房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”

    據(jù)“財(cái)新”、“鳳凰網(wǎng)”等媒體報(bào)道，財(cái)政部長肖捷在一篇文章中，這樣談到了房地產(chǎn)稅：

    要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

    這是官方對(duì)“房地產(chǎn)稅”的最新表態(tài)，看似平凡的字句里其實(shí)隱藏著很多重要信息，下面讓我給大家解讀一下。

    1、肖捷關(guān)于房地產(chǎn)稅的論述，出現(xiàn)在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)里?？梢姡康禺a(chǎn)稅是“地方稅”。在這一節(jié)里，還談到了“擴(kuò)大地方稅權(quán)”。

    隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入“白銀時(shí)代”，未來大多數(shù)城市通過“一次收取幾十年土地使用費(fèi)”的方式來獲取建設(shè)資金，空間將越來越小。因此，增加“房地產(chǎn)持有階段的稅收”，給地方政府尋找“長期飯票”，就成為當(dāng)務(wù)之急。所以，房地產(chǎn)稅開征的首要原因，是解決地方財(cái)政收入的問題。

    2、房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，這里沒有提到“設(shè)立試點(diǎn)”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來不太可能。

    隨著“立法法”的修訂，中國確立了“稅收法定”的原則。也就是說，開設(shè)一個(gè)新的稅種，需要全國人大立法，而不能靠國務(wù)院、有關(guān)部委出臺(tái)條例。“條例征稅時(shí)代”，已經(jīng)徹底終結(jié)。這是國家進(jìn)步的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)稅最大的門檻。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅存在一個(gè)重要的漏洞：

    土地是國家的，買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費(fèi)，再征稅涉嫌重復(fù)征收。

    也許有人會(huì)說：

    那么能不能只征收“房產(chǎn)稅”，放棄對(duì)“土地”的征稅，這樣不就合理了？

    其實(shí)房產(chǎn)稅原來就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產(chǎn)的價(jià)值？你10年前40萬買的房子，現(xiàn)在市價(jià)是200萬，上漲的到底是土地價(jià)格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？

    現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”征收方式是，按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算”（住宅免征）。如果按照這個(gè)稅種的征收方式，對(duì)住宅開征“房產(chǎn)稅”則存在很大的漏洞，比如一個(gè)20年樓齡的小區(qū)，你是原始業(yè)主，100平米的房子當(dāng)時(shí)購入價(jià)是20萬元；你的鄰居是今年新買的二手房，購入價(jià)是500萬。那么你們的稅將差距25倍！而事實(shí)上，無論20萬還是500萬，都包含了土地的因素，因此仍然是重復(fù)收稅！

    目前在重慶和上海試點(diǎn)的，就是“房產(chǎn)稅”。未來要開征的是，是“房地產(chǎn)稅”，“房地產(chǎn)稅”必須走“立法先行”的道路。所以，可以想見未來在全國人大必然會(huì)有激烈的辯論。

    3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”8個(gè)字。這意味著，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。

    另外，“分步推進(jìn)”可能還隱含著一個(gè)重要意思：人口流失、房屋空置嚴(yán)重的城市，恐怕在很長的時(shí)間里都無法開征房地產(chǎn)稅。

    4、“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。

    第一，這告訴我們未來的房地產(chǎn)稅將按照“評(píng)估值”征收，不會(huì)采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來征收。后者帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的濃厚痕跡，沒有考慮到房價(jià)劇烈的變動(dòng)因素。事實(shí)上，目前幾乎所有的城市，在二手房交易環(huán)節(jié)，都已經(jīng)按照“評(píng)估值”征收了。而且“評(píng)估值”是每年都調(diào)整的。

    第二，在開征“房地產(chǎn)稅”的同時(shí)，國家會(huì)“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。所以，開征房地產(chǎn)稅不是一個(gè)單項(xiàng)行動(dòng)，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。其中，“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，是為了換取“房地產(chǎn)稅”的開征，降低在全國人大通過時(shí)的難度，帶有策略性。但整體而言，征收重點(diǎn)將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。

    有讀者會(huì)問：說了半天，我想知道的是——房地產(chǎn)稅能不能抑制房價(jià)上漲？

    我的答案是：能！

    在人口流失的中西部小城市，房地產(chǎn)稅一定可以打壓房價(jià)，最終讓人民用腳投票，加速離開，地方經(jīng)濟(jì)徹底崩潰。

    在有人口顯著增量的高級(jí)別城市，房地產(chǎn)稅打壓房價(jià)只能是癡人說夢(mèng)。即便是出臺(tái)累進(jìn)制、懲罰性（懲罰擁有多套房的家庭）的房地產(chǎn)稅，也只能讓擁有多套房的人改變資產(chǎn)配置方式，出手拋售房產(chǎn)。但由于這些城市人口增量大，接盤俠多，只要你的房子別太高冷（比如總價(jià)上億，或者是只能私家車進(jìn)出的郊區(qū)別墅），都可以安然脫手。經(jīng)過一段時(shí)間的換手之后，房地產(chǎn)稅最終將成為推動(dòng)中心城市房價(jià)、房租上漲的力量。如果你理解不了，可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價(jià)。

    房地產(chǎn)稅的開征，將加劇地方政府“財(cái)政能力”的分化，進(jìn)一步讓中國的城市化失衡。最終，大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮(zhèn)將加速消亡，淪為野獸出沒的廢墟。