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“二次房改”怎么改? 看看兩個(gè)民間房改建議稿

2010-03-18 09:05:00 來源:財(cái)經(jīng)國家周刊 【 瀏覽字號(hào):

   沒有課題經(jīng)費(fèi),僅憑熱情和執(zhí)著,在過去三年中,李開發(fā)和李明四處“化緣”,征求各類意見,終于完成了中國住房制度立法方面來自民間的兩份重要建議稿

  2010年兩會(huì)前夕,北京和大連,兩個(gè)素未謀面的退休公務(wù)員李開發(fā)和李明,不約而同地作出一個(gè)決定——向全國兩會(huì)、國務(wù)院辦公廳及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等遞交書面建議,呼吁建立國家住房制度、加快住房保障立法,向“過度市場化住房制度”發(fā)起“二次改革”。

  沒有課題經(jīng)費(fèi),僅憑熱情和執(zhí)著,在過去三年中,李開發(fā)和李明四處“化緣”,征求各類意見,終于完成了中國住房制度立法方面來自民間的兩份建議稿——《國家住房建設(shè)制度建議稿(2010版)》和《住房保障法草案建議稿》。

  3月2日,《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者從他們手里拿到了這兩份墨香猶存的建議稿。“三三制”住房格局

  李明,遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處原副處長,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,曾因編撰《住宅立法研究》一書被媒體稱為“住宅立法專家”。

  從2009年10月23日到12月10日的48天里,李明以平均每天100封信的效率,向1000位全國人大代表和政協(xié)委員群發(fā)了兩份建言——《致全國人大代表和全國政協(xié)委員:關(guān)于加快<住房保障法>立法的議案和提案》和《十四位專家學(xué)者聯(lián)名提出 改革供地方式 建立三三制住房制度——二次房改建議書》。

  此前,他自費(fèi)1多萬元購買400余本自己編撰的《住宅立法研究》,寄送給全國各地的官員、學(xué)者和媒體記者。

  1000封信和400本書,李明收到了7位全國人大代表和2位全國政協(xié)委員的回復(fù)。這足以讓他激動(dòng)不已。

  李明告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》,2月25日晚上,全國人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)公司董事長兼總經(jīng)理宗慶后委托秘書給他打來電話,對(duì)提議大加贊賞,表示會(huì)在全國人大會(huì)議上聯(lián)系30位代表,共提此案。

  此外,李明的建議引起了八大民主黨派中5家代表和委員的重視和回應(yīng)。

  在全國人大代表中,九三學(xué)社齊齊哈爾市委常委遲夙生曾與30多位律師邀李明座談,在對(duì)其建議字斟句酌后,形成“律師團(tuán)”聯(lián)名議案,準(zhǔn)備上呈全國人大;致公黨中央常委、天津市僑聯(lián)副主席朱天慧表示也會(huì)據(jù)此提交議案;民盟浙江省副主任委員、浙江省人民政府參事盧亦愚將其納入自己有關(guān)社會(huì)保障的總體議案中;農(nóng)工黨向全國政協(xié)提交了名為《關(guān)于加快住房保障立法完善住房制度的建議》的提案,其中一些內(nèi)容也以李明的建議為藍(lán)本;民革中央也報(bào)送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。

  李明提出,“一次房改”改掉的是實(shí)物分配的住房制度,后來出現(xiàn)了房價(jià)飛漲、“過度市場化”;而“二次房改”的核心內(nèi)容是確立“住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品”,逐步實(shí)現(xiàn)“20%左右的高收入家庭購買或租賃商品住房、60%左右的中等收入家庭購買或租賃公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。

  在李明看來,合理的住房制度應(yīng)同時(shí)兼顧低、中、高三個(gè)收入層次即全體國民的住房需求,但國家《2009~2011年廉租住房保障規(guī)劃》出臺(tái)后,保障性住房制度傾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住,使中等收入家庭淪為買不起商品房又申請(qǐng)不了廉租房的“夾心層”。因此,有必要建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度),即準(zhǔn)市場化的平價(jià)住房制度。

