“央企退房令”落地艱難 旗下子孫公司多難規(guī)范

     因頻造高價(jià)地而遭口誅筆伐的央企終于“等”來了打壓其勢頭的政策。3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會，公布了除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的政策。業(yè)內(nèi)正欲質(zhì)疑其政策推行時(shí)間表時(shí)，政策發(fā)布第二日國資委召開了部分央企主要負(fù)責(zé)人會議，提出“15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出方案”的要求。

    面對“兩會”后央企在北京土地市場連捧三個(gè)高價(jià)地的尷尬局面，央企“退房令”的出臺可謂及時(shí)、犀利。但是政策落地一周，業(yè)內(nèi)仍爭議不斷。央企陣營心態(tài)復(fù)雜，表態(tài)不一；部分民營開發(fā)商坦言，政策初衷好、難落實(shí)。

    拿地央企“不聽管”　國資委鞭長莫及

    3月18日，國資委正式發(fā)布了央企“退房令”。在公布了16家房地產(chǎn)主業(yè)央企的同時(shí)，并未公示要求退出的78家央企名單。

    根據(jù)國資委最近的官方網(wǎng)站公示，其直屬的央企共有127家，但均是不含金融類企業(yè)的國有資產(chǎn)央企集團(tuán)。這其中，包括在土地市場一直有實(shí)力高價(jià)拿地的遠(yuǎn)洋母公司中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸(集團(tuán))總公司等。3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)，以40.8億元取得朝陽區(qū)大望京1號地塊，樓面地價(jià)達(dá)2.75萬元/平方米。

    “目前很多有實(shí)力拿地的央企并不均歸國資委直管，而是分屬保監(jiān)會等相關(guān)部門”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在肯定央企“退房令”良好政策初衷的同時(shí)，也傳遞出了近日業(yè)內(nèi)對此政策的爭議。

    據(jù)記者了解，國資委、保監(jiān)會均屬國家正部級單位。而國資委的監(jiān)管范圍是中央所屬，不含金融類企業(yè)的國有資產(chǎn)。但在目前的土地市場，不在其羽翼之下，卻在房地產(chǎn)行業(yè)活躍的企業(yè)“大有人在”。

    3月15日，在競逐大望京1號地時(shí)，給遠(yuǎn)洋帶來不小競價(jià)壓力的中維地產(chǎn)實(shí)為中國煙草旗下今年1月剛成立的地產(chǎn)公司。中國煙草隸屬工信部，其已經(jīng)對媒體表態(tài)，不受國資委“退房令”影響。

    此外，本月，遠(yuǎn)洋第一大股東中國人壽投資的“嫡系”房地產(chǎn)企業(yè)———“國壽地產(chǎn)有限公司”也開始“招兵買馬”，欲浮出水面，而國壽的主管部門為保監(jiān)會。

    中信地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也對媒體表態(tài)，因?yàn)橹行偶瘓F(tuán)不屬于國資委管理，是國務(wù)院直屬企業(yè)，所以也不在退出房地產(chǎn)78家企業(yè)之列。

    雖然“退房令”政策出臺擲地有聲，而行業(yè)內(nèi)“大腕”，紛紛表態(tài)不一。

    有國資委專家表示，對于不屬于國資委直管的其他大型央企，國資委無權(quán)限制其投資房地產(chǎn)，要由該大型央企的主管單位來規(guī)范管理。由此，因國資委一時(shí)鞭長莫及，土地大腕推高地價(jià)的大戲可能繼續(xù)上演。

“聽話”央企或出讓股權(quán)子孫公司難規(guī)范

    無論國資委的政策是否可以威懾到業(yè)內(nèi)所認(rèn)為的所有推高地價(jià)的央企，但在政策敦促下，聽話的央企仍舊作出積極表率。

    “退房令”出臺第二日，也就是3月19日，中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁魏家福便公開表態(tài)，集團(tuán)下屬二級子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)，在半年內(nèi)退出其間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。這是響應(yīng)政策號召，首家明確表態(tài)、并給出退出樓市時(shí)間表的央企。

    目前的退出方式，業(yè)內(nèi)也推測，78家央企可能多數(shù)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出房地產(chǎn)行業(yè)。

    由于國資委目前并沒有細(xì)化央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的具體操作方案，有業(yè)內(nèi)人士提出，相關(guān)央企應(yīng)該在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，注銷旗下的房地產(chǎn)子公司，完成退出程序。但記者了解到，興致高昂的一些央企地產(chǎn)子公司，自己也仍在迷惑之中。

    記者聯(lián)系一位國資委監(jiān)管，也在近日拿下高價(jià)地的央企下屬房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人，雖然政策頒布已一周，他表示，母公司目前還沒有任何指示，對此問題自己也并不清楚，不知如何操作。而據(jù)他介紹，該子公司已經(jīng)具備了十幾年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。但記者在其母公司官方網(wǎng)站成員企業(yè)中并未找到該公司。

    一位民營企業(yè)開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)也表示，非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)市場他并不興奮，“留下的16家央企已經(jīng)有足夠的實(shí)力在土地市場壟斷優(yōu)質(zhì)土地，而78家央企之中子公司、孫公司繁多，摻股復(fù)雜或者股權(quán)交叉的公司現(xiàn)行政策力度恐挖掘不到。”且他認(rèn)為，目前籠統(tǒng)的“退房令”意在限制央企拿地，但如果央企不直接拍地，而是間接貸款給開發(fā)商，或者投資、與其他非退出企業(yè)聯(lián)合又不知如何對待。

