下個月樓市將出大事兒！這個信號太強烈了

    近期，建行爆出大消息！從明年1月1日（或12月1日）起，不允許再有陰陽合同了！因為要以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值最為計算基數(shù)確定房貸額度，“首付貸”、“消費貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場剔除，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

    建設(shè)銀行將禁止銀行合同

    對于很多城市的“潛在購房者”來說，即將到來的1月1日（或12月1日）將成為一道“突然降臨的天河”，把你和房子一下子隔得更遠！

    近期，在朋友圈看到的，某市建行的業(yè)務(wù)通知，告訴我們：從1月1日開始“二手樓不允許有陰陽合同了”。因為要以“網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度”。

    上圖為進一步的解釋。它告訴我們，在二手房交易流程中存在相互監(jiān)督，產(chǎn)權(quán)登記部門可以向監(jiān)管部門（主要是各地銀監(jiān)局）舉報銀行的不規(guī)范做法。

這兩張圖片是真的還是假的？

    目前，上述兩幅圖片的真實性尚未得到證實。但圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》是真實存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會”聯(lián)合下發(fā)的，編號是“建房〔2017〕215號”。

    建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實的，只是執(zhí)行的時間可能存在差異。

什么是陰陽合同？對樓市有何影響

所謂陰陽合同其實是指

    合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。

對樓市有何影響？

    這個政策的實施，將對樓市產(chǎn)生重大影響，它只影響二手房、基本上不影響新房。

    新房交易很簡單，現(xiàn)在基本上是政府定價，每套新房價格在樓盤發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時候按照備案價就可以了，沒有爭議。

二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個價格：

1、真實成交價；

2、銀行貸款時的評估價；

3、合同備案價；

4、政府評估價。

    由于房價變動很快，二手房交易又存在陰陽合同，其實政府、銀行搞不清楚真正的成交價。比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房，約定成交價是1000萬元。但買方希望多貸點款，向銀行提交的貸款申請上可能是1200萬成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

    但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門提交的備案合同上，是盡量少寫的。如果可能，恨不得把成交價寫成1分錢，或者贈送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個官方評估價，便于在交易的時候計算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會把評估價定低一些，一來讓利于民、二來防止產(chǎn)生爭議。一般來說，政府的評估價相當(dāng)于市場價的7成左右，每年會調(diào)整一次到兩次。

    目前在實際操作中，二手房的合同備案價和政府評估價逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。

    按照最新的文件，買二手房的時候通過做高評估價，最終降低實際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個價格”里，“政府評估價”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評估價將消失，這事實上等于提高了二手房的首付比例。

    比如還是上面說的那套100平米、實際成交價1000萬的房子。假設(shè)政府評估價是750萬，這時候貸款的基準(zhǔn)價格只能按照750萬計算，而不能按照1000萬了。（買賣雙方想以750萬以下價格備案，官方輕易也不會允許，因為這意味著稅收流失，除非真的證明是兇宅之類的。但這樣做，貸款額度只能進一步降低）

專家對此如何看待？

天天說錢創(chuàng)始人劉曉博

    很大幾率是1月1日開始執(zhí)行，想通過買二手房“上車”將更加困難！按照最新的文件，買二手房的時候通過做高評估價，最終降低實際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。

在上述“4個價格”里，“政府評估價”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評估價將消失，這事實上等于提高了二手房的首付比例。

總之，這意味著官方在二手房交易中進一步“去杠桿”，再加上對“消費貸”、“經(jīng)營貸”等渠道的整治，二手房成交量將進一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來越寒冷。

石廈資深經(jīng)紀(jì)人謝老濕

    對于建行規(guī)范銀行貸款的通知，大家不要自己嚇自己；能肯定的告訴大家，對市場造成影響不大，該干嘛干嘛去！

    建行消息的確是真實的，只是個別解讀有誤。大家要區(qū)分網(wǎng)簽價，過戶價，貸款評估價是三個不同概念，網(wǎng)簽價是實際成交價格，通常中介公司用密鑰打出來的，過戶價是國土局核定價格，貸款評估價是銀行通過第三方評估公司鑒定出來的價格。

銀行的評估價通?？梢赃M行二次調(diào)整，此文件以最低評估價進行貸款，也就是杜絕二次評價價調(diào)整，說明白一點就是杜絕高評高貸，規(guī)范貸款市場。

    絕非所說貸款按國土局的過戶價來貸，一定不可能的。國土局過戶價只有市場只有市場成交價格的7成不到，怎么可能，那下崗的不是中介，而是銀行。

地產(chǎn)大V陸劍偉

這個這個傳聞實際上前一陣就聽說了，只不過從目前市場的反應(yīng)來看建行可能就是可能會要率先執(zhí)行。其實這個信貸政策的收縮，實際上從今年今年二季度以后就開始了?？礃幼幽甑讓嶋H上是再進一步收緊的趨勢。

    但是要注意這種個貸信貸收縮的政策可能會誤傷剛需，這個跟我們的深八條政策是有些相悖的，因為深八條的政策是要求保護剛需。現(xiàn)在正在持續(xù)再收一點，在一定程度上是影響剛需的入市的步伐的。

網(wǎng)友對此如何看待？

    @趙府：剛需受傷！可能剛準(zhǔn)備好的首付又不夠吧。

    @我是老徐：傳聞終于落地，樓市沒得炒的啦。16，17年，高位高桿杠拿了房子的， 又要重演08年的悲劇了。

    @多來米：這下炒房真要歇菜了。

    @易：房貸的收緊才是開始，政策力度一半還沒到。明年的m2增長基本和房地產(chǎn)無關(guān)。杠桿高的早做打算。

    @Kodak：房價沒怎么降，交易成本倒是蹭蹭漲，房價不降，交易如果成本上漲，換房剛需都困難啊。

    @小鄧：這政策只要在深圳實施，那就明年不用賣二手房了，這才是真正的炸彈。如果真要實施，深圳三級市場應(yīng)該全零成交。

    @key：假如實施的話，評估公司全得坑了。

    @流年清歡：有了這個政策，二手市場通常會很不活躍，交易性機會會越來越少。不好說會進入房災(zāi)階段，但要提前有熊市思維了。

    @YP?：其實可以過戶價和成交價一致的，這樣就不用多掏錢付首付，但稅費會增加降下來剛好夠交稅費也是平的，業(yè)主不缺錢降價大多不愿意