李宇嘉：租賃風(fēng)口不能異化為資金炒作樓市的通道

    在構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房新制度過(guò)程中，國(guó)家非常鼓勵(lì)“多主體供給、多渠道保障”。相比商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，投資和運(yùn)營(yíng)住房租賃不僅回報(bào)率低（一線城市租金回報(bào)率僅2%左右），而且資金投入和回籠存在著期限的錯(cuò)配，致使社會(huì)和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不太愿意介入。因此，國(guó)家希望供應(yīng)主體和形式盡量多樣，比如企業(yè)盤(pán)活自有房產(chǎn)、集體土地入市、商業(yè)辦公改造等等。

    不言而喻，金融是不動(dòng)產(chǎn)最大的影響因子，住房租賃也一樣。

    金融介入后，住房租賃形勢(shì)大不相同。首先，金融機(jī)構(gòu)可在前端給開(kāi)發(fā)商、長(zhǎng)租公寓做項(xiàng)目融資，甚至一次性買(mǎi)斷項(xiàng)目10~20年的租賃權(quán)益；中端給租客發(fā)放租賃貸（如建行在深圳推出的“按居貸”）。

    其次，金融機(jī)構(gòu)還可在后端代發(fā)或購(gòu)買(mǎi)租賃企業(yè)的證券化產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、首單央企租賃住房REITs即將登陸資本市場(chǎng)。而且，金融還可參與租賃平臺(tái)建設(shè)，以信用優(yōu)勢(shì)解決供求不對(duì)稱(chēng)，降低租金、押金、中介代理費(fèi)等成本。比如，近期在廈門(mén)和武漢，建行與地方政府合作建設(shè)集“信息-服務(wù)-監(jiān)管”于一身的租賃平臺(tái)，撮合用人單位大宗租賃交易。

    由此，不僅租賃企業(yè)融資難、投資意愿低、資金投入產(chǎn)出錯(cuò)配、社會(huì)資本退出等問(wèn)題解決了，而且還能借助規(guī)?；㈤L(zhǎng)周期的資金借貸，盤(pán)活低成本空間，如舊住宅區(qū)、閑置商業(yè)辦公、舊工業(yè)區(qū)等用于住房租賃，從而提高了租賃經(jīng)營(yíng)的回報(bào)率。

    另外，金融介入以后，還有助于解決傳統(tǒng)中介代理模式下，租賃交易成本高、秩序亂（比如“黑二房東”）等問(wèn)題，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，攻克百姓不愿意長(zhǎng)期租房的“痛點(diǎn)”。筆者認(rèn)為，正是基于以上原因，金融機(jī)構(gòu)（特別是國(guó)有銀行）應(yīng)當(dāng)發(fā)揮信用優(yōu)勢(shì)和社會(huì)責(zé)任，切入到“多主體供給、多渠道保障”的租賃市場(chǎng)中。

    但是，近期租賃市場(chǎng)出現(xiàn)一些亂象，要慎防資金參與炒作。

    一是在當(dāng)前調(diào)控高壓、“開(kāi)盤(pán)限價(jià)”的背景下，部分開(kāi)發(fā)商存在“惜售”心理，于是將商品房項(xiàng)目打包給租賃企業(yè)或者銀行，甚至轉(zhuǎn)讓數(shù)十年租賃權(quán)。

    一方面，此舉符合國(guó)家政策導(dǎo)向，還會(huì)獲得租賃經(jīng)營(yíng)的稅收優(yōu)惠（如國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)為鼓勵(lì)租賃明確增值稅優(yōu)惠），甚至可能套取財(cái)政資金補(bǔ)貼；另一方面，此舉變相達(dá)到了“捂盤(pán)”的目的，人為減少了商品房市場(chǎng)供應(yīng)，還加劇了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

    這其中，值得注意的是，大宗物業(yè)打包并讓予租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)，或者將數(shù)十年的租賃權(quán)出售給第三方，必然涉及資金參與或支持，其中或者有銀行信貸，或者有第三方通道資金。

    二是近期在深圳等熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)大手筆資金在樓市大宗“掃貨”或“整購(gòu)”案例。除了龍頭房企以股權(quán)或整體收購(gòu)方式獲得項(xiàng)目以外，金融資本進(jìn)場(chǎng)以大宗方式收購(gòu)成為新的熱點(diǎn)。

