民資可建保障房 新政策破樓市困局尚需制度保障

     新華網(wǎng)廣州３月２７日電題：民資可建保障房　新政策破樓市困局尚需制度保障

    新華社記者黃玫、吳濤

    日前國務院常務會議提出，鼓勵和引導民間資本進入保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。廣州市房管部門２５日宣布，計劃年內(nèi)投入４５億元，開工建設(shè)３００萬平方米保障房。北京、吉林此前也宣布將增加政策性用房的土地供應。

    專家認為，推動民間資本進入保障性住房領(lǐng)域，帶動社會資源參與保障房建設(shè)，有利于改變目前單獨由政府承擔建設(shè)、進展緩慢的局面。但是把脈當前房地產(chǎn)市場，一邊是持續(xù)高漲的房價，一邊是難以解渴的保障性住房。今年的保障房建設(shè)是否能夠達到目標？中央的“好經(jīng)”是否能在各地落實？民心工程是否令百姓滿意？這一切還需要得到制度的有力保障，同時要接受時間的考驗。

　　房價持續(xù)高漲　保障房難以解渴

    業(yè)內(nèi)人士稱，當前房價已經(jīng)超過了２００７年的歷史水平，進入了新一輪的發(fā)展期。

    在廣州，一手住宅交易維持價升量減態(tài)勢。根據(jù)廣州市國土房管局發(fā)布的《廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況通報》統(tǒng)計，２０１０年２月，全市十區(qū)一手住宅交易面積為５１．８７萬平方米，同比增加９．５％，環(huán)比減少１０．６％；廣州市十區(qū)一手住宅交易均價為１１９６３元／平方米，同比上升４９．３％，環(huán)比上升３．３％。在北京，兩會閉幕不久，當?shù)匾蝗粘霈F(xiàn)三“地王”，最高地塊單價每平方米近３萬元。

    與商品房市場一片火熱形成鮮明對比的是，全國保障性住房建設(shè)情況進展不盡如人意。全國人大常委會調(diào)研發(fā)現(xiàn)，２００９年３季度，全國當年保障性住房任務完成率僅為２３．６％，在全國城鎮(zhèn)的低保家庭中，各級政府已通過各種方式緩解住房困難的僅占７％左右；在全國已開展廉租住房的城市，其覆蓋面僅在１％左右。

　　新政策出臺惹爭議　樓市困局待破解

    為突破樓市困局，今年以來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度和對保障性住房保障力度。

    ２０１０年１月，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加保障性住房有效供給，加快推進保障性安居工程。３月１１日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求各地確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的７０％。３月２３日，國務院常務會議提出，鼓勵和引導民間資本進入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。

    民間資本能否為緩慢的保障性住房建設(shè)增加動力？業(yè)內(nèi)對此意見不一。

    部分業(yè)內(nèi)人士認為，新政策有利于高效率、充分利用社會資源進行保障性住房建設(shè)，使保障性住房建設(shè)走向高效率、低成本，從而推動保障性住房建設(shè)工作。

    廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲說，近年來保障性住房建設(shè)難以滿足社會需求，主要原因就是政府投入不足。鼓勵民間資本參與保障性住房建設(shè)，一是能廣開門路，帶動更多的社會力量和資源參與保障性住房建設(shè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有成熟的市場運作模式，能避免單獨由政府建設(shè)帶來的低效率高成本，以及有可能產(chǎn)生的腐敗問題。

    蔡穗聲分析認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，而各地出讓的土地將會慢慢減少，因此部分中小房地產(chǎn)企業(yè)“吃不飽”，只要有一定的利潤，還是有企業(yè)愿意參與保障性住房建設(shè)的。

    但也有部分專家認為，保障性住房建設(shè)無利可圖，難以吸引民間資本參與。北京大學公共經(jīng)濟管理研究中心研究員韓世同說，保障性住房盈利性低，如果建廉租房，低廉的租金使企業(yè)連銀行利息都收不回。如果建設(shè)經(jīng)濟適用房，政府規(guī)定了只有３％的利潤空間，只能基本保持收支平衡。

    韓世同認為，作為民營資本，逐利性使其缺乏參與保障性住房建設(shè)的積極性。除非能夠像處理垃圾一樣，政府給予相應的補貼，也就是政府出錢，企業(yè)代替政府建設(shè)，但目前這個前提并不存在。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入商品房市場并沒有障礙的情況下，利潤高的商品房市場是企業(yè)的第一選擇。

    “民心工程”加大投入　業(yè)內(nèi)期待制度保障

    在百姓的期望中，地方政府也不斷出臺相關(guān)措施，加大在保障性住房方面的投入。

    ３月２５日，廣州市國土房管局表示，計劃年內(nèi)推出一萬套限價房，投入４５億元，供應土地１．０５平方公里，開工建設(shè)３００萬平方米，解決約２５０００戶低收入家庭住房困難，儲備３平方公里左右的保障性住房用地。北京、吉林等城市也先后表示，加大保障性住房的供應。

    專家建議，為促使新政策落地，破除民間資本參與保障性住房建設(shè)面臨的障礙，吸引民間資本參與保障性住房建設(shè)，確保企業(yè)有合理的利潤空間，有關(guān)部門需要盡快出臺配套措施，進一步形成保障制度。

    蔡穗聲說，民間資本參與保障性住房建設(shè)，能夠彌補政府單獨建設(shè)保障性住房的缺陷，政府有關(guān)部門要意識到這一優(yōu)點，并積極嘗試為民間資本參與保障性住房建設(shè)提供平臺和機會。建議在一些房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的城市，選取一兩個區(qū)作為試點，通過試點逐步探索出一套比較行之有效的措施，然后全面推廣。

    同時，要讓參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)有合理的利潤空間。國家在政策上給予融資等方面的優(yōu)惠，促進民間資本有能力、有積極性參與保障性住房建設(shè)。如政府可提供相應的補貼，如由銀行免息或低息貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于建設(shè)保障性住房，并由政府補貼給金融機構(gòu)其中的息差。