盤點(diǎn)北京廣州深圳的土地新政示范

    “只租不售”如何星火燎原？

    今年，頻頻出臺的樓市政策中，最引人關(guān)注的便是租房市場的相關(guān)政策。讓開發(fā)商“只租不售”，成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中重要的舉措之一，正在落地。上周，深圳推出第一宗“只租不售”宅地，開發(fā)商需要建后自持70年。而廣州首宗自持地也已經(jīng)“名花有主”。

    深圳并不是第一個推出自持地塊的城市。去年底，北京就已經(jīng)試水開發(fā)商自持地塊，4宗開發(fā)商100%自持的地塊一經(jīng)出爐，便引起了市場的關(guān)注。隨后北京發(fā)布的多宗地塊都有自持部分。

    自持地塊對于開發(fā)商而言是新鮮事物，未來，“只租不售”模式將如何星火燎原？

    廣州首塊自持地?fù)u號決定買家　市場連呼“意想不到”

    自持地塊雖然是新鮮事物，但是開發(fā)商卻相當(dāng)熱衷。上周，廣州推出首塊自持地，居然需要搖號決定最終買家。而廣州同時推出的其他幾宗地塊，最終只以底價成交。

    10月11日，廣州推出了6宗地塊，其中有4宗為商業(yè)地塊，2宗為宅地。值得一提的是，位于廣州黃埔區(qū)科學(xué)城開泰大道以北、開達(dá)路以西的KXC-K1-9地塊是廣州推出的首宗自持地塊。

    按照要求，該地塊用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意，項(xiàng)目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。起拍總價約為1.5億元，最高限價21967.5萬，樓面價7183元/平方米。

    10月11日，這塊自持地在正式開拍前20分鐘，地塊報(bào)價已達(dá)較高限價。廣州公共資源交易網(wǎng)所不得不就此掛出公告稱，網(wǎng)上競價中有3位競買者同意參與該地塊現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)。也就是說，這宗地塊最后花落誰家，還需要等待今天下午3點(diǎn)的搖號結(jié)果。

    “萬萬沒想到，全自持地塊竟然有人爭搶到搖號階段?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對北京晨報(bào)記者表示，現(xiàn)在行業(yè)對自持地塊的熱衷程度已經(jīng)出乎他的意料。

    方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志也表示“著實(shí)讓市場意外”。不過，他認(rèn)為，廣州是首批發(fā)展租賃市場試點(diǎn)城市，未來土地供應(yīng)計(jì)劃中有三分之一將發(fā)展租賃市場，傳統(tǒng)可銷售的住宅用地減少，迫使房企參與到租賃市場的發(fā)展當(dāng)中。

    實(shí)際上，在此之前，廣州出臺“租售同權(quán)”的相關(guān)政策，同樣在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。這份名為《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》的文件明確指出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。同時還提到落實(shí)出租住房稅收優(yōu)惠政策、增加租賃住房用地等有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

    此《方案》一出，不少評論人士直言“房屋租賃時代或?qū)⒌絹怼?，在“限”字?dāng)頭的背景下，此前火熱的房地產(chǎn)市場逐漸冷卻，隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。

    深圳首宗“只租不售”地塊掛牌?未開始網(wǎng)上競價，但關(guān)注度同樣不減

    與廣州第一宗自持地塊同一天推出的，還有深圳首宗“只租不售”地塊。這宗地塊雖然目前還未開始網(wǎng)上競價，但是被關(guān)注的程度不亞于任何一宗自持地塊。

    深圳市土地房產(chǎn)交易中心的信息顯示，這宗龍華A811-0323的地塊，位于龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元。

    公告稱，該宅地以住房全年期（70年）只租不售的辦法掛牌出讓。同時明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓。

