冰火兩重天：土地市場(chǎng)火熱 但樓市進(jìn)入寒冬

    全國多個(gè)熱點(diǎn)城市特別是一線城市實(shí)施樓市限購政策一年以來，房價(jià)狂漲、成交大增的勢(shì)頭戛然而止，但土地市場(chǎng)卻始終供需兩旺。

    火爆的土地市場(chǎng)

    經(jīng)濟(jì)參考報(bào)引用中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國300個(gè)城市土地供應(yīng)量同比增近四成，共計(jì)11046萬平方米，環(huán)比增加1%，同比增加36%；共成交土地2272宗，環(huán)比增加0.3%，同比增加24%。一線城市成交量同比漲幅領(lǐng)銜。

    當(dāng)月，300個(gè)城市土地出讓金總額為3722億元，同比增加132%。其中，土地出讓金超千億元的城市有5個(gè)，分別為北京、杭州、南京、重慶和上海。北京的土地出讓金額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到2509.1億元。

    同時(shí)，50個(gè)熱點(diǎn)城市的總土地成交額已超過2.6萬億元，同比上漲40%。此外，出讓金超過500億的城市達(dá)到了16個(gè)，均創(chuàng)造了同期歷史紀(jì)錄。

    盡管土地市場(chǎng)整體均價(jià)環(huán)比下滑，但同比卻增加了近70%，各線城市均價(jià)同比均有上揚(yáng)。10月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2316元/平方米，同比增加66%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為4323元/平方米，環(huán)比減少15%，同比增加61%。

    樓市成交遇“冰點(diǎn)”

    與土地市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)處于“寒冬”。

    昨日華爾街見聞提及，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)投資增速再次放緩至8%以下；商品房銷售面積和銷售額增速也持續(xù)回落，降幅超2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積增速已經(jīng)為連續(xù)第四個(gè)月下滑。

    10月地產(chǎn)銷售創(chuàng)近三年最大跌幅，地產(chǎn)投資增速拐頭向下。據(jù)海通姜超團(tuán)隊(duì)測(cè)算，10月住宅銷售量同比下降6%，創(chuàng)2015年3月來最大跌幅。

    北京、上海、深圳房價(jià)連月降溫。

    深圳房價(jià)連續(xù)13個(gè)月下挫。據(jù)一財(cái)網(wǎng)，10月，深圳一手住宅共成交2792套，環(huán)比增加2.35%，成交27.9萬平方米，環(huán)比增加2.27%；同期的成交均價(jià)為54288元/平方米，環(huán)比減少0.05%。而去年10月“深八條”出臺(tái)時(shí)，深圳新房均價(jià)還是55611元/平方米。

    北京樓市成交從3月開始全面萎縮。據(jù)新京報(bào)引用北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)，1-10月北京新房市場(chǎng)成交1.7萬套，二手房成交11.8萬套。今年北京二手房市場(chǎng)月均成交1.2萬套，成交面積107萬㎡，與去年同期相比下降50%?！皬?月開始，北京連續(xù)多月成交量低于1萬套，市場(chǎng)價(jià)格跌幅處于全國第一。”新京報(bào)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

    10月上海新房市場(chǎng)幾乎斷供，導(dǎo)致成交進(jìn)一步萎縮，易居研究院研究員王夢(mèng)雯如此表示。從絕對(duì)值來看，10月成交量為2012年2月以來歷史最低水平。

    上海房價(jià)同樣出現(xiàn)下行，均價(jià)在11月甚至跌破5萬大關(guān)，領(lǐng)跌全國。據(jù)金融界援引中估聯(lián)行房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，11月首周上海新房成交均價(jià)跌至49067元/㎡，環(huán)比下跌3.27%。安居客數(shù)據(jù)則顯示， 上海11月均價(jià)為50058元/m?，環(huán)比10月下跌1.38%，同比去年同期下跌2.41%。

    緣何分化

    在多地樓市限購背景下，土地市場(chǎng)與樓市出現(xiàn)如此巨大的反差，原因在于：在短時(shí)期內(nèi)，土地財(cái)政仍然是地方收入的重中之重。

    土地出讓金在地方財(cái)政收入中占了很大比例。如果以這一比例作為衡量地方土地財(cái)政依賴度的指標(biāo)，依照長江商報(bào)的測(cè)算，前三季度全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，有12個(gè)土地出讓金占財(cái)政收入比重超過60%，有3個(gè)城市土地財(cái)政依賴度在70%至100%之間，有8個(gè)城市今年前三季度土地財(cái)政依賴度超過2016年，分別是佛山、杭州、成都、重慶、廣州、西安、無錫和北京。

    土地財(cái)政依賴度最嚴(yán)重的是佛山，其次為南京、杭州和濟(jì)南，土地財(cái)政依賴程度均超過100%，佛山和南京甚至分別高達(dá)147%、132.83%，杭州、濟(jì)南的土地財(cái)政依賴比重亦均超過100%。換句話說，這四個(gè)城市的賣地收入已經(jīng)超過地方一般預(yù)算收入。

    樓市前景如何？

    鳳凰財(cái)經(jīng)引述易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，目前來看，開發(fā)商仍然持觀望心態(tài)，推盤意愿并不強(qiáng)烈。進(jìn)入4季度，預(yù)計(jì)供應(yīng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但整體依舊處于低位。隨著信貸趨緊、銀行放款時(shí)間延長等一系列因素，季度成交規(guī)模大概率低于近5年歷史同期水平。

    對(duì)于接下來樓市調(diào)控政策的走勢(shì)，金融界引述同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，按照每次新政時(shí)效性6-8個(gè)月的經(jīng)驗(yàn)判斷，今年9-10月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后，6-8個(gè)月之后，也就是在2018年3-4月份這個(gè)時(shí)間段，極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期，原因有兩個(gè)：一是6-8個(gè)月后調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果；二是，“兩會(huì)”剛好要在這個(gè)時(shí)間段召開，政策面不會(huì)給予樓市在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)反彈并火熱的機(jī)會(huì)的。