地王遭遇尷尬:地價(jià)冰火兩重天 買賣雙方陷入迷茫

    3月15日，京城一日涌現(xiàn)三地王，其中，大望京村1號(hào)地被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億拿下，樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米，成為望京歷史上單價(jià)最高地塊。拍賣結(jié)果一出，業(yè)界一片驚呼。而僅僅一天之后，保利地產(chǎn)以50.4億的總價(jià)拍得大望京村4號(hào)、5號(hào)地，折合樓面地價(jià)17949元/平方米。雖然樓面地價(jià)相差近萬元，但對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的推動(dòng)立竿見影，二手房?jī)r(jià)當(dāng)即上漲兩成，而且業(yè)主預(yù)期上調(diào)萬元。與此同時(shí)，同為地王的東升鄉(xiāng)地塊、亦莊地塊周邊二手房?jī)r(jià)都出現(xiàn)上漲。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)時(shí)隔一日冰火兩重天，遭遇尷尬的不僅僅是地王，而且是當(dāng)下的土地拍賣制度和市場(chǎng)情緒。但無論怎樣，近日數(shù)塊地王正在推動(dòng)京城房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪漲價(jià)浪潮，已經(jīng)是確鑿的事實(shí)。

    事件回顧

    3月15日，京城集中出讓6塊土地，眾多大型房企上演搶地大戰(zhàn)。其中，大望京村1號(hào)地被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億拿下，樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米，成為望京歷史上單價(jià)最高地塊。而時(shí)隔一天之后，保利旗下的北京保利營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以50.4億的總價(jià)拍得大望京村4號(hào)、5號(hào)地，折合樓面地價(jià)17949元/平方米。

    15日當(dāng)天，中國(guó)兵器集團(tuán)旗下的世博宏業(yè)以17.6億拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊，實(shí)際樓面地價(jià)超過2.8萬元/平方米，成為京城單價(jià)地王。

    同日，中信地產(chǎn)以總價(jià)52.4億元拍得了亦莊地塊，刷新了北京總價(jià)新“地王”紀(jì)錄。

    浮出三大尷尬

    尷尬一 仨地王全是央企造

    遠(yuǎn)洋拿下望京地王，中信拿下亦莊地王，中國(guó)兵器拿下東升鄉(xiāng)地塊地王，都是赫赫有名的央企，就連時(shí)隔一天后的大望京村4、5號(hào)地也是同為央企的保利拿下的。

    一時(shí)間，市場(chǎng)對(duì)央企拿地的議論如潮。

    隨即，國(guó)資委就發(fā)布了78家央企要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有16家央企可以從事房地產(chǎn)開發(fā)。但對(duì)非國(guó)資委管理的央企而言，卻公開表示不受此限令控制。

    尷尬二 時(shí)隔一日地價(jià)兩重天

    相鄰的兩塊土地，僅僅時(shí)隔一日，地價(jià)就相差近萬元，不僅令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，而且令市場(chǎng)困頓迷茫。有業(yè)主剛飆了勁準(zhǔn)備提價(jià)萬元，地價(jià)就跌了下來，立刻從漲價(jià)的狂喜中跌回現(xiàn)實(shí)。買方則在大悲之后，出現(xiàn)大喜，甚至有二手中介門店告訴記者，“差價(jià)太大，買賣雙方都快錯(cuò)亂了”。

    雖然經(jīng)過幾日消化，目前市場(chǎng)情緒開始趨于穩(wěn)定，但報(bào)價(jià)混亂，買賣雙方心態(tài)嚴(yán)重錯(cuò)位。

    尷尬三 地價(jià)雖猛房?jī)r(jià)上漲乏力

    幾塊地王把京城的地價(jià)推向新的高度，令人仰之彌高，房?jī)r(jià)也跟著風(fēng)生水起，醞釀新一輪漲幅。開發(fā)商們更是普遍看好今年的行情，認(rèn)為漲勢(shì)不小，但京城房?jī)r(jià)還能漲多久？在地價(jià)高企的現(xiàn)在，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)思考的問題。

