(yōu)惠。

經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，不完全具備產(chǎn)權(quán)，可根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策進(jìn)行二手房交易;供應(yīng)對(duì)象為低收入住房困難家庭。

限價(jià)房：可簡(jiǎn)單理解為限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房，但可自由進(jìn)行二手房交易;供應(yīng)對(duì)象為中低等收入家庭。

所需戶型

戶型就是住房的結(jié)構(gòu)和形狀。在社會(huì)的發(fā)展、人們生活水平的提高及各住戶的生活需求、經(jīng)濟(jì)條件不同而千變?nèi)f化。有的是開發(fā)商設(shè)計(jì)，如連片成棟小區(qū)，有的是個(gè)人根據(jù)自家的條件和要求設(shè)計(jì)，如自己建設(shè)的別墅。總之，有什么樣的思維就可以設(shè)計(jì)出不同的戶型。

平層戶型

戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。

躍層戶型

所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

錯(cuò)層戶型

所謂"錯(cuò)層式"住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。

復(fù)式戶型

復(fù)式戶型在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

躍層和復(fù)式、錯(cuò)層

躍層和復(fù)式、錯(cuò)層的區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

一般標(biāo)準(zhǔn)

·采光要好，通風(fēng)流暢，最好能有穿堂風(fēng)，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要

·在選擇住房時(shí)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。

·客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對(duì)著客廳

·客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野

·臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴(yán)格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風(fēng)要好

·衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對(duì)客廳和餐廳，不宜與廚房緊連

·廚房直接對(duì)外采光、通風(fēng)

·陽臺(tái)最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺(tái)應(yīng)大一些，能有兩個(gè)就更好了

·面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏室可不采光通風(fēng)

地理位置

1.根據(jù)購(gòu)房資金選擇：

如果有足夠的資金，可選擇在繁華地段購(gòu)房，各類配套都更加完備，生活相對(duì)便利；也可選擇有著極佳視野的湖景房，美麗且靜謐，讓自己的居所成為真正放松享受的最佳“療養(yǎng)地”，且此類房源往往具有較高的保值功能；

如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱，則可選擇能盡量滿足自己最主要需求的房源，在各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候低價(jià)購(gòu)入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房源，當(dāng)各項(xiàng)設(shè)施完善后，此處房產(chǎn)就會(huì)大幅升值；也可選擇建成時(shí)間較早的二手房，此類房源多分布于城市中心區(qū)或較成熟商圈內(nèi)，地理位置也就自然優(yōu)越些。

對(duì)于房產(chǎn)地理位置不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展?jié)摿?。根?jù)購(gòu)房資金的多少，決定購(gòu)買相應(yīng)地段的房子，凡事盡力而為，不能因?yàn)橘?gòu)買了房子，卻讓生活品質(zhì)下降。

2.根據(jù)工作地點(diǎn)選擇：

住房位置盡量不要距離家人的單位太遠(yuǎn)，有小孩上學(xué)的，則可選擇單位與學(xué)校折中的位置；如無法選擇較近的房源，需考慮交通是否便利，公交的線路是否充足具有可選擇性、駕車上下班的路況如何等。畢竟無論是上班族還是學(xué)生群體的時(shí)間都很寶貴，將多余的時(shí)間花在來回道路上，久了難免會(huì)心生抱怨，影響居住體驗(yàn)。

3.根據(jù)年齡層次選擇：

青年群體可選擇鬧市地段，無論是出行上班還是娛樂都非常便利，也更方便鄰里的溝通交流；

有小孩的可選擇出行便利、靠近學(xué)校的地段，便于孩子就近入學(xué)；

老人群體可選擇周邊生活配套（如醫(yī)院、公園、超市、健身場(chǎng)等）較齊全的郊區(qū)地段，空氣清新噪音少，利于養(yǎng)生。

4.根據(jù)生活習(xí)慣選擇：

住房位置與業(yè)主的生活習(xí)慣息息相關(guān)，有的人喜歡偏向于安靜舒適的狀態(tài)，寧愿多駕車行駛幾公里，也不愿被夜晚鬧市的人聲鼎沸干擾了自己；有的人煩于繞一大圈路去停車場(chǎng)取車，也更偏愛于去哪消費(fèi)、工作、娛樂都便利的地段，哪怕容積率低一點(diǎn)，綠化不那么理想，也覺得不是什么大影響。購(gòu)房更多的還是服務(wù)于生活，只要住得舒適，與自己的習(xí)慣匹配，那就是一個(gè)良好的安身之地。

教育配套

古有孟母三遷，擇鄰而居，教育配套對(duì)于買房置業(yè)和未來生活的重要程度已經(jīng)被越來越多的購(gòu)房者所認(rèn)可，更重要的是，購(gòu)房者對(duì)于教育配套的要求，已經(jīng)不再滿足于居住片區(qū)內(nèi)有學(xué)校資源配套那么簡(jiǎn)單，學(xué)校品牌、教學(xué)硬件、師資力量等問題也是購(gòu)房者普遍關(guān)心的問題。

2020九江市教育局公布學(xué)區(qū)房最新劃分

商業(yè)配套

商業(yè)配套是指商業(yè)性質(zhì)的配套。是指小區(qū)內(nèi)部是否規(guī)劃了商業(yè)體、外部是否臨近武漢各大商圈。小區(qū)周邊的商業(yè)配套越成熟，就越有生活便利性和投資性。

生活配套

生活配套設(shè)施是按人口規(guī)模配備的。配套設(shè)施的齊備程度是決定入住后生活方便及舒適與否的重要因素。特別是近郊區(qū)和新住宅區(qū)應(yīng)有全面了解。樓盤的生活配套包括有學(xué)校、交通、醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、銀行、商場(chǎng)、派出所、餐飲娛樂休閑等設(shè)備設(shè)施的配套情況。

交通配套

交通是連接城市各個(gè)組成部分的各類交通的總稱。城市交通重點(diǎn)是客運(yùn)；早晚上下班時(shí)間是城市客運(yùn)高峰；城市客運(yùn)量大小與各該城市的總體規(guī)劃和布局有直接關(guān)系。因此購(gòu)房者在選購(gòu)房屋時(shí)交通配套是考慮的重要因素之一。

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