央企國企逆市搶地王 “兩會”后樓市陷迷局

    全國“兩會”前,樓市關(guān)于調(diào)控政策“兩會”定調(diào)的揣測不絕于耳。不過在本次“兩會”上,雖然高房價、二次房改、物業(yè)稅等話題當(dāng)之無愧地成了最熱話題,但關(guān)于樓市調(diào)控的官方表述并沒有出現(xiàn)實質(zhì)變化。

　　“兩會”甫一結(jié)束,北京土地市場就一天涌現(xiàn)三個新“地王”,并全部由央企制造。有業(yè)內(nèi)人士戲稱,這仿佛是與“兩會”上鋪天蓋地質(zhì)疑“高房價”的輿論叫板似的。

　　從拍下“地王”的開發(fā)商態(tài)度來看,似乎對后市仍相當(dāng)看好。“地王”剛出,臨近二手房甚至坐地起價上漲萬元。不過從市場層面來看,今年以來成交低迷的情況仍在繼續(xù),觀望情緒濃厚。

　　那么,賣房的和買房的之間的拉鋸和博弈還將持續(xù)多久?中央是否真的會如人們期待的繼續(xù)調(diào)控以打破這種僵局? 沒有最高只有更高 京城“地王”樓面均價直逼3萬

　　●15日上午,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價拍得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地,折合的樓面地價高達(dá)每平方米27500元。

　　●繼遠(yuǎn)洋之后,北京中信新城房地產(chǎn)有限公司以52.4億元將大興亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊拿下,樓面地價超過每平方米17000元。

　　●幾個小時之后,中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,以17.6億元的價格拿下海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住商業(yè)用地。該項目除去3萬平方米的酒店項目后,折合樓面地價為每平方米28308元。

　　　　“兩會”樓市表述延續(xù)“國11條” 住建部坦言房價上漲壓力大

　　每次全國“兩會”,房地產(chǎn)總是一個繞不過的話題。不過經(jīng)過了2009年房價瘋長的一年,高房價甚至已成了強烈的民怨。本屆“兩會”上,據(jù)不完全統(tǒng)計,有將近10%的議案涉及房地產(chǎn)。

　　其中,由全國人大代表宗慶后和遲夙生提出的關(guān)于“二次房改”的議案,更是被列入了本次全國人大會議正式議案,顯示關(guān)于改變第一次房改以來過度市場化的意見已經(jīng)引起了有關(guān)層面的重視。

　　本次“兩會”對于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)來說,還有一個更大的焦點:房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍的一個預(yù)期是,此前進(jìn)行的一系列樓市調(diào)控仍留有余地,因此2010年的樓市調(diào)控,仍有待這次會議定調(diào)。不少開發(fā)商此前也紛紛放慢了進(jìn)度,觀望政策動向以作部署。不少購房者也紛紛持幣觀望。

　　不過會議期間,關(guān)于房地產(chǎn)的官方表述并不多。在總理的政府工作報告中,溫家寶表示,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求,主要有四點要求。

　　一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費,增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng),加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度,規(guī)范發(fā)展二手房市場,倡導(dǎo)住房租賃消費,盤活住房租賃市場；三是抑制投機性購房,加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度,完善商品房預(yù)售制度；四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價格過快上漲,加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

　　從這些表述來看,除了在實施保障性安居工程中,明確了2010年中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,比上年增加81億元；建設(shè)保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套,關(guān)于樓市的調(diào)控思路仍基本是“國4條”、“國11條”內(nèi)容的重申,并無新的內(nèi)容。

　　雖然總理對于抑制房價過快上漲很有決心,但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在一次記者招待會上也坦言,未來20年由于中國是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時期,需求較大,而土地供應(yīng)是有限的,房價上漲的壓力仍然很大。

　　　　會后央企國企“豪氣不減” 北京兩度拍地出盡風(fēng)頭

　　“兩會”上關(guān)于房地產(chǎn)的表述似乎給了開發(fā)商強烈的暗示。“兩會”結(jié)束后的第一天,在各界對高房價的一片討伐聲中,北京土地市場就涌現(xiàn)出了3塊新的“地王”。

　　當(dāng)天上午,大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價,刷新本市土地成交紀(jì)錄,成為新的“單價地王”和“總價地王”。但僅僅6個小時以后,“單價地王”就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走,該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。值得注意的是,3塊“地王”均被央企奪走。

　　昨日,北京繼續(xù)出讓9宗土地,拿地之戰(zhàn)也繼續(xù)在國企間展開。其中,北京朝陽大望京村28.07萬平方米的居住用地就有保利、遠(yuǎn)洋、華潤、中建國際等國企參與競拍。最終,保利地產(chǎn)以50.4億拿下該地塊,折合樓面地價也達(dá)到了17949元/平方米的高價。

