廣州日報：開發(fā)商“吃緊”房價或?qū)⑺蓜?/h1>

2010-03-19 08:43:31 來源：廣州日報 【 瀏覽字號： 大 中 小 】

     記者奔赴北京、上海、臺北、東京、首爾、新加坡等地 探究后危機時代樓市迷局

    一頭，是開發(fā)貸款總量下降，市場陷入僵持導致銷售回款“入賬”放緩；另一頭，是土地購置支出上升，且更多項目面臨開工帶來資金壓力。近期，不少房企頗有些兩頭“吃緊”的味道。在此情況下，開發(fā)商“不差錢”的好日子還能持續(xù)多久？銀根收緊能否倒逼商品房降價促銷、高房價松動？

    銀根收緊　開發(fā)商貸款更難

    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1~2月全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款達2489億元，從占比來看，國內(nèi)貸款由2009年的平均水平19.8%上升到目前的23.8%。“但是，與以往同期相比這個占比已經(jīng)下降了2~4個百分點，2007年為26%，2008年為27%，2009年為28%”，長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶告訴記者，這說明銀行放貸規(guī)模已明顯收緊。

    銀監(jiān)會主席劉明康日前也明確表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行關注開發(fā)商的資質(zhì)和信用，關注房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押品，嚴格控制開發(fā)商的貸款程序。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬億元左右，則2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將緊縮至8000億元~8500億元，較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響，則2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金將明顯收緊。

    此外，開發(fā)商來自銷售的資金支持也在減弱。房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場融資也已收緊。截至目前，滬深兩市提出權益類再融資計劃但尚未通過審批的房企已經(jīng)達到38家，總計金額最高達730億元。

    土地收緊　拿地“門檻”更高

    與此同時，國土資源部的土地調(diào)控政策也越來越嚴厲，這等于是在擠壓開發(fā)商的資金。

    3月10日，國土資源部發(fā)出的《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》要求，開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。而對已經(jīng)簽合同卻不繳納出讓價款的，必須收回土地。

    中原地產(chǎn)研究中心主任許芹認為，土地政策的收緊最重要的作用是讓開發(fā)商花錢更快，一方面將提高開發(fā)商屯地的成本，會對“地王”的產(chǎn)生有一定的抑制作用，另一方面，可能會進一步加速行業(yè)整合，強者愈強。

    此外，由于今年1~2月各地土地供應顯著增加，開發(fā)商被壓抑已久的“土地需求”終于釋放，土地支出無疑驟然加大。數(shù)據(jù)顯示，今年2月份全國70個重點城市共成交土地634宗，環(huán)比減少22%(其中含春節(jié)因素)，但同比增加63%；成交土地面積3925萬平方米，環(huán)比、同比均有增加，分別為3%、201%。上海幾家大型房企的負責人告訴記者，今年“終于能在一線城市拿到地了”。

    買賣博弈 高房價能撐多久

    截至3月13日，已有115家地產(chǎn)公司預告或年報公布了業(yè)績，占地產(chǎn)板塊的一半以上，業(yè)績平均增幅達到205%，業(yè)內(nèi)預計2009年行業(yè)平均增長在60%左右。國信證券房地產(chǎn)分析師方焱認為，由于去年樓市銷售火爆，幾乎所有開發(fā)商都超額完成全年的銷售任務，加大了資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。

    在民企上海證大集團創(chuàng)始人、董事長戴志康看來，期待開發(fā)商主動降價促銷只是一廂情愿，因為開發(fā)商短期內(nèi)“不差錢”，降價動力不足。開發(fā)商不缺錢也是“地王”頻出的根本原因。

    復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為，房價降與不降的博弈主要看后市成交情況。一旦成交量萎縮，宏觀調(diào)控政策打消房價過快上漲的預期，在開發(fā)商出現(xiàn)回款困難的情況下，必然會考慮以合適的價格出售樓盤彌補資金的不足。

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