    據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月份前三周，五環(huán)內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目開盤，均價(jià)已達(dá)到31680元/平方米。

    在地價(jià)的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步上漲，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以當(dāng)前普遍的市場(chǎng)承受能力，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入3萬元后，將出現(xiàn)瓶頸期。以望京為例，即便以18日保利拿下的大望京村4、5號(hào)地的地價(jià)為標(biāo)桿，望京的房?jī)r(jià)也將沖擊4萬元，也就是說尋常90平方米的兩居室，總價(jià)也接近400萬元。這不僅使普通工薪階層與商品房無緣，即便是中高收入者，購房也很艱難。

    -市場(chǎng)反應(yīng)

    買家認(rèn)漲賣家惜售

    “我們周邊的項(xiàng)目房?jī)r(jià)在一夜之間，每平方米漲了三四千元。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德店六佰本店的小陸這兩天愁得要命，“我之前跟的一個(gè)業(yè)主，他在銀領(lǐng)國(guó)際一套110平方米的三居，原先的報(bào)價(jià)是220萬，馬上就要成交了?？傻赝跻怀鰜恚瑯I(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)把價(jià)格漲到了250萬，而且還不太肯賣。”

    據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月15日大望京1號(hào)地誕生之后的不足十個(gè)小時(shí)，三成二手房業(yè)主將售價(jià)提高了五千元，有的甚至提高一萬元。而3月17日大望京4、5號(hào)地出來后，原先調(diào)整房?jī)r(jià)的房主又降低報(bào)價(jià)，但是依然比原有基礎(chǔ)有所上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前望京周邊二手房均價(jià)為2.2萬—2.3萬，相比3月15日之前的2.1萬元上漲了千元，平均漲幅達(dá)到了4.8%，短短幾天的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出北京市二手房全月漲幅3%的水平。

    在融科橄欖城，記者也從中介處了解到了同樣的情況。地王拍出后，區(qū)域內(nèi)的售價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。目前融科橄欖城一期、二期的二手房售價(jià)已經(jīng)漲到了30000元/平方米，漲幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，漲到了25000元/平方米。“多的漲了三四千，少的漲了一兩千。”某中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

    自從地王拍出后，業(yè)主開始惜售。記者自望京的一些門店了解到，地王拍出的一周多，客戶咨詢量猛增三成，而業(yè)主則紛紛開始捂盤，掛牌量環(huán)比前一周下降了15%，業(yè)主出房意愿明顯下降。

    由于突如其來的漲價(jià)，使原本許多很有希望成交的單子都泡湯了?，F(xiàn)在購房者的心理也變化了，原先是只要業(yè)主肯降個(gè)幾萬塊錢就基本能成交，現(xiàn)在只要你業(yè)主別漲得太離譜，每平方米漲個(gè)一兩千我也就認(rèn)了。但業(yè)主就是不肯賣。

    賣家就高不就低

    盡管望京1號(hào)地和4、5號(hào)地拍出的樓面地價(jià)相差近萬元，周邊業(yè)主并不在乎土地的差價(jià)，而是就高不就低，并不在意這土地的差價(jià)。

    雖然房?jī)r(jià)陡然上漲，這也使得一部分客戶的購買意愿更加強(qiáng)烈。他們普遍存在一個(gè)心理，趁早買房，否則越往后越買不起，而且這些人幾乎都是自住型客戶。

    記者了解到，為了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7萬元樓面地價(jià)競(jìng)得望京地塊”的事，給業(yè)主做思想工作，但業(yè)主們根本不聽，他們更愿意接受對(duì)他們有利的消息。在采訪中，就有業(yè)主對(duì)記者說，現(xiàn)在自己才賣兩萬四五，人家地王樓面地價(jià)就兩萬七，比自己現(xiàn)在的報(bào)價(jià)還高了，以后房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

