房地產(chǎn)市場觀察：調(diào)不完的政策 漲不停的房價

     自2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調(diào)”，房價也隨之“一年一漲”。這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房價都會攀升到一個新高點(diǎn)。

    調(diào)不完的政策 漲不停的房價

    自實(shí)行住房商品化改革以來，房價就一直牽動著國民的心，于今尤甚。“兩會”前夕，包括新華網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站發(fā)起的實(shí)時調(diào)查顯示，住房問題以高票位列網(wǎng)民關(guān)注的民生話題之首。

    在全國政協(xié)收到的各項提案中，關(guān)于住房問題的提案幾乎占據(jù)半壁江山。近年來，政府針對住房問題的一系列宏觀調(diào)控政策，實(shí)質(zhì)上是以調(diào)控房價為重心，但在現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)生活中，房價越調(diào)越漲、“房奴”越來越多已成公認(rèn)的事實(shí)。業(yè)內(nèi)有專家認(rèn)為，2010年是“后金融危機(jī)時期”的關(guān)鍵一年，中國經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運(yùn)行，很大程度將取決于能否破解房價畸高這一住房難題。

    “調(diào)控”與“民愿”的距離

    近年來，我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房價都會攀升到一個新高點(diǎn)。自2003年以來，政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調(diào)”，房價也隨之“一年一漲”。

    2003年，國務(wù)院18號文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此，我國房價便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升：

    2004年，全國住宅的平均售價從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米，漲幅高達(dá)18.7%；

    2005年，全國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。為穩(wěn)住房價，2005年國務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺了兩個“國八條”，國家出手控制房價自此正式拉開序幕；

    2006年，“國六條”繼續(xù)出臺，使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數(shù)以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5 .4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%；

    2007年，市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的一個高峰，全國住宅平均售價增長率達(dá)到16 .86%，住房銷售平均價格達(dá)到3645元/平方米。當(dāng)年8月國務(wù)院出臺24號文件，指出“住房問題是重要的民生問題”，強(qiáng)調(diào)了住房與民生之間的重要關(guān)系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施，不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”；

    2008年，全國住宅平均售價的漲幅為7.5%，再度回到兩位數(shù)以下。由于遭遇金融危機(jī)，為實(shí)現(xiàn)“保增長”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視，并承擔(dān)起對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用；

      2009年，房價在經(jīng)過3、4月份的“小陽春”之后，再度進(jìn)入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止12月，全國70個大中城市的住宅平均售價達(dá)到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，創(chuàng)下26個月漲幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價漲幅超過全國平均水平。

    截至2009年底，全國城鎮(zhèn)住宅市場的平均銷售價格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏觀調(diào)控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。

    房價調(diào)控失效根在政策認(rèn)識偏差

    為什么房價且調(diào)且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認(rèn)識偏差。

    “政府對住房問題的定位偏差，是房價越調(diào)越漲的首要原因。”武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強(qiáng)調(diào)住房市場拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產(chǎn)業(yè)來看待，而對其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。

    因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟(jì)高速增長、拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟(jì)過熱或防止經(jīng)濟(jì)過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會不斷出現(xiàn)，進(jìn)而推動房價日益高漲。他認(rèn)為，由于在住房問題的認(rèn)識上存在偏差，導(dǎo)致我國目前在提供公共性住房的職責(zé)上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。

    如在1998年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，為避免這場危機(jī)可能帶來的經(jīng)濟(jì)下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優(yōu)惠政策，當(dāng)時對保增長確實(shí)起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，也產(chǎn)生了負(fù)面影響。典型案例就是國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號)文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上“只售不租”。

    中央電視臺經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問題是兩個完全不同的領(lǐng)域，讓居民能買到租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對待，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子”！

    目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。同時，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。

    廣西房地產(chǎn)及住宅研究會會長張協(xié)奎教授認(rèn)為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓(xùn)。

    張平石認(rèn)為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟(jì)一部分窮人，而忽視了應(yīng)為絕大部分社會成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里，如果房價調(diào)控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項或幾項政策措施來穩(wěn)定房價難以如愿。

    正是由于政策認(rèn)識上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標(biāo)讓位于自身收入最大化的目標(biāo)，土地批租收入成了地方政府預(yù)算外資金的主要來源，其規(guī)模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內(nèi)獨(dú)特的土地財政現(xiàn)象。