限購限價限量之后 給調控政策再打“補丁”

    11月16日，成都市正式加入搖號售房行列，成為繼上海、南京、長沙之后的全國“公證搖號”第四城。

    當天，該市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局與司法局發(fā)布《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的通知》，要求全市新取得預售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

    為什么要搖號？

    針對2016年下半年樓市逐步抬頭的非理性投資購房熱潮，成都及時出臺了包括“限購”“限價”“限量”在內的一系列調控政策，有效遏制了投機性需求的爆發(fā)式增長，使得成都房價逐步趨于平穩(wěn)。與此同時，市場也呈現(xiàn)出供應量下降、新房庫存去化周期逐步縮短、階段性供不應求的態(tài)勢。

    近期，成都一些商品住房項目中捂盤惜售、捆綁銷售、投資炒作等現(xiàn)象較為突出，由于一些商品住房項目在準售房源銷售上缺乏透明公開，購房條件利于內部、全款等少數(shù)購房人，房源數(shù)量內控多外銷少，開盤銷售房源緊張，同時售后房源又由中介機構加價銷售，導致社會反應強烈。

    “為進一步規(guī)范商品住房銷售行為，維護成都市房地產(chǎn)市場秩序，促進商品住房開盤銷售的‘公開、公平、有序’，維護購房人的知情權、選擇權、監(jiān)督權和市場秩序穩(wěn)定，因此出臺《通知》?！背啥际蟹抗芫窒嚓P負責人表示。

    “局部樓盤供不應求的‘短缺’必然會導致排隊、炒號等情況，在極端情況下還可能出現(xiàn)一些市場亂象?！蔽髂县斀?jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐表示，在這樣的情況之下，一般來說會有三種類型的解決辦法：一就是各種變相加價的不正常市場行為，這顯然有?！跋迌r”促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的初衷，也是購房者抱怨最多的領域。二就是各種托關系、內部開盤等，靠關系來配置資源，這顯然有違市場的公平原則。三就是靠運氣，用公平的搖號來解決稀缺資源的配置問題。之前雖然也有過樓盤自己搞的“微信搖號”等，但其公平性和權威性還經(jīng)常受到購房者的質疑，只能看作是一種嘗試。

    “從目前的情況來看，只有政府背書的搖號選房，才是在當前市場條件下公平配置房源的最佳手段?！眲㈣凑f，“搖號選房”開始實施以后，作為購房者的你也許仍然買不到房，但至少你買到房的概率和其他參與的人是一樣的。你將再也不用擔心有人用各種辦法來變相抬價，也不用擔心其他人“打招呼”“遞條子”而影響你的購房機會。如果你想買房而且也有資格買房的話，準備好資金，其他則交給“運氣”。

    怎么保證公平？

    成都此次搖號范圍暫定在本市房地產(chǎn)市場調控期間，在《通知》印發(fā)之日起，全市新取得預售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

    《通知》要求及時公開房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新取得商品房預售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內，按照一房一價，一次性面向社會公開全部準售房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前3日發(fā)布搖號公告，同時公示導入搖號系統(tǒng)的《登記購房人名冊》。在公證搖號選房結束的10日內，將搖號排序和選房結果公證書報送當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門。

    “跟以往開發(fā)商自己組織的搖號不同的是，未來的搖號將全程引入公證機構參與，保證了搖號的權威性，杜絕暗箱操作。”成都市房管局相關負責人表示?！锻ㄖ访鞔_了三點：一是公證搖號范圍為全市行政區(qū)域；二是公證搖號對象為新取得預售許可或現(xiàn)售備案，開盤銷售的商品住房；三是搖號引入公證機構。

    全款客戶有沒有購房優(yōu)先權？如何防止內部人員認購變相捂盤或炒賣房源？能不能捆綁車位、裝修等條件進行銷售？成都市房管局相關負責人表示，《通知》對購房登記的規(guī)則也有了要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受購房登記前應完善購房登記規(guī)則。

    為此，《通知》明確了購房登記規(guī)則不得設置的4類登記條件：

    一是不得設置有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構內部人員的登記條件，目的在于防止通過內部人員認購的方式變相捂盤或炒賣房源；二是不得設置有利于全款支付人員的登記條件，目的在于支持購房人以商業(yè)貸款或公積金貸款按揭方式購房，為所有具有購房資格的購房人提供平等的購房登記機會；三是不得設置捆綁銷售的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行購房登記時，迫使購房人接受車位、裝修改造等其他產(chǎn)品和服務；四是不得設置掛牌價外收費的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購房者的購房心理，收取住房掛牌價以外的費用。

    能否遏制投機？

    成都萬科總經(jīng)理沙驥認為，“公證搖號”所帶來的信息公開及有效監(jiān)督，將使得房屋價格與購房流程更加公開透明，有助于減少買賣雙方的信息不對稱、保障普通購房者的權益，遏制投機及恐慌性購買，打擊市場上的灰色利益鏈，規(guī)范市場秩序，最終實現(xiàn)真實居住需求的合理釋放，促使房屋回歸居住本性。

    搖號選房后轉手高賣等虛假認購、投機炒作等違法違規(guī)行為將得到切實遏制。《通知》明確：網(wǎng)上簽約系統(tǒng)對處于“定購”“擬定合同”狀態(tài)的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。

    同時，公證搖號過程中的違規(guī)行為也將會受到嚴厲查處?！锻ㄖ芬?，房產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定的，一經(jīng)查實，一律暫停當期開盤銷售商品住房的網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)項目商品房預售許可或現(xiàn)售備案受理，納入成都市房地產(chǎn)市場信用黑名單，并在“成都信用網(wǎng)”公開曝光。

    劉璐認為，“限價+搖號”是應對當前暫時性的市場供不應求導致的新房房源短缺的有效政策工具。房地產(chǎn)市場具有周期性，而買賣雙方的供求關系的變化也是此消彼長、經(jīng)常換位的。就在2016年上半年，成都不少樓盤售樓部看房的人還并不是很多，而2015年則可以用“慘淡”來形容。

    “當前從中央到地方都在積極探索房地產(chǎn)市場的長效機制，如大力發(fā)展住房租賃市場等等。隨著越來越多‘房子是用來住的’各項配套細則落地，一些城市房地產(chǎn)市場的供需矛盾必然會得到緩解。”劉璐說。