長租公寓之痛：叫好難叫座 一寓一圍城

    2014年以來，萬科布局長租公寓市場，萬科泊寓目前擁有2.4萬間公寓，但并未盈利；龍湖定下三年實現租金收入60億元的目標，但公開表示三年內不考慮盈利問題；世聯行除北京紅璞公寓賺錢，其他項目全部處于虧損階段。即使不賺錢，各個地產商依然前仆后繼踏進進長租公寓“深潭”。

    最近，長租公寓概念火熱，不少開發(fā)商磨刀霍霍，試圖進軍該市場。

    長租公寓的實際情況如何呢，市場空間到底有多大？有哪些問題需要解決？

    中國早先的長租公寓屬于“二房東”模式的衍生品，即個人將其擁有的大量房源進行整體出租，然后加以品牌化運營。隨后，在消費升級的大背景下，“互聯網+資本”平臺、開發(fā)商、地產中介服務機構紛紛涌入長租領域，搶灘市場。

    易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報》記者表示，長租公寓最明顯的特征便是租賃關系穩(wěn)定，達到這一結果的方式可以是收集散戶房源加以裝修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓運營機構購買或自持整棟物業(yè)，比如魔方。所以長租公寓的承租人與傳統(tǒng)租房幾乎無異，差異主要在于供應端的運營方式。

    “我是被獵頭忽悠進這個行業(yè)的?！泵鎸Α秶H金融報》記者，趙遠(化名)侃侃而談。

    趙遠告訴記者，獵頭只用一句話，他就把自己“賣”了。

    趙遠坦言，2015年，在決定轉行進入長租領域前，他心里其實蠻忐忑的，因為并不確定長租公寓能火多久。

    趙遠原本在一家4A廣告公司供職，當時感覺被老板壓榨得厲害，就有了轉行的念頭。恰巧此時，獵頭找上了門，幫他介紹了萬科泊寓門店營銷的工作。

    在應聘時，趙遠被告知，住房租賃是一個萬億級的剛需市場，而這個市場目前尚未出現一個千億級玩家，這意味著廣闊的升職空間。

    目前，趙遠已是萬科泊寓上海一家門店的店長。

    “兩年前，我身邊還沒什么人知道長租公寓，而現在這個行業(yè)已經火得不行。我管的這家店目前出租率在92%左右，但我的目標是至少要做到95%以上?！绷牡介L租公寓的行業(yè)前景，趙遠難掩興奮，滿懷對升職的期待。

    數據顯示，在中國，每6個人中就有1個是流動人口，截至2015年底，中國總流動人口規(guī)模達2.47億人。

    無論他們?yōu)楹芜x擇成為“城市間的漂流者”，都逃離不了需要租房的現實。

因此，這群“漂流者”便成了投資者眼中那塊尚未被分食的蛋糕。

    從2014年9月，小米創(chuàng)始人雷軍的順為基金聯合聯創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元開始，到約半個月前，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金用于打造100萬套長租公寓，可以發(fā)現，后來者的手筆越來越大。

    備受資本青睞的長租公寓，住進去的滋味究竟如何？

    為了找到這個答案，《國際金融報》記者在11月1日至7日，走訪了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓以及世聯行紅璞公寓在上海的多家門店。在這七天時間里，記者發(fā)現，從內環(huán)到外環(huán)，再到郊區(qū)，長租公寓的租戶隨著地理位置的變化，而被分割成不同群體。每一群體間的共性化作了一堵透明圍墻，墻外的人因“抱團取暖”心理想住進去，而墻內的人因環(huán)境束縛想飛出來。

    無形的圈層

    11月3日15時，正是上班時間，泊寓上海張江國創(chuàng)中心店(下稱“泊寓國創(chuàng)店”)內只有工作人員和少數幾位自由職業(yè)者在二樓公共空間辦公。

    帶看房的銷售人員告訴記者，A、B、C三戶型(A最大，C最小)目前均只剩一間，配有電視、冰箱、洗衣機等家電，月租金從3600元到4990元不等，戶型面積為20-50平方米左右。

    與記者一起看房的還有另一位30歲左右的男士，在看房過程中，銷售人員不時打探記者與該男士的工作地點，并在隨后的交談中透露，泊寓國創(chuàng)店的住戶大多是在張江科技園區(qū)金融或互聯網公司供職的人員，以及少數自由創(chuàng)業(yè)者。

    “工作地點決定了住在這里方不方便?！辈丛鴦?chuàng)店的銷售人員說。

    隨后，在張江高科技園區(qū)，記者隨機訪問了3名泊寓國創(chuàng)店的租客，他們均表示，是因為上班的便捷程度而選擇了泊寓，如若工作發(fā)生變化或具備一定經濟能力時，會選擇搬離。

