承和·書(shū)香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
調(diào)控一周年以后,南京售樓處門前再次排起了長(zhǎng)龍。
今日早間8時(shí),位于南京市河西南部佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)售樓處門前已經(jīng)排滿了購(gòu)房者,售樓處前的十字路口被車輛和人群所匯集,逐漸變得水泄不通。
據(jù)悉,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)于今日啟動(dòng)登記,首付八成,驗(yàn)資金額200萬(wàn)元,銷售均價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元。上午前來(lái)排隊(duì)的購(gòu)房者稱,目前排隊(duì)已經(jīng)超過(guò)500組,排隊(duì)的人至少達(dá)到3000人以上。
同時(shí)進(jìn)行排隊(duì)的還有南京河西區(qū)域的另外9家樓盤,分別是仁恒綠洲新島、保利天悅、華新城璟園、綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城、金地中心風(fēng)華、朗詩(shī)熙華府、金隅紫京府,這10家樓盤全部要求首付8成,驗(yàn)資200萬(wàn)以上。
這是南京河西區(qū)域沉寂許久之后再次迎來(lái)的集中式開(kāi)盤,也是南京調(diào)控以來(lái)規(guī)模較大的一次集中式開(kāi)盤,被稱為“南京史上最嚴(yán)開(kāi)盤”。
十盤同開(kāi):集中式放量
從去年年底至今,在南京市樓市調(diào)控升級(jí)的背景下,曾經(jīng)炙手可熱的河西區(qū)域鮮有新盤領(lǐng)取銷售許可證。
11月14日,在沉寂了半年之后,南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)陸續(xù)公布了河西10家樓盤的銷售許可證,這10家樓盤統(tǒng)一登記時(shí)間為11月15日-11月16日,開(kāi)盤時(shí)間為11月18日和11月19日。
不僅開(kāi)盤時(shí)間統(tǒng)一,而且,開(kāi)盤條件嚴(yán)格。首先,推售的房源,在最終購(gòu)房簽約時(shí),須首付8成。其次,購(gòu)房者需要提供至少200萬(wàn)元的定活存單或者本票。最后,開(kāi)盤嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制,參與搖號(hào)的客戶身份信息必須與購(gòu)房人信息一致,不接受任何形式的更、加、減名。
在今日早間排隊(duì)時(shí),為了預(yù)防購(gòu)房者轉(zhuǎn)移資金,同時(shí)排號(hào)等情況,南京市房管局還稱,會(huì)在認(rèn)籌24小時(shí)內(nèi)讓銀行進(jìn)行抽驗(yàn),如果發(fā)現(xiàn)有不符合的將取消認(rèn)籌搖號(hào)資格。所謂的不符合就是本票或者定活兩便存單被注銷,上面的資金被轉(zhuǎn)移。而且,為了使得購(gòu)房者難以在同一時(shí)間排隊(duì)多個(gè)樓盤,有的樓盤登記所在地并不在售樓處,而是實(shí)行異地登記。
正因?yàn)椤鞍顺墒赘?、高額驗(yàn)資、異地登記”等特征,此次集中式開(kāi)盤也被稱為“南京史上最嚴(yán)的開(kāi)盤”。
南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)在接受采訪時(shí)表示:“這次集中上市很大程度上滿足了河西區(qū)域積壓已久的改善型需求,加上價(jià)格限制,所以很多購(gòu)房者前來(lái)排隊(duì)。從購(gòu)房條件上來(lái)講,提高首付可以減少購(gòu)房者人數(shù),從而也降低杠桿,降低炒房比率,驗(yàn)資也防止了購(gòu)房者在各家樓盤同時(shí)進(jìn)行排隊(duì),從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō),提高首付也為了在年底加速回款?!?/p>
但是,在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下,這樣集中式的開(kāi)盤仍然形成了“連夜排隊(duì)”、“一房難求”的景象,而且高門檻的首付對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)加大了購(gòu)房的難度。
新房限價(jià):一、二手房倒掛
“南京房?jī)r(jià)看河西,河西房?jī)r(jià)看河西南”,河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區(qū),除了明星樓盤云集,其價(jià)格也是一路攀升。
在去年樓市火熱之時(shí),河西不僅僅成為南京土地市場(chǎng)的“地王窩”,樓面價(jià)屢創(chuàng)新高,而且新房售價(jià)一路攀升到每平方米4萬(wàn)元以上。
而今年以來(lái),隨著南京樓市實(shí)施“限購(gòu)、限價(jià)、限售”等多重調(diào)控措施之后,河西區(qū)域鮮有供應(yīng)量推出,整個(gè)板塊處于“冷凍”的態(tài)勢(shì)。