    一位在望京新城有兩套房投資的陳先生，2008年底才投資的這兩套房已經(jīng)賺了一倍，本來已經(jīng)打算出手的，看到地王價(jià)格已經(jīng)到了接近3萬元/平方米，趕緊將報(bào)價(jià)提到2.2萬元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5號(hào)地出乎很多人的意料，樓面價(jià)還不到1.8萬元/平方米，陳先生表示就這價(jià)格算起來房?jī)r(jià)也要3萬元/平方米以上，“就高不就低，做過房主的都知道，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是你敢喊就有人敢買，我不會(huì)精神錯(cuò)亂。好不容易等到的地王，這么大的利好在股市也要拉好幾個(gè)漲停。”他很是自信地說。

   -業(yè)內(nèi)分析

    差價(jià)存在合理性

    時(shí)隔兩天，相鄰的兩塊地地價(jià)竟然出現(xiàn)近萬元的差價(jià)，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)如此大的差價(jià)。

    但在參與了兩塊地競(jìng)價(jià)的合景北京副總經(jīng)理歐堅(jiān)看來，兩塊地之所以差價(jià)如此之大，還是有合理性的。

    首先，1號(hào)地80%的面積是住宅，而4、5號(hào)地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號(hào)地的位置的確優(yōu)于4、5號(hào)地，因此，1號(hào)地的單價(jià)高于4、5號(hào)地也是正常的。

    其次，從總價(jià)上看，也就是從競(jìng)價(jià)企業(yè)的資金實(shí)力看，4、5號(hào)地也很難超過1號(hào)地太多。4、5號(hào)地的面積比1號(hào)地幾乎大了一倍，如果按1號(hào)地的成交單價(jià)算，總價(jià)將超過70萬。按競(jìng)買標(biāo)書的約定，這筆出讓金必須在27個(gè)工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時(shí)間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資金壓力非常大。

    因此，歐堅(jiān)認(rèn)為，這些先天條件注定4、5號(hào)地是不可能拍出和1號(hào)地相同的價(jià)格的。至于行政干預(yù)，歐堅(jiān)認(rèn)為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場(chǎng)說了算，取決于企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。

    偶然性也會(huì)影響結(jié)果

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)拍賣時(shí)的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場(chǎng)掌控能力、地塊的具體指標(biāo)，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價(jià)格來。同時(shí)，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時(shí)間對(duì)調(diào)一下，4、5號(hào)地很可能賣出更高的價(jià)格”。

    歐堅(jiān)表示，1號(hào)地的價(jià)格的確有些超過合理區(qū)間，可售面積的樓面地價(jià)應(yīng)該在2.4萬—2.5萬/平方米之間比較合理，相對(duì)而言4、5號(hào)地的價(jià)格比較符合預(yù)估。

    他認(rèn)為，如果把兩塊地交換競(jìng)拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價(jià)肯定沒有現(xiàn)在這么大。

     -專家觀點(diǎn)

　　任啟鑫 土地稀缺造成地王頻出

    兩宗土地雖然同在一個(gè)區(qū)域，但保利拿下的大望京4、5號(hào)地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建產(chǎn)品不能拆分銷售，無疑增加了銷售難度，而遠(yuǎn)洋的1號(hào)地塊大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。由于土地規(guī)劃不同導(dǎo)致了兩塊地的適建產(chǎn)品及將來可能的定位和客群有較大差異，因此出現(xiàn)了土地價(jià)格的較大反差，這兩塊地的價(jià)格差異是市場(chǎng)行為。

    當(dāng)前，地王現(xiàn)象已經(jīng)成為社會(huì)熱議的焦點(diǎn)。批評(píng)的矛頭直指大型央企，尤其是非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，一是由于央企資金充足而投資渠道狹窄，實(shí)體行業(yè)不景氣，而房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高。此外，一線城市土地資源稀缺，尤其是地段較好的地塊更是受到了熱捧，所以這種現(xiàn)象的發(fā)生是必然的。