    與泊寓國創(chuàng)店租客多從事金融、互聯網相關工作所不同的是，外環(huán)線附近的冠寓上海周浦店，租客的職業(yè)構成更為多樣化。

    11月6日晚六時，在冠寓上海周浦店一樓的公共廚房內，正在煮晚飯的男租客阿明(化名)告訴記者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做銷售的、做物流的等各行各業(yè)人士，只有年齡上比較有共同點，大多在30歲以下。

    “一開始是想多結交些志同道合的朋友，但住久了發(fā)現，這里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的機會很少?！卑⒚鲗τ浾咄嘎读怂x擇冠寓周浦店的初衷，“活動定期都會有，去多了也沒意愿?！?/p>

    在接下來與記者的交談中，阿明透露出想要搬到中環(huán)以內的意思，主要原因是覺得目前3000多元的租金也不算便宜，他寧愿每月多花幾百元，換取與自己設想中的群體住在一起。

    “被割韭菜”的參與者

    然而，租客眼中“不便宜”的租金，不僅沒能讓長租公寓運營者賺得盆滿缽滿，反而像一個無底洞，吸食著每一方參與者的血液。

    目前，長租領域主要有四類參與者，開發(fā)商類(萬科、龍湖等)、中介類(鏈家、我愛我家等)、酒店類(華住、如家等)和創(chuàng)業(yè)類(You+、灣流等)。

    那么，這些參與者的盈虧狀況如何呢？

    易居研究院研究員賴勤對《國際金融報》記者表示，目前長租公寓機構的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

    弱到什么程度？

    萬科自2014年以來便積極布局長租公寓市場，克而瑞數據顯示，萬科泊寓目前在全國24個城市擁有24000間公寓，但并未實現整體盈利；

    龍湖志向遠大，為自己定下三年內實現租金收入達60億元的目標，但對外公開表示三年內不考慮盈利問題；

    已試水公寓市場兩年有余的世聯行，除北京紅璞公寓是賺錢的，其他項目全部處于虧損階段。世聯行2017年中報顯示，2017年1-6月，資產服務業(yè)務毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%。

    然而，市場各方像是完全不擔心資金會打水漂一般，仍前仆后繼地一頭栽進這個“深潭”。

    據了解，中國排名前30位的房地產商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，并且每家企業(yè)都加大排場，長租公寓的規(guī)模至少“5萬間起”。除開發(fā)商外，前不久灣流又融資4億元，搶灘長租市場份額。

    目前，全國長租公寓企業(yè)超過1000家。

    就算盈利，長租公寓的利潤率也不高。易居研究院數據顯示，萬科泊寓廣深地區(qū)的利潤率在5%-10%，旭輝領寓的利潤經測算在4%-5%左右。

    前無盈利的“古人”，后卻有搶著上來“賠錢”的“來者”，搶灘長租的參與者到底打著怎樣的算盤？

    一位不愿具名的業(yè)內人士對《國際金融報》記者表示，現在長租公寓的租金上不去，是因為還沒有定價的話語權。一旦長租公寓的市場占有率達到一定規(guī)模，其參與者具有一致決定力的時候，就可以對市場價格產生影響。

    深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心高級研究員李宇嘉在其文章中表示，深圳有的項目打著長租公寓的幌子，卻借“以租代售”套現，因此面對“長租公寓熱”要謹慎，慎防套利和安全問題。

    有數據顯示，目前長租公寓每月租金至少占到住戶個人月收入的三分之一，且這個月收入是稅前而不是稅后。

    這令人不禁對長租公寓的定位產生疑問，到底是解決特定人群的住房問題，還是解決所有城市流動人口的住房問題？如若是后者，長租公寓在定價上有無考慮民眾的租金承受能力？

    對此，易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報》記者表示，理論上講，租賃市場是為了解決沒有能力、意愿或資格購買自住房又不屬于保障房范疇的一類人群，包括藍領、白領、金領等各類人群。但目前來看，白領市場空間最大，競爭也最為激烈，進軍金領和藍領市場的企業(yè)不多。

    租金與質量的“相對論”

    長租公寓的租金到底有多“不便宜”？

    記者獲取的一份針對品牌長租公寓的上?？蛻粽{研報告顯示，像萬科、龍湖這樣的集中式品牌長租公寓的定價一般為內環(huán)4000元/月起，中環(huán)3500元/月起，外環(huán)3000元/月起，郊區(qū)2000元/月起。

