一二線城市二手房大面積降溫

    調(diào)控政策高壓下，全國大部分城市的樓市快速降溫。樓市去杠桿明顯，投資需求被遏制，但“舊熱點”城市房價上漲的基本面沒有發(fā)生根本性改變，供求關(guān)系依舊緊張。

    昨日，根據(jù)鏈家研究院提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“930”新政實施已經(jīng)超過一周年，全國范圍內(nèi)有60個城市被納入調(diào)控范圍，126條限購政策166條限貸政策，15個城市對于二套房認(rèn)定實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，其中北京、杭州等多個城市有4輪以上的政策加碼。

    大量密集性的樓市調(diào)控政策遏制了投資性需求，多數(shù)一、二線城市樓市交易量降溫，包括二手房市場也處在下行通道中。與房價高峰水平的3月份相比，北京二手房均價下跌10%，上海、深圳基本不漲，天津、合肥小幅下跌4%左右。

    二手房成交量銳減

    據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控一年后，各城市二手房成交量出現(xiàn)了不同幅度的下滑。和去年同期相比，9月份北京、天津鏈家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、濟南等城市9月份鏈家成交量同比下滑60%左右。

    與此同時，二手房市場成交節(jié)奏放緩。和去年同期相比，今年重點城市二手房成交周期明顯延長。北京業(yè)主房源成交周期比同比延長了5.73天，購房者成交周期延長了5.12天。深圳、天津、南京、武漢市場交易節(jié)奏明顯放緩，市場情緒趨于理性。

    更重要的是，新增入市需求下滑。鏈家研究院表示，重點城市的鏈家新增客源數(shù)據(jù)顯示入市需求均有一定程度的下滑，其中北京、天津、南京新增客源量同比減少50%以上。

    “金九銀十”的樓市成交旺季也未扭轉(zhuǎn)頹勢。從鏈家監(jiān)測的10大重點城市的最新數(shù)據(jù)來看，和2016年國慶黃金周相比，今年重點城市的二手房成交量出現(xiàn)較大幅度的減少，超過一半的城市成交量下滑50%以上。

    鏈家研究院表示，2016年國慶期間全國重點城市開啟調(diào)控，但是一方面效果還未來得及顯現(xiàn)，另一方面當(dāng)時的政策環(huán)境依舊相對寬松。而2017年國慶前則已經(jīng)經(jīng)歷了3月份的大面積“四限”（限購限貸限價限售），后期限售城市又持續(xù)增多(以“922調(diào)控”為代表)。

    此外，2017年年初開始銀行貸款難度明顯加大、房貸利率持續(xù)走高，首付比例和貸款成本大幅增加，投資投機需求出現(xiàn)明顯下滑。與此同時，市場預(yù)期出現(xiàn)一定回調(diào)，一致性看漲預(yù)期出現(xiàn)松動，帶來市場的持續(xù)降溫。

    在這些因素的綜合作用下，今年十一黃金周期間的成交量明顯少于去年同期。

    值得一提的是，購房者的觀望情緒也更濃。與2016年上漲周期時相比，“搶房”現(xiàn)象基本絕跡，多數(shù)想買房的人依然在等價格下行，盡管有些房源已經(jīng)降價數(shù)百萬元，但購房者仍不著急出手。

    部分城市上漲基本面仍在

    值得關(guān)注的是，從鏈家數(shù)據(jù)來看，10個重點城市中，成交量下滑幅度大的城市均處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策環(huán)境中（目前僅有成都、武漢、大連未實行二套“認(rèn)房認(rèn)貸”政策），對于二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變化大大縮小了杠桿使用的空間，對于投資投機需求形成明顯遏制作用，因此市場的降溫幅度更大。

    但其背后則是需求強勁，供求關(guān)系仍相對緊張。在《證券日報》記者周邊的人群中，多數(shù)稱因“限購限貸”政策導(dǎo)致資格和資金不足，因此仍租房或在小戶型房子居住，購房和換房需求普遍存在。

    正如鏈家研究院所示，重點城市房價上漲的基本面依舊存在。

    鏈家研究院認(rèn)為，對于去年“930”以來已經(jīng)出臺一系列限購限貸限售等措施的“舊熱點”城市，雖然成交量有明顯減少，但是房價上漲的基本面條件沒有發(fā)生根本性改變，供求關(guān)系依然相對緊張。以北京為例，北京存量住宅750萬套，套均2.1間，合計只有1500多萬間，而北京的人口接近2200萬，住房剛性缺口是比較大的，仍然需要5年到10年的建設(shè)期。

    在這個時期內(nèi)，一方面需要持續(xù)地擴大供給，不僅擴大新房供應(yīng)，也要擴大二手房供應(yīng)，建立一、二手房協(xié)同的供應(yīng)體系；另一方面，需要逐步推進(jìn)長效機制的建設(shè)，尤其擴大租賃市場發(fā)展，以教育基礎(chǔ)設(shè)施的同權(quán)作為突破口，以此保持樓市的穩(wěn)定發(fā)展。