    比如，近期深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)（“類(lèi)住宅”）數(shù)個(gè)項(xiàng)目被大手筆資金拿走，有的甚至一夜之間將數(shù)百套房屋銷(xiāo)售完畢。據(jù)悉，參與競(jìng)購(gòu)的既有外地基金公司，又有本地私募資金。毫無(wú)疑問(wèn)，金融機(jī)構(gòu)攜數(shù)十億元資金入場(chǎng)，目的是獲得增值收益。這就帶來(lái)兩個(gè)不良效應(yīng)，首先是期待調(diào)控高壓下房企降價(jià)或難實(shí)現(xiàn)了，其次是市場(chǎng)資金、百姓購(gòu)房跟著機(jī)構(gòu)走，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期再次泛起。

    近期，不管是住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的215號(hào)文，或是三部委武漢會(huì)議，都特別強(qiáng)調(diào)了“加強(qiáng)金融管理，防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。同時(shí)。落實(shí)7月中央金融工作會(huì)議，近期五部委發(fā)布了史上最嚴(yán)的“資管新規(guī)”，防范監(jiān)管套利，消除多層嵌套和通道等是重點(diǎn)。2016年10月以來(lái)，圍堵資金違規(guī)進(jìn)入樓市的一系列政策已布下，銀行信貸資金、債券資金、股市募資很難直接進(jìn)入樓市，但利用“一行三會(huì)”監(jiān)管漏洞的第三方通道，或許還在間接或繞道進(jìn)入樓市。另外，借助租賃的政策風(fēng)口，鼓勵(lì)銀行成為供應(yīng)主體，實(shí)際操作中信貸或異化為樓市炒作。

    因此，正如近期新華社時(shí)評(píng)文章《防“炒房”要深化改革，治標(biāo)更須治本》所言，調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。當(dāng)前，不管是深圳有大手筆資金逆調(diào)控高壓之勢(shì)，進(jìn)場(chǎng)“掃貨”或“整購(gòu)”，或是因?yàn)樾路亢投肿》績(jī)r(jià)格“倒掛”，南京出現(xiàn)“萬(wàn)人搶房”，抑或近期東部熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)拍出“高價(jià)地”，都說(shuō)明了市場(chǎng)仍在預(yù)測(cè)，調(diào)控還會(huì)松綁，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

    這意味著，過(guò)去十幾年形成的“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“屢調(diào)屢漲”的頑固預(yù)期并未緩解。值得注意的是，調(diào)控高壓、長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近之時(shí)，支撐這種預(yù)期的是，承擔(dān)主體責(zé)任的地方政府在調(diào)控上積極性不足。

    比如，一些地方近日借招攬人才松綁限購(gòu)；再比如，在住房租賃供應(yīng)上，各地主要解決人才需求，而不是針對(duì)新市民，租賃地塊或項(xiàng)目“點(diǎn)綴式”，甚至有做樣子和面子工程之嫌。由此，無(wú)論看市場(chǎng)預(yù)期，還是看地方行為，調(diào)控仍在過(guò)去框架（防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲）下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”。基于房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期之重要，調(diào)控政策和背后真實(shí)動(dòng)機(jī)（不忍心打壓樓市、調(diào)控不傷及經(jīng)濟(jì)和財(cái)政是底線）仍無(wú)法激勵(lì)相容。因此，樓市任何短暫的回調(diào)，都被市場(chǎng)認(rèn)為是“建倉(cāng)”機(jī)會(huì)。因此，當(dāng)前樓市的問(wèn)題不在政策本身，而在于政策執(zhí)行不到位、不堅(jiān)決。

    因此，如新華社文章所言，樓市投資風(fēng)氣還很盛，恰恰說(shuō)明調(diào)控不夠全面。事實(shí)上，針對(duì)樓市投資風(fēng)潮未被完全控制住，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還存在，地方調(diào)控動(dòng)力不足等。

    三部委武漢會(huì)議明確指出，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。調(diào)控措施已全面布局，地方政府主體責(zé)任真正“落地”才是關(guān)鍵，唯有做到哪有漏洞在哪“打補(bǔ)丁”，才能彰顯調(diào)控的決心和信心，才能打掉頑固不化的“房?jī)r(jià)只漲不跌”預(yù)期。

    與此同時(shí)，管住資金是重點(diǎn)。今年1~10月份，按揭貸款減少了，但居民短期貸款增長(zhǎng)3.5倍，考慮到社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速下行，看來(lái)消費(fèi)貸款進(jìn)入了樓市。因此，在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)監(jiān)管的金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)的部署下，規(guī)范購(gòu)房資金的215號(hào)文，五部委“資管新規(guī)”要執(zhí)行到位，將違規(guī)資金堵在門(mén)外。