部分城市土地溢價率130% 國企拿地氣勢或將收斂

    國企拿地樂此不疲 保利50.4億拿下大望京地塊 中新社發(fā) 漫畫中國 作

    據中國指數研究院監(jiān)測，全國2月重點城市交易活躍，土地溢價水平較去年同期相比，增幅明顯，多個城市創(chuàng)下新高。其中北京、南京、杭州溢價較高，位于70%-130%的水平。

    據監(jiān)測，10個重點城市中，上海、北京、杭州、南京、重慶、天津、成都7個城市住宅用地1-2月溢價水平大幅超過2009年平均水平；其中上海多宗優(yōu)質地塊成交，使得溢價水平達到230%，是2月住宅用地溢價水平最高的城市。

    土地溢價率——房價的天枰 往何處傾斜？

    土地溢價率，即掛牌價和最終成交價的比。業(yè)內人士指出，土地出讓量和價格的變化對商品房的供給和價格將產生直接的影響。

    近來央企、國企頻造“地王”引發(fā)社會各界關注。2009年底，財政部等五部委聯合將土地出讓首付款提高到50%，提高了開發(fā)商的拿地門檻，雖然規(guī)避了土地市場在交易環(huán)節(jié)上的不規(guī)范，但央企國企大量拿地的余熱效應仍不難避免。

    就在兩會剛剛閉幕，地王和國企“圈地”又再次映入我們的眼簾。3月15日，北京單價地王1天刷新兩次，最終以2.90萬元/平方米成為新地王；3月11日，杭州國企繼續(xù)高價拿地，處于遠郊的杭州祥符單元9號地最終以總價高達26.85億元被兩國企聯合拿下，折合樓面價10210元/平方米，溢價率達85.6%。

    對此，業(yè)內人士開始質疑新政調控的威力和效果，購房者開始擔心“兩會成為房價分水嶺”的希望成為空想。以房價一線城市杭州為例，記者了解到，在2009年上半年，該城市的土地出讓價還基本是以底價成交，但仿佛一夜之間，大量外行資金涌入房地產行業(yè)，到了2009年下半年，土地集中出讓頻繁，地王也隨之出現，溢價率達到70-80%左右。

    3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會稱，除16家以房地產為主業(yè)的央企外，還有78戶不以房地產為主業(yè)的央企將退出房地產業(yè)務。但據媒體曝光，此次“勸退令”只針對中央直屬的國資企業(yè)，多數在過去一兩年里瘋狂拿地的“大國資”， 如中信地產、遠洋地產、海航置業(yè)、魯能集團等都不在國資委限令名單內。

    業(yè)內人士分析稱，此舉對土地市場和樓市的價格不會帶來實質性的影響，但會使土地市場的拿地更趨理性，而央企和國企應該會有所收斂。

    土地政策——調控房地產市場最有效的抓手

    3月8日下午，國家住房和城鄉(xiāng)建設部長姜偉新在答記者會上公開表示，“未來20年中國房價上漲壓力仍然很大，但是中央政府抑制房價過快上漲的決心更大。”消息一經傳出，不禁讓很多購房者的心情變得沉重，第一反應是中國房價可能要“再漲20年”；同時外電也稱中國已被房價問題困住，路透社8日稱，房價飛漲已成為中國社會最關心的問題。為了抑制房價膨脹，北京近幾個月來收緊了管理房貸和開發(fā)商囤地的政策。

    “今年樓市最大的問題在于不確定性，關鍵還要看政策。”中國指數研究院杭州分院總監(jiān)曹旭東表示，貨幣信貸政策和土地政策是影響房地產市場最重要的兩個政策，因而政策的制定和執(zhí)行需要著力于這兩個因素，主要通過土地和貨幣信貸政策的調整來達到對房地產的有效調控。

    政府政策滿意度調查同時也顯示，購房者和專家普遍認為貨幣信貸政策和土地政策能夠對房地產市場產生最有效的影響。根據調查問卷，購房者選擇土地政策比例達到46.24% 。

    “此外，國內經濟形勢和房地產市場的總體情況也都是‘左右’今年房價的重要因素。政府如何加大土地供應量、改善土地供應結構成為各級政府刻不容緩的工作，特別是應重視加強保障性住房，使得百姓的基本住房需求得到滿足。”曹總監(jiān)表示。