    國資研究專家、北京科技大學(xué)教授劉澄表示，用行政命令強(qiáng)制央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，在細(xì)節(jié)上缺少可操作性。所謂退出行業(yè)的企業(yè)，應(yīng)該是在市場充分競爭中優(yōu)勝劣汰的企業(yè)。他認(rèn)為，如強(qiáng)制要求企業(yè)注銷子公司，對于資產(chǎn)處置、安置員工均存在較大的后患。

   16家“正規(guī)軍”

    中國建筑工程總公司

    中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司

    中國保利集團(tuán)公司

    華僑城集團(tuán)公司

    中國鐵路工程總公司

    中國鐵道建筑總公司

    中國中化集團(tuán)公司

    中糧集團(tuán)有限公司

    中國冶金科工集團(tuán)有限公司

    中國五礦集團(tuán)公司

    中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司

    中國葛洲壩集團(tuán)公司

    港中旅集團(tuán)有限公司

    招商局集團(tuán)有限公司

    華潤集團(tuán)有限公司

    南光集團(tuán)有限公司

　　背景鏈接

    3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會表示，除16家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國資委新聞發(fā)言人杜淵稱，“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出。”他表示，作為控股或參股的股東，要帶頭貫徹國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，在董事會中發(fā)揮作用。

    3月19日，也就是國資委宣布78家央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后第二天早上，國資委召開部分中央企業(yè)會議，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)和78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人參加了會議。會議要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制定有序退出的方案。“15日定退出方案”的要求是在22日對外公布的。

    專家觀點(diǎn)

    央企仍有變通拿地機(jī)會

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，“退房令”針對近日央企在土地市場連拿高價(jià)地而出，體現(xiàn)了政策決心。但是在業(yè)內(nèi)，開發(fā)商通過收購項(xiàng)目達(dá)到增加土地儲備的目的實(shí)屬正常。一些央企子公司繁多，依舊有通過此種方式變通拿地的可能，很難監(jiān)管。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，一般業(yè)內(nèi)都通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)來達(dá)到獲得開發(fā)土地的目的。上市公司若想合并報(bào)表，增加土地儲備，收購股權(quán)要超過50%。他表示，收購項(xiàng)目通過談判協(xié)商達(dá)成，某種程度比企業(yè)去競拍新的土地成本低些。

    打壓央企將制造新“壟斷”

    國資研究專家、北京科技大學(xué)教授劉澄表示，國資委出臺此種政策，如果真達(dá)到了通過行政命令使得央企退出房地產(chǎn)市場的效果，有傷市場經(jīng)濟(jì)公平，而16家央企可能造成土地市場壟斷。

    現(xiàn)階段政策調(diào)控的方向不應(yīng)該是抑制需求，而是擴(kuò)大供給。需放開土地供應(yīng)，不剝奪央企從事房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利，使得市場充分競爭，通過行業(yè)洗牌，擠壓掉開發(fā)商暴力利潤。政策應(yīng)允許央企、國企進(jìn)入市場，并要求其承擔(dān)義務(wù)，履行企業(yè)社會責(zé)任，提供更多的低價(jià)房或者政策性住房，平抑房價(jià)。

　　當(dāng)事方表態(tài)

    央企“喊冤”

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日回應(yīng)央企身份大手筆拿地時(shí)表態(tài)，公司并非央企，只是紅籌上市公司，公司股權(quán)分布多樣化，決策獨(dú)立且運(yùn)作市場化。持有24%股權(quán)的第一大股東中國人壽由中保監(jiān)監(jiān)管而非國資委，第二大股東為持有16.85%股權(quán)的中遠(yuǎn)國際，兩公司均為財(cái)務(wù)投資。

    近日，某屬國資委監(jiān)管的央企下屬地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，可以理解政策用心良苦，但沒有必要單打央企。央企有資金，為什么不能投向賺錢的領(lǐng)域？不能一概而論央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場只是制造高價(jià)地，是低效投資。一些央企在房地產(chǎn)行業(yè)做得很好，無可指責(zé)。

　　民企質(zhì)疑

    一位民營開發(fā)商表示，此次“退房令”政策表示，央企可以在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作完成后退出房地產(chǎn)行業(yè)。而目前，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)在手土地儲備相對充足，且一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商周期至少三五年，對行業(yè)的階段性影響持續(xù)。而三五年之后，政策導(dǎo)向如何尚難判斷。

    另外一名民營開發(fā)商對記者表示，央企“退房令”不會對業(yè)界造成太大影響。目前行業(yè)集中度較低，退出央企實(shí)際上也并沒有占有土地市場的過多份額。而他認(rèn)為，央企不拿高價(jià)地，在目前這種市場下，仍會產(chǎn)生新的高價(jià)地。據(jù)國資委資料顯示，2009年，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為2209億元，約占全國商品房銷售收入的5%；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國商品房銷售面積的3%。

    此外，該民營開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，除部分主業(yè)為房產(chǎn)的央企外，更多的“外行”央企進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)是“很可恨的”，為攫取利潤，荒廢主業(yè)，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)秩序雜亂。