你的房子是怎么被開發(fā)商定價的？

    今天為大家總結(jié)一下，房地產(chǎn)商究竟是怎么給房子定價的？什么時侯買什么樣的房子最省錢？

    樓層

　　這點(diǎn)大家肯定都知道，不一樣的樓層，價格也自然不同。對于現(xiàn)在的高層建筑來說，樓層不但決定上下樓是否方便，同時還決定采光效果和時長以及通風(fēng)的效果如何。所以我們在買房子的時候，一定要問清楚置業(yè)顧問樓距、采光時長和大概的采光面積。

　　除了采光外，樓層還和視界有關(guān)。尤其是當(dāng)某個樓盤具有濱水、濱海等因素時，這一定會成為商家的一個炒作點(diǎn)。當(dāng)具備這些因素的時候，樓層越高，自然房價也會越貴。但這并不意味著最高的樓層一定是最貴的，這是因?yàn)樽罡叩哪菍颖M管采光和觀景都是最好的，但是可能會出現(xiàn)雨天漏水、冬天散熱、夏天高溫的尷尬現(xiàn)象，所以最高層的房價其實(shí)一般是低于中間樓層的。因此樓層而影響的價格會呈現(xiàn)一個從一層向高層遞增的趨勢，然后在次最高層左右會達(dá)到一個頂點(diǎn)，再繼續(xù)下滑直到最高層。

　　此外，樓層的數(shù)字是很多人在買房時經(jīng)常要考慮的，有人覺得一樓接地氣，就喜歡一樓。有人覺得14樓數(shù)字不吉利，也有人帶“8”的不好， 還有人認(rèn)為單層好雙層不好。這些說法眾說紛紜，很難有一個統(tǒng)一的說法。但在有些地區(qū)有一個統(tǒng)一的說法時，開發(fā)商可能就會把某層樓統(tǒng)一留到最后低價賣。

    朝向

　　和樓層一樣，朝向也會影響到采光通風(fēng)的問題。從采光上來說，同一個樓層，朝南的房間可能會常年陽光明媚，備受太陽恩寵，朝北的那個戶型可能就會長期陰陰沉沉。但是同樣朝北，東西戶型通常比中間戶型的光照更加溫和，可謂雨露均沾。所以中間朝南戶型的房價往往大于東西戶型，東西戶型朝陽的一面又大于朝北的一面。

　　對于通風(fēng)效果來講，戶型朝向的決定性可能遠(yuǎn)大于樓層影響，比如假如你的戶型正好是西北朝向，冬天的西北風(fēng)可能會瘋狂的敲打你的窗戶……

    位置

　　這個位置并不是說小區(qū)在整個城區(qū)所處的位置，而是說你的目標(biāo)戶型在小區(qū)的位置，如果它鄰街而樓層較低，很可能在晚上會被噪音困擾；如果它鄰水、鄰湖，價格自然會高；如果它距離小區(qū)出口過遠(yuǎn)……可能你的開發(fā)商承諾小區(qū)距離地鐵站五分鐘兌現(xiàn)了，而你走到小區(qū)門口卻要十分鐘……

    時間

　　很多人都會郁悶，為什么我看中了一套房子，過了幾天價格就變了，可能是高了，也可能是降了。這種忽高忽低的價格變化，讓很多買房業(yè)主摸不到頭腦，猶猶豫豫不知何時買入才合適。

　　這點(diǎn)確實(shí)是最令人困惑的，它不像樓層、朝向等因素那么直觀，往往和樓盤的銷售計劃有關(guān)。每個房地產(chǎn)商在不同的階段都會有不同的銷售計劃，這些銷售計劃下發(fā)到每個置業(yè)顧問手里，就變成了不同階段的業(yè)績考核?？赡茉诳己顺跗冢績r會稍微高一點(diǎn)，在接近考核末期或者是需要沖業(yè)績的時間點(diǎn)，房價可能就會因此降低來促成成交量。也有的時候，房地產(chǎn)商需要資金流快速流動，那么房價就會在短時間內(nèi)降低，相反，如果這個房地產(chǎn)商資金流周轉(zhuǎn)正常，不差錢，房價也可能居高不下。

　　在什么時間買房最劃算，就需要看買房者的觀察力是否敏銳，信息是否高效快捷，選準(zhǔn)一個合適的時間買入，往往會帶來意料不到的效果。

    價格策略

　　一般沒有經(jīng)驗(yàn)的買房者常常會被房地產(chǎn)商或者置業(yè)顧問“套路”，這個“套路”并不是什么惡意的事情，而是普遍存在于各行各業(yè)中。其實(shí)道理很簡單，在你買一件衣服時，你越表現(xiàn)的難以割舍，也越難殺下價錢，你越是表現(xiàn)的風(fēng)輕云淡，轉(zhuǎn)身就走，越容易被導(dǎo)購員挽留，然后降價。

　　買房子也是一個道理，你對某個樓層、某個戶型越是表現(xiàn)出鐘愛，主動權(quán)越是難以掌握在自己手中。因此，在看房子的時候最好隱藏一下自己的情緒，但也請注意，千萬千萬不要到處挑毛病，那樣會使置業(yè)顧問的心情不好，即使他手里有低價，也不一定會給你，互相尊重，才能達(dá)成一筆好交易。

    樓王

　　基本上每個小區(qū)都會選定一棟樓盤做樓王，樓王的位置，朝向，景觀，采光等方面可能都是最好的，價錢也自然是最高的。其實(shí)樓王除了上述優(yōu)點(diǎn)以外，它還有一個難以察覺但十分重要的作用 ——價格標(biāo)桿。

　　樓王只有一棟，好的樓層和戶型更少，他并不見得能給開發(fā)商帶來巨大的利潤，但是通過其他樓棟和樓王之間的對比，卻往往能撬動購買者的心理杠桿，促成其他樓棟的交易快速達(dá)成。比如和樓王相近的一個樓棟，可能只是景觀上稍微差了一點(diǎn)，其他地方幾乎一樣好，價格卻差出來了很多，就會很容易造成一種其他樓棟很劃算的感覺。

    其實(shí)，很難找到一個戶型在各個方面都百分百完美，每個人更是有自己的標(biāo)準(zhǔn)，上述許多因素也只能提供一個參考，在買房子的時候，更多的還是要看自己的喜歡，畢竟房子最終是自己住的，就像一雙鞋子，別人看好不好沒用，自己穿在腳上舒服才是最重要的，決不能“削足適履”。