    值得注意的是，本次出讓宗地采用“單限雙競”的方式掛牌出讓。所謂“單限”是限成交地價，該宗地掛牌起始價為7.77億元，最高限制地價為10.1億元，封頂溢價率30%。“雙競”則是要競成交地價、競?cè)瞬抛》棵娣e。競成交地價，是當(dāng)競買人最高報(bào)價未超過最高限制地價時，按價高者得原則確認(rèn)成交；競?cè)瞬抛》棵娣e，則是當(dāng)競買人報(bào)價達(dá)到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎(chǔ)上，競價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。

    深圳市規(guī)土委表示，此次用地出讓，拉開了深圳以住房租賃方式招拍掛出讓居住用地的序幕。未來，深圳將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，加大住房供應(yīng)力度，發(fā)展租賃市場，抑制房價過快上漲，積極培育和打造深圳租賃住房市場發(fā)展新常態(tài)。

    實(shí)際上，今年7月份，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，深圳同廣州、南京等其他11個城市一起，成為首批試點(diǎn)地區(qū)。

    北京自持土地超20宗　全國共成交近80宗，萬科是先鋒

    去年11月16日、17日，北京首批“限房價、競地價”中的三宗進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅建設(shè)環(huán)節(jié)的地塊終于塵埃落定。12月1日，根據(jù)北京市國土局官網(wǎng)公開信息顯示，萬科以50億獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地；萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地；中鐵36.75億競得大興黃村地塊。值得關(guān)注的是，這3宗地地附加條件均為企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%，自持年限為70年。

    此后，北京再度推出多宗含有自持的地塊，但自持比例不盡相同。如今年8月1日，金科最終以19.9億元連續(xù)競得平谷夏各莊兩宗地，這兩宗地均有高于20%部分需要開發(fā)商自持的地塊。而在10月11日，備受關(guān)注的海淀北三環(huán)附近地塊最后以16.5億元的價格、自持率36%、溢價率33.5%為條件被天恒拿下。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京地區(qū)已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

    在北京推出100%自持地塊之后，天津、杭州、廣州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相關(guān)用地。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共計(jì)推出、成交近80宗相關(guān)地塊。斬獲這80宗地的48家企業(yè)，基本都是國企或者大型房企。

    截至8月底，萬科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開各5宗。數(shù)據(jù)顯示，截至6月，萬科在北京、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過50萬平方米。其余自持宅地超過30萬平方米以上的房企有保利、首開、龍湖、首創(chuàng)，以聯(lián)合體形式獲取居多；超過10萬平方米的有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海為聯(lián)合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨(dú)立自持。

    自持地塊如何使用

    仍是未知數(shù)

    無論是廣州還是深圳，都不是最早推出“自持地塊”的城市。去年底，北京推出了4宗100%自持地塊。獲得自持地塊的房地產(chǎn)企業(yè)直言，雖然拿到地塊，但未來如何使用，仍在考慮中。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，此前，僅靠租賃住宅難以盈利，全國一二線城市超低的租售比已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。

    以深圳首推的自持宅地為例。建筑面積為90180平方米，若以掛牌起始價7.77億元計(jì)，平均每平方米約為8616元；若以最高限制地價10.1億元計(jì)算，平均每平方米約為1.12萬元。但根據(jù)Q房網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元/平方米，若僅靠房租，且以底價計(jì)算，房企要10年才能收回地價。

    “房企還要加上建安成本、運(yùn)營成本和各種稅費(fèi)等。對于習(xí)慣短周期開發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商來說，挑戰(zhàn)太大?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

    不過，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，開發(fā)商后續(xù)會重點(diǎn)圍繞兩點(diǎn)做文章：第一是提前鎖定租賃客戶，這也是提前鎖定租賃風(fēng)險的一種手段，但此類做法是否可持續(xù)和有效還有待商榷；第二是通過房地產(chǎn)金融的各類操作手段提前布局，比如說通過資產(chǎn)證券化的方式來實(shí)現(xiàn)資金的一次性回籠等?！暗壳巴恋亻_發(fā)方面的潛在盈利空間相對較小，房企需要通過繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度和減少營銷成本等來保持盈利空間?！?/p>