    分散式長租公寓品牌有自如、青客、愛上租等，其定價低于集中式長租公寓，內環(huán)為2500-3500元/月，中環(huán)為1500-2500元/月，外環(huán)為1000-2000元/月，郊區(qū)為1000-1500元/月。

    集中式長租公寓是相較于分散式而言，其為租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。而分散式長租公寓為租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

    業(yè)內人士對《國際金融報》記者透露，由于統(tǒng)一裝修及日常保潔和家電維修等服務，長租公寓租金普遍比市場價高出15%-20%。

    然而，在受訪的8名不同品牌長租公寓的租客中，一位自如租客反映房間隔音效果差，另外4名冠寓和紅璞公寓的租客均表示，高溢價的租金沒能帶來他們所期待的服務質量，且交通沒有宣傳的那么方便。

    為何“所付”與“所得”之間存在落差？

    對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，品質和租金之間如何選擇，歸根結底對應的是不同的租客人群和租客需求。

    據記者獲取的調研報告數據顯示，外環(huán)及郊區(qū)外的品牌公寓所面對的群體需求更多為租房剛需，租客以基層白領為主，尤其是高校畢業(yè)生和工作經驗在5年以內的基層白領。此外，外環(huán)及郊區(qū)外的長租公寓租客稅后月收入層級普遍偏低，以4000-10000元為主流，且年輕未婚人士占絕大多數。

    “又想品質高，又不想付高價，這很難實現，公寓只能在相對便捷的地段提供相對優(yōu)質的物業(yè)服務和增值服務。”張宏偉認為，目前集中式品牌公寓普遍面臨好地段拿房壓力大的問題，雖然現在長租公寓運營商在琢磨如何解決品質和租金難兩全的困境，但想要得到本質上的改善，還要看房源充足率和拿地成本。

    長租公寓的困境

    記者在與多位長租公寓市場及渠道拓展從業(yè)人員的訪談中發(fā)現，業(yè)內長租公寓的一個普遍認知便是獲取房源的成本居高不下。

    此外，房源選點不科學也是目前長租公寓所存在的一項重大弊端。

    一位前魔方市場部人員對《國際金融報》記者表示，目前的選房模型不夠科學，通常都是先粗略判斷一個地方比較便宜，直接租借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客。

    而與上述兩點相比，燒錢容易賺錢難是長租公寓最大的困局。

    華興資本長租公寓行研報告顯示，中國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)中，一個重要原因便是租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高，且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。另一方面，在全球主要發(fā)達經濟體利率趨于零甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

    另外，據業(yè)內資深專家對長租公寓的息稅前利潤率做的敏感性分析，當一家公寓的入住率達到95%，拿房成本超過租金收入的60%，則息稅前利潤率小于零。

    而現實情況比測算的還要嚴重。不久前，世聯行紅璞公寓總經理甘偉對媒體透露，紅璞公寓集中式的公寓項目均來源于租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，在底租成本外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本以及運營費用，長租公寓其實很難盈利，紅璞公寓除北京外其他項目均處于虧損狀態(tài)。

    有業(yè)內專家評論說，長租公寓的利潤結構，決定了這并不是一個盈利空間豐厚的行業(yè)，對已經進場和試圖進場的玩家而言，依然有較高門檻?！盁o論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖，賠本出場”。

    出路在何方

    獲取房源成本居高不下、房源選點不科學、燒錢容易賺錢難，長租公寓面前困難重重，出路到底在何方？

    易居研究院研究員王夢雯認為，通過培育機構住房出租人，可以有效提高住房租賃市場供給主動適應需求的能力，還有助于提高住房租賃合同備案率，有利于政府對住房租賃市場進行監(jiān)管，從而解決住房租賃市場長期存在的一系列問題。

    清華大學房地產研究所所長劉洪玉也公開表示看好房企租賃業(yè)務：“在市場高增長的‘黃金時代’，開發(fā)銷售住宅更有利可圖，房地產商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式。但現在，新房市場規(guī)模已經遇到了‘天花板’，有微利、能持續(xù)，才是細水長流的好生意，租賃業(yè)務即屬此類?！?/p>

    近期，為轉變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。

    同時，在租購并舉、租購同權的導向下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

    鏈家首席市場分析師張月認為，長租公寓并不是一個迅速賺錢的捷徑，“長態(tài)”與“常態(tài)”的經營才是長租公寓的出路。長態(tài)，即有長期回報；常態(tài)，是指持續(xù)的投入和服務。整個長租公寓細分行業(yè)已經在創(chuàng)新方面試水，如以REITs和CMBS為代表的商業(yè)地產證券化金融創(chuàng)新。同時，政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上減輕運營負擔。