房產(chǎn)已成公眾最重要投資工具 全民炒房態(tài)勢(shì)顯露

    高房價(jià)下的民意選擇

    進(jìn)入2010年，歐美國家仍處于房價(jià)下跌寒冬之中，但中國受相關(guān)政策的刺激，房價(jià)自2009年3月以來扶搖直上，如脫韁野馬一樣不可收拾。

    房地產(chǎn)業(yè)去年創(chuàng)造利潤2.72萬億

    房地產(chǎn)業(yè)2009年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額4.4萬億元，開發(fā)商由于房價(jià)上漲實(shí)現(xiàn)利潤1.76萬億元；同期地方政府土地出讓收入達(dá)到1.6萬億元，按至少60%的凈利潤率計(jì)算，可以實(shí)現(xiàn)利潤0.96萬億元。兩項(xiàng)合計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng)造的利潤達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2.72萬億元，占到了當(dāng)年全國33.5萬億元GDP的8.12%。

    可以想象，如果沒有2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動(dòng)，上述由房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府土地儲(chǔ)備中心“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)超額利潤，很顯然是不可能實(shí)現(xiàn)的。

    種種因素表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至過熱，是本次中國經(jīng)濟(jì)從全球經(jīng)濟(jì)衰退中脫穎而出的一個(gè)關(guān)鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來看，城市化和經(jīng)濟(jì)增長會(huì)支撐房價(jià)的上漲，他們熱衷于房價(jià)上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價(jià)的繼續(xù)上漲刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，土地財(cái)政和房地產(chǎn)的GDP拉動(dòng)效應(yīng)，都令地方政府不肯打壓過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，有評(píng)論認(rèn)為，站在決策者的立場(chǎng)，只要在社會(huì)承受的范圍內(nèi)，他們能夠且愿意接受房價(jià)上漲的各種社會(huì)損益及其現(xiàn)實(shí)。

    高房價(jià)擠壓購買力

    值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為地方政府、開發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯露。

    由于投資獲利的層層加碼，當(dāng)前一些大城市的房價(jià)水平，相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ目芍涫杖?，已?jīng)達(dá)到了超乎想象的高度。在北京，建成區(qū)的房價(jià)與家庭收入比目前已經(jīng)超過了30倍，房價(jià)與租金(年)之比則超過了50倍；在上海的中心區(qū)，不少樓盤的單價(jià)超過10萬元人民幣，超過了當(dāng)前東京核心區(qū)的住宅價(jià)格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國的高房價(jià)問題，再次成為國內(nèi)外人士熱議的焦點(diǎn)問題，國際主流媒體都對(duì)中國的房價(jià)引起的泡沫問題表示了關(guān)注。

    在“流動(dòng)性陷阱”階段，大量注入的流動(dòng)性將毫無例外地進(jìn)入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，引起房價(jià)、股價(jià)在積存泡沫的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲。這必然帶來幾大問題；一是引起占絕大多數(shù)的社會(huì)底層的普遍不滿；二是對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐；三是由此培育出來的大量投機(jī)機(jī)構(gòu)，利用相同手法炒作估值過低的農(nóng)產(chǎn)品，引發(fā)全國農(nóng)產(chǎn)品供給危機(jī)。

    雖然中央強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長方式，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)冰火兩重天，大量民營企業(yè)放棄實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，轉(zhuǎn)而從事房地產(chǎn)投資。目前，中國急于將投資依賴型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)上來，但高房價(jià)迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢(shì)必被耗盡，嚴(yán)重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。從長期來看，越積越大的泡沫破裂必然嚴(yán)重危及中國銀行體系——這是一個(gè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關(guān)系到中國絕大多數(shù)人的生計(jì)和穩(wěn)定。

    理性思考政策代價(jià)

    今年的政府工作報(bào)告提出了“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標(biāo)，但前面的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”的定性，再次重復(fù)了“國十一條”所強(qiáng)調(diào)的“房價(jià)只能漲，最好慢慢漲”的“穩(wěn)定高房價(jià)”的宗旨。

    與歷年的政府工作報(bào)告一樣，房地產(chǎn)調(diào)控措施沒有觸及到地方政府出讓土地這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在筆者看來，城市土地拍賣機(jī)制直接推動(dòng)了整個(gè)城市地價(jià)和房價(jià)體系的重構(gòu)。在商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的條件下，政府拍賣土地的行為，極易引起整個(gè)城市地價(jià)的連鎖上漲。用“帳篷效應(yīng)”(帳篷效應(yīng)是指帳篷的容量不僅僅取決于篷布的大小，還要看支撐篷布的竹竿有多高，竹竿越高，帳篷的容量就越大。要將帳篷下的空間伸展到最大，關(guān)鍵在于取得多個(gè)支柱伸展在空中。如果你只有一個(gè)支柱，整個(gè)帳篷只能撐起支柱中心點(diǎn)周圍。)來形容地方政府土地出讓形成的泡沫，可能是非常形象的?？梢哉f，在賣方市場(chǎng)的情況下，政府土地拍賣是高房價(jià)的根本推手之一。不僅如此，政府收儲(chǔ)、出讓土地的行為，還容易滋生腐敗，直接危害民生。在很多地區(qū)，城市建設(shè)規(guī)劃可以隨意修改，由此變成了某些掌權(quán)者和房地產(chǎn)開發(fā)商合謀侵犯城鄉(xiāng)居民生命財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要工具。這種以公共利益為借口，以城市規(guī)劃為工具，對(duì)居民用地進(jìn)行強(qiáng)行拆遷的過程，導(dǎo)致拆遷沖突愈加激烈，群體性事件也就越來越多。

    可見，在房地產(chǎn)問題上，政策的制定要謹(jǐn)慎前行，既體現(xiàn)民意，又適應(yīng)時(shí)勢(shì)。怎樣實(shí)現(xiàn)既刺激經(jīng)濟(jì)健康增長、又能有效地抑制甚至打壓房價(jià)的目標(biāo)，而不是簡單地控制房價(jià)漲幅，是擺在決策者當(dāng)前的一個(gè)根本選擇。如果更換一種思路，通過擴(kuò)大多種形式的住房供給、打擊房屋投機(jī)、降低房價(jià)的辦法，則有望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的雙贏局面。可惜的是，這種思路可能降低房價(jià)，首先會(huì)遭受商業(yè)銀行體系的堅(jiān)決反對(duì)，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商也不能容忍房價(jià)下降對(duì)自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會(huì)遭遇重重阻力。

    值得我們警覺的是，國土資源部等部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理，這似乎是一種變相的為高房價(jià)托市的手段。我認(rèn)為，作為一項(xiàng)重要的社會(huì)財(cái)富，政府沒有必要將小產(chǎn)權(quán)房視為洪水猛獸，必欲拆除而后快。要看到小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于高房價(jià)下解決一大批城鄉(xiāng)居民居住問題的正面作用。

    中國有一句古話，“天下沒有免費(fèi)的午餐”。任何政策的實(shí)施都是有代價(jià)的，更何況是充滿爭(zhēng)議的房地產(chǎn)政策。如果今年中央政府繼續(xù)實(shí)施有利于地方政府和開發(fā)商的地產(chǎn)政策，房價(jià)的回落則來自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢(shì)必給中國經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風(fēng)險(xiǎn)的消除房地產(chǎn)泡沫、實(shí)施主動(dòng)的低房價(jià)策略和政策，將有可能給中國的房地產(chǎn)業(yè)和國計(jì)民生，帶來蓬勃向上的生機(jī)。