正是由于限價(jià)的原因,此次10個(gè)樓盤所批銷許的價(jià)格依然是一年之前的價(jià)格,例如,河西南每平方米35000元,河西中部每平方米4.5萬(wàn)元,而河西南的二手房單價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)每平方米4.5萬(wàn)元,新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)倒掛。
一名南京當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問(wèn)向記者表示:“河西區(qū)域的部分二手房比新房每平方米貴一萬(wàn)元了,新房和二手房倒掛,出現(xiàn)了套利空間,所以不少購(gòu)房者相信買到就是賺到,都會(huì)排隊(duì)去買?!?/p>
雖然一、二手房目前存在利差,但是南京目前實(shí)行了“限賣”的政策,即新購(gòu)房在獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后,3年內(nèi)不得上市交易。對(duì)此,南京某樓盤負(fù)責(zé)人指出:“從買到房到轉(zhuǎn)手最快也要4-5年的時(shí)間,在南京樓市嚴(yán)厲的調(diào)控下,市場(chǎng)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)冷,未來(lái)是否存在較大的套利空間尚不清楚,從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),8成的首付對(duì)于投資客已經(jīng)沒(méi)有什么桿杠在用,所以存在套利想法的購(gòu)房者還需要理性?!?/p>
最后的瘋狂:整體樓市已趨冷
“河西這次集中式開(kāi)盤恐怕是南京樓市最后的瘋狂了?!鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商人士分析稱:“目前,南京樓市整體已經(jīng)轉(zhuǎn)冷,只是個(gè)別的板塊還比較強(qiáng)勁?!?/p>
從2016年12月至今,南京樓市新房?jī)r(jià)格已是8個(gè)月回落、2個(gè)月持平,年內(nèi)累計(jì)下跌幅度超過(guò)1%;二手房?jī)r(jià)格同比漲幅已連降10個(gè)月,成交量相比去年9月已是“腰斬”。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看,新房市場(chǎng)反應(yīng)較快、降幅明顯。在剛剛過(guò)去的10月份中,網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,南京全市共成交新房6595套,環(huán)比9月成交數(shù)據(jù)下跌53.4%,同比去年2015年10月11088套的成交量,成交量下跌35.7%,更創(chuàng)近4年來(lái)新低。
而二手房方面,從今年3月份之后,二手房成交量處于小幅下滑的趨勢(shì),雖然賣方降價(jià)幅度不大,但是議價(jià)空間已經(jīng)加大;此外,成交量和掛牌量雙雙下滑,買賣雙方也處在博弈當(dāng)中。
“局部熱度高,整體趨冷是目前南京樓市的特征。調(diào)控一周年來(lái),南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到了明顯的控制,新房房?jī)r(jià)在走低,從而對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定抑制,而且市場(chǎng)的分化趨勢(shì)加強(qiáng),一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)比如淳化等,已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷?!泵舷檫h(yuǎn)表示。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,江北某新盤推出250套房源,銷許均價(jià)每平方米25513元,時(shí)隔三個(gè)月仍沒(méi)賣完。而江北另外一樓盤,銷許均價(jià)每平方米25098元,到目前只去化六成。在此情形下,個(gè)別樓盤開(kāi)始到熱點(diǎn)樓盤附近攬客,有的甚至開(kāi)出總價(jià)3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠,以吸引購(gòu)房人,這都說(shuō)明南京樓市已經(jīng)處于變化中。
另一方面,南京土地市場(chǎng)也在轉(zhuǎn)冷中,“地王”逐漸消失,宅地未觸及最高限價(jià)已經(jīng)被拍出,去年動(dòng)輒上百輪競(jìng)拍、甚至觸發(fā)最高限價(jià)靠搖號(hào)決定買家的情形沒(méi)有再現(xiàn)。
多位南京業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,今年年底到明年,南京樓市會(huì)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,“像河西區(qū)域這樣的情況恐怕難以再現(xiàn)”。
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道