熱點(diǎn)樓市黃金周慘淡在情理之中 銷售仍高位運(yùn)行

    近期，國(guó)慶“黃金周”熱點(diǎn)樓市成交暴跌八成成為各大媒體報(bào)道的焦點(diǎn)。10月1日-8日，CRIC監(jiān)測(cè)的33個(gè)熱點(diǎn)城市，商品房成交同比和環(huán)比均大幅下滑超六成，部分城市同比跌幅更超過(guò)九成。其中，一線城市成交全線回落，環(huán)比和同比跌幅均在八成以上，其中上海和廣州成交同比跌幅分別為96%和87%。另外，南京、青島、武漢等15個(gè)二線城市成交跌多漲少，同比平均下跌58%。相比去年“黃金周”，三四線樓市成交量漲多跌少，整體而言仍處在高位。

    熱點(diǎn)樓市“黃金周”慘淡，事實(shí)上延續(xù)了今年以來(lái)回調(diào)的趨勢(shì)。今年1-9月份，一線和二線熱點(diǎn)樓市成交量普遍下滑40%- 60%。2016年以來(lái)，“冒頭即打、持續(xù)高壓”的調(diào)控基調(diào)下，新一輪調(diào)控在國(guó)慶前再次來(lái)襲，10多個(gè)城市啟動(dòng)限售或?qū)ο拶?gòu)“打補(bǔ)丁”，加上“租售并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制漸次落地，調(diào)控及市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始變化。同時(shí)，熱點(diǎn)城市首套房貸利率普遍上浮5%-15%，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)厲整治消費(fèi)貸亂象。近期，央行對(duì)普惠金融定向降準(zhǔn)，并創(chuàng)新性地采取“明年初落地”的方式，彰顯了千方百計(jì)圍堵資金進(jìn)入樓市，樓市信貸政策趨嚴(yán)的資金面動(dòng)向。

    由于此前樓市已明顯回調(diào)，政策和信貸再次“雙緊縮”，8天“超級(jí)黃金周”也是多年來(lái)的第一次。85后新生代主導(dǎo)需求的情況下，居民外出、旅游和消費(fèi)被激發(fā)出來(lái)。據(jù)悉，國(guó)慶長(zhǎng)假8天，全國(guó)零售和餐飲規(guī)模創(chuàng)新高，日均銷售同比增長(zhǎng)10 .3%；8天的鐵路客運(yùn)量超過(guò)1 .3億人次，幾乎1/10的人都在路上。由此，看房、購(gòu)房被第一次“冷落”了，熱點(diǎn)樓市“黃金周”慘淡在情理之中。不過(guò)，今年熱點(diǎn)樓市成交量?jī)H比2015和2016年差一些?？紤]到2015年和2016年是全國(guó)商品房年度銷售排名第三和第一的高基數(shù)年份，今年熱點(diǎn)樓市銷售仍可謂高位運(yùn)行。

    關(guān)鍵問(wèn)題是，此前一直保持旺盛態(tài)勢(shì)的三四線樓市未來(lái)是否還能維持。因?yàn)槿ツ隁v史最高基數(shù)、熱點(diǎn)樓市回調(diào)的情況下，今年以來(lái)全國(guó)商品房銷售還能保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，原因就在于占全國(guó)樓市份額60%的600多個(gè)三四線樓市快速回升。進(jìn)入三季度，此前一直保持上升態(tài)勢(shì)的三四線樓市出現(xiàn)回落跡象。CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)三四線城市，今年三季度成交量同比和環(huán)比分別下跌45%和31%。往前看，政策、資金面、需求潛力，似乎都不利于三四線樓市繼續(xù)“超預(yù)期”。首先，調(diào)控也呈“板塊輪動(dòng)”的特征，70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)漲幅居前的都是三四線城市，限售為主的新一輪調(diào)控，已從二線城市蔓延至此前一直受“去庫(kù)存”惠及的三四線城市。

    其次，樓市敏感的房貸近期“踩剎車”，也將抑制三四線樓市需求。從需求潛力看，棚改進(jìn)入尾聲，占三四線樓市銷售20%-30%的棚改需求或?qū)⒀杆俳禍?；黃金周“樓市冷、旅游熱”，顯示85后需求主力更熱衷消費(fèi)而非背負(fù)房貸。一般來(lái)說(shuō)，三四線樓市受政策收緊的滯后影響最大。由此，很多人判斷，全國(guó)商品房銷售增速將會(huì)繼續(xù)下滑，2018年量?jī)r(jià)或?qū)⒂|頂，甚至負(fù)增長(zhǎng)。但從草根調(diào)研看，除三大都市圈內(nèi)三四線城市，占樓市60%份額的600多個(gè)三四線城市樓市整體旺盛?！叭?kù)存”、棚改貨幣化、返鄉(xiāng)和進(jìn)城置業(yè)等一攬子新政的滯后效應(yīng)還在顯現(xiàn)。

    筆者調(diào)研，三四線城市下屬縣市居民、農(nóng)村民進(jìn)城打工、進(jìn)城陪讀、進(jìn)城養(yǎng)老或給子女帶小孩、結(jié)婚買(mǎi)房等，是三四線樓市需求的主力。近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)拓寬視界、“新農(nóng)合”和農(nóng)地承包提供社會(huì)保障、打工帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)等，讓進(jìn)城成為史無(wú)前例的向往，也加速了進(jìn)城的趨勢(shì)。當(dāng)然，政策保障“離鄉(xiāng)不離土”、“人走地不走”，進(jìn)城農(nóng)民可保有農(nóng)耕地、宅基地，可謂“進(jìn)可攻、退可守”，“大不了再回鄉(xiāng)”，不僅租房普遍，小產(chǎn)權(quán)房、無(wú)房本安置房暢銷，未來(lái)還需要改善。因此，熱點(diǎn)樓市轉(zhuǎn)冷，但600多個(gè)三四線樓市多數(shù)轉(zhuǎn)暖。轉(zhuǎn)暖不僅為政策驅(qū)動(dòng)，也為城市化、工業(yè)化紅利示范效應(yīng)驅(qū)動(dòng)，再考慮到農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)，全國(guó)樓市還有溫度。