左暉：未來北京會有1千萬人租房住

    租房，跟我們每個人都有一些關系，我自己本人是1992年大學畢業(yè)，畢業(yè)后在北京租房子，我大概租了12年的房子，2004年買的第一套房子，我34歲的時候買的第一套房子。

    當然今天的北京的首次購房的年齡，大家知道大概是多大嗎？

    首次購房的平均年齡，大概是34歲，現在大概這個年齡實際上是每年再往后推一歲。

    在北京買個房子已經是越來越難的事情，特別對很多的年輕人，所以我覺得這樣的情況下我們再說說租房更有意義。

    1未來人口：將向城市圈集中

    租的事兒，我大概從七八個維度說一下。

    很多人會定性的討論這個事情，租房子，那么房價會不會下來呢？大家會做定性的研討，我今天給大家一些定量的分析，這樣的話更有一些確定性。

    第一，我們自己關注一些什么事兒？

    關注租房的時候，我們首先要關注人口。

    大家知道中國今天大概有7億的城市人口，未來幾年時間，大概9億到10億的城市人口。

    我們首先關注，今天的7億人，未來的10億人，這10億的城市人口未來會怎么擺？會在中國的國土上怎么分布？這對我們來說，我覺得是比較重要的一個問題。

    總的來說，我們會有一種基本的判斷，未來的人口可能會在全中國的20個城市圈相對比較集中一些。

    今天的很多的三線城市，已經是人口的這個凈流出的地方，已經非常明顯，即便三線城市也是向中心區(qū)域越來越集中。

    這是我們的第一個判斷，未來大概會有7億人口在20個城市圈，每個城市圈大概三千萬左右的人口，這是我們的第一個判斷。

    2北京：1/3人在租房住

    第二，未來到底有多少人租房子？多少人買房子？

    今天的數據，21%的人會租房子，將近80%的人住在自己的房子里。在北京，現在35%的人在租房子，將近三分之二的人住在自己的房子里。

    未來的變化，一定是未來租房住的人越來越多。

    比如說紐約、香港、巴黎這些大城市，都是超過一半的人租房子。

    紐約大概是60%的人是在租的房，所以我覺得這是一個很重要的變量，隨著時間推移，有各種各樣的原因。

    比如說房價高了大家不一定買得起，或者說首購年齡不斷的往后推。

    所以說會有越來越多的人租房，也會有越來越多的人停留在租房的狀態(tài)，像我這樣的背景可能變成常態(tài)，因為我租了12年的房子，租房變成長租了。

    3未來：北京1千萬租房人

    第三，我們再來看看，如果說到租了，未來這個租本身的狀況會發(fā)生什么樣的變化？或者人口本身狀況發(fā)生什么變化？

    我們拿北京來說，2200萬的常住人口。北京是什么狀況？存量住房700萬套，跟我們的戶數比，是0.85—0.9，就是每戶平均攤不到一套房子。

    全中國平均水平是1.05左右。三線城市大概1.2左右

    北京就是這樣的狀況，700萬套房子，套均是2.1間，所以北京大概有1500萬間房子，住了2200萬常住人口。

    理論來講，每個人攤不到一間房子。

    這是一個很大的問題，并且因為北京今天的人口結構在未來的五年，我們可見，它會發(fā)生一些變化。

    我們不能說高端和低端，但總體人口的結構，比如說同樣是2200萬人，它的構成也會和3年前5年前發(fā)生很大的變化。

總之我們看到未來的構成，即便是租房，大家也愿意租，就是支付能力肯定會變強，這是我們想看到的。

    所以今天住宅租本身的缺口實際上是非常大的，我們估計未來北京會有1千萬的租房的人，人均20平米左右，所以北京需要2億平方米的租房面積，今天是1億，這1億如何補充？這是未來的很大的一個問題，所以我覺得這是一個租的問題。