    近日國(guó)資委公開表示，要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此可以預(yù)見，未來央企屢創(chuàng)地王的現(xiàn)象將會(huì)大為減少。

    張 月 未來走勢(shì)仍需理性判斷

    “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，判斷土地拍賣價(jià)值給當(dāng)前房?jī)r(jià)帶來的參考，其實(shí)意義并不大。首先，各地塊未來房產(chǎn)定位各不相同，房?jī)r(jià)偏差也就較大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，歷史上出現(xiàn)過的地王幾乎100%都會(huì)建成高于區(qū)域一般商品房品質(zhì)的房產(chǎn)。例如2005年清河毛紡廠地塊建成的橡樹灣項(xiàng)目，價(jià)格高出同區(qū)域幾乎40%；朝青板塊的星河灣項(xiàng)目，價(jià)格甚至一度達(dá)到同區(qū)域房產(chǎn)的2-3倍。各地塊未來建成房產(chǎn)的定位不同，樓面成本也就相差較大，最后各自的房?jī)r(jià)對(duì)比意義也就不大。

    其次，地王較高的樓面價(jià)實(shí)際上是涵蓋了未來較長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲的成分，透支了部分對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，因此，區(qū)域房產(chǎn)短期內(nèi)因地王的高價(jià)格而立刻調(diào)高價(jià)格并不科學(xué)，反而容易造成需求的觀望以及轉(zhuǎn)移，造成區(qū)域房產(chǎn)的空置，甚至是價(jià)格的下行。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)绿嵝严M(fèi)者，對(duì)于地王周邊房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)有一個(gè)較理性的判斷，避免短期內(nèi)快速上漲的行為。

    顧辰天 地價(jià)雖波動(dòng)房?jī)r(jià)還將漲

    熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，在開發(fā)商看來，地價(jià)成本雖然是建房售價(jià)的依據(jù)，卻不是重要因素，成本低，房?jī)r(jià)不一定低，但成本高，房?jī)r(jià)肯定高。保利地產(chǎn)以1.8萬價(jià)格斬獲的大望京4、5號(hào)地上市定價(jià)之時(shí)必定會(huì)參照二手房?jī)r(jià)格，屆時(shí)，其將以相對(duì)較低的成本獲得比遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更多的利潤(rùn)。相對(duì)于成本而言，周邊房?jī)r(jià)則是更重要的定價(jià)根據(jù)。目前望京已經(jīng)成為北邊工作的小白領(lǐng)們置業(yè)的首選。月收入萬元以上稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人還是愿意在望京買房。加上周邊新盤存量不多，所以二手房長(zhǎng)期來看還是具有極大的市場(chǎng)潛力，加上大望京1號(hào)地的影響，顧辰天認(rèn)為，望京今年房?jī)r(jià)的漲幅肯定超過全市平均漲幅。

    -置業(yè)提醒 業(yè)主切莫過高估計(jì)房?jī)r(jià)

    “遠(yuǎn)洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對(duì)著望京公園，而且靠近中央別墅區(qū)。遠(yuǎn)洋很有可能將其打造成一個(gè)五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項(xiàng)目，品質(zhì)會(huì)比周邊項(xiàng)目高出很多，所以業(yè)主不能光看樓面地價(jià)，還要看到其他因素。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇建議買賣雙方都要對(duì)市場(chǎng)保持冷靜。

    他給記者舉了一個(gè)例子，位于大屯的紫玉山莊是北京一個(gè)典型的五環(huán)內(nèi)別墅項(xiàng)目，目前的售價(jià)約在60000元/平方米，而周邊的二手房?jī)r(jià)約為25000元/平方米，連別墅項(xiàng)目的一半都不到。

    孟奇認(rèn)為未來望京房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)依舊是向上的，短期內(nèi)成交量會(huì)有所下挫。但預(yù)計(jì)1至2個(gè)月區(qū)域樓市漲價(jià)的效應(yīng)將被逐漸消化，成交量也將逐漸回升。