接近年底，盡管各商業(yè)銀行已大幅收緊房貸額度，但“銀根”仍然是政府機(jī)構(gòu)的重點監(jiān)測內(nèi)容。日前，住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，再次明令禁止將個人消費貸騰挪用于購房。消費貸全面收緊，但實際上，部分銀行仍以小微企業(yè)、普惠金融的名義，通過賬戶隔離的方式，發(fā)放實際用途為購房的貸款；小貸公司、消費金融公司亦有部分貸款繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。尤其是重壓下的環(huán)京樓市，不少項目為了刺激銷售，開始引導(dǎo)購房人通過“借”首付款的方式，繞開監(jiān)管。
首付加杠桿成為查處重點
在去杠桿的大背景下，通過銀行的各種消費貸款或小額貸款來湊齊首付的行為成了整治的重點。早在2016年，“首付貸”就因爭議而被叫停，今年8月，七部委又明確認(rèn)定“首付貸”為違法違規(guī)金融產(chǎn)品。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會三部委，聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對首付資金來源審核力度。
不難發(fā)現(xiàn)，如此三令五申地對購房融資行為進(jìn)行規(guī)范，首當(dāng)其沖的就是嚴(yán)查“首付貸”。規(guī)范提出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資；嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資。
同時，針對以其他貸款名義借錢用于購房的方式，規(guī)范也強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，嚴(yán)格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款實行分類管理，嚴(yán)禁消費貸、經(jīng)營性貸款和信用卡透支等資金挪用于購房。
環(huán)京樓市是“首付貸”重災(zāi)區(qū)
事實上，北京對于首付的審查力度早已加緊，房產(chǎn)中介也被明令禁止提供“首付貸”的金融產(chǎn)品。相比之下，環(huán)京樓市中的不少項目，則為了擺脫成交低迷，公開宣傳起“首付10%，開發(fā)商墊資”等促銷方式。
涿州的幾個在售項目就不斷加大首付分期力度，吸引購房人。近日，涿州桃源新都孔雀城開盤，主推80-120平方米的戶型，由于70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購的，外地人也可以買一套加上首付極低，吸引了不少投資客。
桃源新都孔雀城一位售樓人員向北京青年報記者表示，目前購房者只需支付首付的一部分，最低10%，其余由開發(fā)商墊付另外的首付余款。據(jù)銷售人員介紹，首付可以選擇分多期支付，最多可以分五期，買最小的兩居大概80平方米(的房子)，首付15萬就可以，剩余的首付可以2018年年底還清，無利息無手續(xù)費。
除了首付墊資，一些環(huán)京項目為了避開限購，開始引導(dǎo)購房人采用消費貸款的方式購房。廊坊某項目銷售人員就對前來看房的北青報記者表示，“限購問題您不用擔(dān)心，可以先和開發(fā)商簽約，3年以后再正式簽購房合同?！边@樣可以先提前鎖定房源，然后補(bǔ)社保，符合社保條件以后再正式簽買賣合同。
當(dāng)然這樣的購房方式無法獲得貸款，為此，該銷售人員透露，可以通過中介公司，辦理各類貸款。比如可以進(jìn)行現(xiàn)有房產(chǎn)的抵押，貸款后用于購新房。也可以通過個體工商戶創(chuàng)業(yè)等理由去獲取經(jīng)營貸款，甚至可以協(xié)助購房人獲得銀行的小額貸、信用貸等無抵押貸款。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管消費貸獲得的金額有限，但環(huán)京樓市整體總價較低，使得消費貸用于樓市加杠桿的方式依舊存在。
北青報記者還了解到，其實不僅僅是銀行，部分小貸公司、消費金融公司，甚至房產(chǎn)中介也會成為房產(chǎn)類消費貸的資金供應(yīng)者。
這種墊首付的促銷方式，讓缺乏資質(zhì)的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，被法律人士認(rèn)為是打了政策的擦邊球，開發(fā)商促成銷售，拿購房者的訂單套現(xiàn)商業(yè)銀行的按揭貸款，作為期房開發(fā)的資金，風(fēng)險極大。
如果開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題，這時購房人和開發(fā)商簽訂的合約是很難獲得保護(hù)的，比如買好的房子，這個企業(yè)的資金鏈卻斷了，樓盤還沒建好就已經(jīng)爛尾了，風(fēng)險就會轉(zhuǎn)嫁給購房人。
監(jiān)管層再度收緊資金口袋
正是類似的墊資首付的現(xiàn)象，極容易導(dǎo)致樓市的混亂，引發(fā)了監(jiān)管部門的注意，此次監(jiān)管部門除了嚴(yán)禁首付款融資以外，還要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，不僅是個人綜合消費貸款，經(jīng)營性貸款和信用卡透支都屬于用途監(jiān)控范圍。
據(jù)了解，在嚴(yán)厲的監(jiān)管下，曾經(jīng)利用信用卡透支買房、付首付的方式，已經(jīng)越來越難。不少銀行都嚴(yán)格監(jiān)控大額、長期限的消費貸款資金流向，關(guān)閉信用卡對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的POS機(jī)刷卡端口，堅決遏制個人綜合消費貸款、信用卡透支用于支付首付以及住房消費。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也建議，之所以首付會出現(xiàn)五花八門的貸款，說明這個行業(yè)監(jiān)管仍有所缺失，所以后續(xù)在監(jiān)管上需要強(qiáng)化。盡量避免“借”首付買房的現(xiàn)象。