    4房子：快速升值的階段已過

    總的來說，我自己覺得，房地產，就是住房資產價格快速增長的階段，其實已經過去了。

    我們去很多城市和很多國外城市去看，認為未來的二手房市場是一個空間，當人均GDP超過1400美元之后，房地產新增投資額開始增加；

    當人均GDP超過3000美元后，房地產的新增投資額開始快速增加，同時不動產的資產價格開始快速增長；

    當人均GDP超過8000美元后，房地產新增投資額開始平穩(wěn)，資產價格開始平穩(wěn)，大概它會有一些這樣的基礎的規(guī)律。

    我們是在2008年的時候，人均GDP超過了3000美元，到了2015年的時候，人均GDP做到8000美元。

    這個階段咱們用了7年時間，美國人用了16年，從1960年到1976年，用了16年時間，從3000美元做到8000美元。

    它背后實際上是有一些大的規(guī)律的，所以我自己的判斷，未來相對價格會越來越平穩(wěn)，這是我們的一個基礎的判斷。

    5租金：將來會不會暴漲？

    再一個事情，租金。經常有人會關心一個問題，會不會房子我買不起還租不起了？這就比較麻煩了。

    我覺得這個問題其實是沒有的。

    我想告訴大家一件事情，租金的價格跟資產的價格沒有任何關系，就是不動產的資產價格跟租金沒任何關系。

所以有人算所謂的回報率，算這個事情是沒有任何意義的，因為它的變量里邊跟這個事兒沒有任何關系。

    最相關的變量是什么？是城市的人均收入，所以只要這個城市的人均收入在漲，不動產的租金價格，就是使用價格就會漲。

    租金價格的核心變量，是城市的人均的平均收入，這是一個核心的變量。

    所以我們看過去的11年時間里，以北京為例，租金的漲幅非常平穩(wěn)，每年會漲一點，今年還是去年還有一點點跌幅。

    就是租金占收入比，相對來說是個很穩(wěn)定的數字。

    6當下： 房租貴不貴？

    中國今天的房租貴不貴？北京的房租貴不貴？

    看怎么比。

    我給大家一個數據，北京跟東京比，今天的資產價格誰高，不好說，它也不太好比，但我們姑且認為它基本相等。

    就可比地段，比如說拿北京的奧林匹克公園周圍的，跟東京的代代木公園周圍的相比，北京的每平米租金價格基本上相當于東京的40%左右。

    那我們就要看，租這個房子的人跟東京租那個房子的人，他們的收入有沒有2.5倍到3倍？我感覺好像是沒有。

    所以說，理論上來講，北京今天的房租并不算高。

    但總的來說，房租占個人月收入的比例，是相對來說比較穩(wěn)定的數，大概30%、40%左右。

    我們看到最高的是巴黎，大概39%左右，大概相對來說是一個比較穩(wěn)定的一個數。

    租金回報率這個事情更沒有意義了，北京現在的租金回報率平均算下來1.7%左右，大家一算，好像回報率很低。

    但有一個問題，我們拿近期的和遠期的回報率來算是兩回事兒。

    比如近期的租金和五年前的資產價格，回報率大概4%左右。

    美國、日本，它的資產價格相對平穩(wěn)，所以它五年前也是5%，今天也是5%。但咱們這兩個數，差別是比較大的。

    房價是預期收入在近期的體現，因為房價為什么高呢？核心體現出來的是你對未來有信心。而租金，是近期收入在近期的體現，這兩個是有比較大的差別的。

    所以我們拿遠期的回報率來看，全中國很多城市回報率非常好，比如說我們看到鄭州，遠期回報率可能到8%。

    比如今天的日本，我發(fā)現日本的房子特別有意思，日本房子特點是租金回報率非常的穩(wěn)定，稅前8%，稅后6%。

    7租房：政府解決or市場解決

    下面一個問題，像北京，今天1億平米，未來可能2億平米的租賃住宅，能夠基本解決今天的市場的需求。

    我們再來看一個問題，就是租的這個房子，應該是政府來解決嗎？還是應該是由市場來解決？

    全世界這個事情上有很多的探討，也走過很多彎路，基本上都是從補磚頭到補人頭。

    一開始大家都建了大量的廉租房、公租房，但后來發(fā)現很多的問題。最后都變成了補人頭，我給你發(fā)租房券，你去市場上解決。

    當然全世界還發(fā)生了非常多有意思的事情，比如我們看到倫敦的34以上的人，回家跟老爹老媽一塊兒住的人越來越多，等等吧。

    今天看起來比較有效的解決方式，都是在發(fā)租房券，就是對中低收入的人口發(fā)租房券，你去市場上解決這個問題。

    8房源供應：靠B端還是C端

    再一個，供應量到底是C端解決還是B端解決？

    到底是由一些單位、公司，法人蓋了很多房子，用于出租？還是我們這么多C，我們這些業(yè)主自己買了房子，自己房子再租出去？

    全世界來看的話，解決市場租的供應量的主要的方式，是C端解決的，就是個人房主去解決租賃住宅等問題的。

    那么B端，只是一個補充，當然這個補充有各種各樣的方法。

    你看美國最大的管理機構叫AVB，它當時在美國，房屋量不到20萬套，但它是很大的資產持有者，就是所有的物業(yè)都是它自己持有的。

    美國還有第二個叫EQR，也是個上市公司。他們倆的區(qū)別，就是AVB是開發(fā)商背景，EQR是資本背景，它的房子是市場上買來的。

    當然美國因為RETS發(fā)展比較好，所以都是RETS來管理。比如他們做的學生公寓。

    總的來說，我是覺得未來的核心，租本身的市場是通過C來解決。

    為什么通過B解決不了那么多？這個規(guī)模太大了，非常大的資產規(guī)模。

    這個是我大概描述的租的圖譜，我覺得可能會更定量一些。

    總之來說，第一，未來的人口怎么擺，這是很大的問題，當然對北京來說，已經定了，不超過2200萬人，當然這個2200萬人，和今天和昨天的2200萬人的結構是不太一樣的。

    但我的理解，反正就是新的結構下的人均的租住面積或者居住面積，只會提高，不會降低。

    第二，這撥人里邊到底多少人買房、多少人租房子。從租來說，租住的物業(yè)品質會越來越好。