　　央企在拿地時的豪氣和闊氣令人咋舌,以至于參與競拍、開價到一萬元/平方米就不敢再往上叫的遠(yuǎn)華地產(chǎn)總裁任志強都產(chǎn)生了挫敗感。對于這些大房企來說,不久前國土資源部出臺的關(guān)于兩成競拍保證金、五成首付等一系列抑制地價的門檻似乎也都不在話下。一位業(yè)內(nèi)人士戲稱,這些開發(fā)商拿地的集體行動,仿佛是與“兩會”上鋪天蓋地質(zhì)疑“高房價”的輿論叫板似的。

　　　　地王既出附近二手房坐地起價近萬元

　　不過15日以52.4億元拿下“總價地王”的中信地產(chǎn)卻表示,“中信地產(chǎn)按照市場化的要求,在可承受的價格范圍內(nèi)參與了該地塊的競買活動”。中信地產(chǎn)表示,將按照中信集團(tuán)的要求,實現(xiàn)為國有資產(chǎn)的保值增值,顯示出對后市以及該地塊贏利的滿滿信心。中信董事長孔丹此前在“兩會”時接受采訪甚至表示,基于中信房地產(chǎn)經(jīng)營好轉(zhuǎn),將考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市。

　　“地王”誕生后,也順理成章地帶動了周邊房價的上漲。望京新“地王”誕生后,該區(qū)域的二手房報價立即火爆上漲,出現(xiàn)了房主要提價的現(xiàn)象,最高漲幅達(dá)40%左右,坐地起價近萬元。由于“單價地王”的樓面地價都達(dá)到了30000元,一些業(yè)主認(rèn)為該區(qū)域地價肯定會漲到40000元/平方米以上,因而開始惜售。

　　　　各地成交再陷低迷 購房者冀望房價回落

　　其實,與“兩會”上代表委員熱鬧地討伐高房價,“兩會”后央企熱鬧地爭搶“地王”相比,近期的房地產(chǎn)市場,觀望情緒仍然強烈,成交仍然較為低迷。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,2月全國五大城市二手樓市繼續(xù)萎縮,成交量低于去年春節(jié)同期,已接近歷史最低水平,呈現(xiàn)量價齊跌的局面。成交方面,根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù),廣州和深圳下跌幅度較大,月成交量不足20萬平方米,環(huán)比跌幅近70%；北京和上海下跌幅度分別為41%和37%；相比之下天津下跌幅度較小,為34%,價格方面,本月有更多的城市指數(shù)出現(xiàn)下跌,其中深圳價格指數(shù)跌幅擴大至1.26%,北京和廣州二手住宅價格也有0.7%左右的小幅下調(diào)。

    進(jìn)入3月,雖然成交量出現(xiàn)一小波反彈。但中原地產(chǎn)研究報告分析,“兩會”后,各地仍有各項細(xì)則出臺,樓市將繼續(xù)承受壓力,預(yù)計3月小陽春樓市回升的幅度較為有限,而4月后樓市將面臨再度回調(diào)的可能。此外,由于近期成交開始逐步活躍,前那么,4月以后價格走勢究竟將會如何?這也成為不少購房者心中最大的疑問。廣州市民李小姐告訴記者,“兩會”上那么多關(guān)于高房價的民怨究竟能不能引起有關(guān)層面的重視,從而繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控,使房價能夠一定程度地回落,將成為決定她是否購房的關(guān)鍵。

　　　　保增長壓力仍在 后續(xù)調(diào)控或注重“穩(wěn)”樓價

　　廣東省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,春節(jié)前國家出臺的一系列樓市調(diào)控政策作用到市場上需要一段時間,從目前的情況來看,已經(jīng)效果初顯。對于房價,國家的態(tài)度一直是希望它穩(wěn)定下來,防止過快上漲,而非簡單的打壓。姜偉新也表示,由于中央政府和地方政府對房價過高、過快上漲采取了一系列的政策措施,相信今年的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個比較平穩(wěn)發(fā)展的狀況。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,這樣的基調(diào)與目前的大環(huán)境仍是一致的,雖然國際金融危機的影響在減小,但并沒有完全過去,今年保增長的壓力仍在,打壓樓市對整體經(jīng)濟(jì)的影響不可估量。房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓分析,中央政策一方面要打壓房價上漲過快等現(xiàn)象,另一方面又擔(dān)心政策過猛影響到樓市穩(wěn)定。從“兩會”的中央政策到地方政策所透露出來的信號,2010年樓市主要是維持2009年的穩(wěn)定狀態(tài)。但如果“兩會”之后房價繼續(xù)上漲,則可能會引發(fā)再次調(diào)控。期價格松動的勢頭將有所止步,短期內(nèi)成交價格將會保持平穩(wěn),預(yù)計4月份之后價格的走勢才會更加明朗。