上交所談國內(nèi)首單央企租賃住房REITs：助力住房租賃市場發(fā)展

近日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過，這是住房租賃市場的一個標(biāo)志性事件。10月27日，上交所總經(jīng)理黃紅元就租賃住房資產(chǎn)證券化答記者問時指出，保利租賃住房REITs項目的推出，為資本市場服務(wù)租賃住房行業(yè)發(fā)展探索和積累了有益經(jīng)驗，是上交所積極響應(yīng)國家政策，助力住房租賃市場發(fā)展的重要舉措。

　　黃紅元介紹，在中國證監(jiān)會的部署下，保利租賃住房類REITs項目最近已獲得上交所審議通過。該項目是具有權(quán)益型REITs屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，屬于國內(nèi)首單央企租賃住房REITs，具有重要創(chuàng)新意義和示范意義。本項目總規(guī)模50億元，優(yōu)先級評級AAA，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產(chǎn)是上交所上市公司保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房。

　　本項目對應(yīng)的租賃住房主要是青年公寓和養(yǎng)老公寓，該類公寓填補(bǔ)了當(dāng)前租賃市場的短版，具有較好的社會意義。圍繞住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也是國外資本市場的通行做法，對于加快推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)具有非常積極的推動作用。此外，本項目還有一個亮點是分期發(fā)行，發(fā)行人可以根據(jù)自身與市場發(fā)展情況，在兩年的有效期內(nèi)靈活安排發(fā)行批次和規(guī)模，體現(xiàn)了我國REITs市場的發(fā)展創(chuàng)新。

　　近期，國務(wù)院辦公廳制定發(fā)布了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)文件，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會等九個部門也專門制定了加快發(fā)展住房租賃市場的通知，明確提出了推進(jìn)“REITs試點”的戰(zhàn)略部署。本單租賃住房REITs的落地，是上交所積極響應(yīng)國家政策，落實主管部門部署的，為優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)的重要舉措。

　　黃紅元指出，推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，增加租賃住房的有效供給，離不開金融市場、資本市場的服務(wù)和支持。本單租賃住房REITs產(chǎn)品的推出，為資本市場服務(wù)租賃住房行業(yè)發(fā)展探索和積累了有益經(jīng)驗。通過為企業(yè)提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋用于租賃市場，增加租賃住房的有效供給，從而助力于形成一個有效的、規(guī)?；淖》孔赓U市場，也使相關(guān)企業(yè)能夠充分利用社會的資源，合理控制成本，實現(xiàn)多方共贏。

　　截至2017年10月，上交所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模將近7000億，存量規(guī)模為5000億左右，在支持綠色經(jīng)濟(jì)、扶貧普惠、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面已經(jīng)取得了一定成績。

　　他表示，此次保利租賃住房REITs的成功推出對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)?？紤]到該產(chǎn)品主體資質(zhì)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計較好，其他符合條件且致力于住房租賃市場發(fā)展的住房企業(yè)也可以借鑒該模式，探索開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，借助資本市場的服務(wù)實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，為社會提供更多的租賃住房。

　　黃紅元強(qiáng)調(diào)，資本市場創(chuàng)新要牢記風(fēng)險防控為先，作為創(chuàng)新的首單試點，風(fēng)險控制很重要。本單產(chǎn)品分為優(yōu)先級證券和次級證券，優(yōu)先級證券銷售專業(yè)投資者，次級證券由保利地產(chǎn)自持，實現(xiàn)了良好的風(fēng)險分配，確保了產(chǎn)品安全性。此外，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的安全性還具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐和保障。以本單產(chǎn)品為例，租賃住房的租金收入相對穩(wěn)定，為產(chǎn)品的收益分配和投資者權(quán)利保護(hù)提供了支持，同時，該專項計劃間接持有標(biāo)的物業(yè)；租金收入與底層物業(yè)都通過相關(guān)安排獨(dú)立于保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)，實現(xiàn)了與保利地產(chǎn)本身的風(fēng)險隔離，為產(chǎn)品的安全性提供了良好的保障。