港人眼中的2010京城樓市:后泡沫時代終于來臨

    當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大腕潘石屹和任志強都開始哭窮拍不起地的時候，也許，后泡沫時代終于來臨。

    2010年，京城樓市終于進入了后泡沫時代。這是一個泡泡已經(jīng)吹大，但還未破滅的時代。

    新的時代來臨，樓市準(zhǔn)備好了嗎？買房人準(zhǔn)備好了嗎？更為確切地說，所有來到北京的投資者和置業(yè)人士，是否已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接泡沫破裂的那一天了嗎？

    中國的資本市場，有一個對小投資者“很不公平”的規(guī)律。就是當(dāng)一種資產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)移到全是“散戶”持有的時候，絕對價格就開始下跌了。股票是這樣，房產(chǎn)也是這樣。后泡沫時代的最終結(jié)局，就是當(dāng)“有錢人”的“閑錢”都被一項資產(chǎn)吸盡的時候，只有一個結(jié)局，就是：拐了……

    本期《財?shù)馈凡稍L的，既非地產(chǎn)專家，也非知名投資人，而僅僅是一位來自香港的普通置業(yè)人士。他用自己體驗過的常識和樸素的邏輯來講述自己的置業(yè)經(jīng)：

    “樓市泡沫的特征很明顯：身邊的人都在講買樓，人人都相信樓價漲了還能再漲；而買樓的人，月收入大部分都用在供樓上，更恐怖是家庭收入的大部分都用在供樓上；同時樓價瘋漲，脫離股市，兩者不同步……”

    對話:崩盤記憶

    《財?shù)馈罚合愀蹣鞘械闹芷谌绾危銓鞘斜q的印象有無形容，當(dāng)年火爆的情況達到了什么地步？

    紀墨：暴跌之前很瘋狂，根本看不清市道。印象里最瘋狂的是一天之內(nèi)上午買樓，下午轉(zhuǎn)手就賣這樣的事情。

    香港在1984年中英聯(lián)合聲明簽署后，到1998年亞洲金融風(fēng)暴前，樓價不斷狂漲，雖然香港一半的人住在政府的廉租房或購買政府建的低價樓，但因為地少人多，政府一直控制土地的出售，炒樓情況嚴重。

    嚴重的時候只要新樓盤出售，排隊的人拿到預(yù)售號，就可以賺一萬元，所以吸引黑社會介入，出現(xiàn)過“白手套黨”、“飲管黨”，排隊買樓。他們嘴里叼著飲管，又或手戴白手套，整班人走在一起，確認為友，霸占各大樓盤開售前頭位炒籌。這種情況直到后來政府實施七成樓宇按揭措施，加上地產(chǎn)商改以抽簽決定買樓次序，“飲管黨”及“白手套黨”才隨之消失。

    《財?shù)馈罚耗阌洃浿械呐菽茰绾蟮那樾稳绾危?

    紀墨：1998年金融風(fēng)暴發(fā)生后，樓價一直在跌，到2003年非典時，樓價較高峰期跌了六成。因為很多人都是貸款買樓，當(dāng)中不少是炒樓，所以產(chǎn)生一大批負資產(chǎn)族。現(xiàn)在內(nèi)地人都知道負資產(chǎn)就是即使把樓賣掉，也還不清貸款。

    到這種時候，除非申請個人破產(chǎn)，不然就只有“死供”到底了。所以買樓最大壞處是跌了還會再跌，附“上身”。香港不少中產(chǎn)1997年以1000萬元購入“千呎豪宅”，付出首期300萬后，欠銀行700萬，經(jīng)過三年半供樓后，樓價跌到只值450萬元，但欠銀行還近700萬元。首三年半的供款中，93%用做還利息。一年利息59.5萬元，夫妻年薪即使有100萬元，供完樓交完稅后也就剩不下什么了。

    我那時還沒有買房，但我有個朋友，因為不想申請破產(chǎn)，跟銀行商量把房子賣掉，再分期還錢給銀行，還了好幾年。那些還不了貸款給銀行的房子，銀行會拿回來拍賣，這種單位稱為“銀主盤”，一般都比市價低，因為銀行只求盡快套現(xiàn)，差價由業(yè)主承擔(dān)，就是成為欠銀行的款。

    另一個朋友是在1999年買的房子，當(dāng)時樓價從1997年的高峰已經(jīng)下跌了差不多四成。500呎(約為47平方米)的房子賣方虧了差不多100萬，到手只用200多萬港元，他開始還覺得自己賺了不少。但那個時候利息很高，每個月還銀行的貸款差不多要2萬港元，而且還要20年的時間。更恐怖的是樓價并沒有到了谷底，后來不到4年的時間，房子跌到100來萬。結(jié)果他也成了負資產(chǎn)，最慘的是到現(xiàn)在還在給銀行打工。

    《財?shù)馈罚耗壳案廴藢ο愀蹣鞘杏泻闻袛啵?

    紀墨：香港的情況是，豪宅回報率低，租金上不去，只有3厘(年租金為總價的3%)左右。但“細價樓”，就是總價在三四百萬港幣以下的房產(chǎn)，回報率高，因為比較好出租，一般在5至6厘。

    本地媒體有一個判斷，就是租金的走勢還是可以延續(xù)的。因為受惠于落成量創(chuàng)新低及經(jīng)濟復(fù)蘇，加上去年樓市交投旺盛，導(dǎo)致房源變少，今年香港樓市租金上升勢頭預(yù)計可能跑贏樓價，回報率仍然可達5%。

    租金追上樓價，是因為今年銀行利息可能上調(diào)，壓制樓價上升勢頭。去年香港樓價上升了27%，而租金上漲遲緩，所以推測今年租金上漲可能較大。如果租金升15%而樓價升10%，租金回報就有望達到5%。

    我看到一個數(shù)據(jù)說，2009年平均租金支出僅占家庭收入35%，香港已經(jīng)連續(xù)10年處于低過40%的健康水平了。
 

    名詞：千呎豪宅

    今年40歲的紀墨上世紀90年代曾在京居住3年，后回香港發(fā)展，是一位媒體供職的普通香港人。

    3月，在兩會召開期間，紀墨用閑暇時間故地重游，“考察”了北京樓市的情況。在驚嘆北京房價上漲的同時，他很自然地得出了一個結(jié)論：北京樓市已經(jīng)開始接近香港了。

    紀墨在北京見到一位朋友家接近128平方米的房產(chǎn)時，不住口地連稱“豪宅”，搞得朋友一頭霧水。他解釋說，很多香港年輕人的最大愿望是擁有自己的一套房產(chǎn)。香港的房子小是出了名的，香港電視劇中很多市民的居家背景，明顯是過于夸張了。大部分所謂的豪宅，也就1000平方英尺。千呎豪宅，只相當(dāng)于93平方米，還不到100平方米。

    而香港的房子公攤面積又大，所以真正的大小其實可能和北京的80多平方米相當(dāng)。如此算來，所謂的豪宅居然就相當(dāng)于北京的“小戶型”。不過，價格確實是豪宅的價格，一呎(約為0.093平方米)一萬，千呎就要1000萬了。至于一般人家住的，幾百呎，也就幾十平方米，仍然可以養(yǎng)一家子了。