  李明提出的公共住房概念,是以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤率,競房價(jià)、競建設(shè)方案,綜合打分高者得”的方式招標(biāo)供地建設(shè)的準(zhǔn)市場化平價(jià)住房。供應(yīng)對(duì)象主要是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。“三種住房制度,三類供地方式,三支隊(duì)伍參與”,是三三制住房制度創(chuàng)新的必要條件。

  論戰(zhàn)“二次房改”

  “二次房改”概念提出后,迅速在媒體上躥紅。有網(wǎng)站“民意調(diào)查”顯示,80%以上的網(wǎng)絡(luò)受訪者支持“二次房改”。

  但另有看法的也不少。

  住建部政策研究中心主任陳淮曾在公開場合表示,不論短期計(jì)劃還是“十二五”規(guī)劃,并沒有“二次房改”計(jì)劃,“中國的房子正在越蓋越結(jié)實(shí),沒有什么泡沫,如果有泡沫那也是為節(jié)能而用的空心磚。”

  中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌則說:“不能因?yàn)樨i肉貴了就罵農(nóng)民,同樣不能因?yàn)榉績r(jià)高了就全怪開發(fā)商”,“二次房改完全沒有必要”。

  對(duì)于這些評(píng)價(jià),李明在自己的博客上予以回駁,說對(duì)方是在為自己參與制定的游戲規(guī)則護(hù)短。

  這場“房改”論戰(zhàn)在2009年10月達(dá)到高潮。期間有消息說,住建部成立了一個(gè)以副部長牽頭、住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組,著手調(diào)研十年房改的得與失,謀劃下一步住房制度走向。

  但隨后住建部副部長齊驥公開辟謠,說“堅(jiān)持市場化方向不動(dòng)搖”,有關(guān)“二次房改”的調(diào)研言論純屬烏有,“中國房地產(chǎn)是否存在泡沫目前難界定”。

  《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到,“二次房改”之所以引起論戰(zhàn),是因?yàn)橛|及對(duì)1998年房改以來一些問題的評(píng)價(jià)。

  1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]第23號(hào)文件)明確規(guī)定:“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系,對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。”

  李明告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》,時(shí)任副總理的溫家寶在全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議上就特別強(qiáng)調(diào):“建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。這既是這次房改的重要目的,也是房改是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。”

  2000年12月,溫家寶在聽取建設(shè)部工作匯報(bào)后又一次強(qiáng)調(diào):“住房建設(shè),有兩點(diǎn)需要明確,一是以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)的方針、政策不要輕易改變;二是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)也要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦。”

  而2003年出臺(tái)的由建設(shè)部起草、并以國務(wù)院名義下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]第18號(hào)文件),將國發(fā)[1998]第23號(hào)文件的規(guī)定修改為“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。

  包括李明在內(nèi)的一些學(xué)者認(rèn)為,正是這一修改,改變了經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì),并使住房政策傾向于逐步演變成為全面市場化,把絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭推向商品住房市場。

  在2010年全國兩會(huì)前夕,連續(xù)三屆擔(dān)任全國人大代表的遲夙生提出,從2008年10月全國人大常委會(huì)將住房保障法列為研究起草、條件成熟時(shí)安排審議的法律之一至今,已有一年半的時(shí)間,“時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”。

  遲夙生準(zhǔn)備向上提交李明的四項(xiàng)建議,其中包括成立由國務(wù)院牽頭的“深化二次房改和住房保障法立法領(lǐng)導(dǎo)小組”,推廣北京、重慶和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、確定房價(jià)收入比考核指標(biāo)和取消住房保障戶籍限制等房改新策。

  李明對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》說,他曾在某些會(huì)議的現(xiàn)場將“二次房改”建議書當(dāng)面交給幾位領(lǐng)導(dǎo),等到會(huì)議散場時(shí),卻發(fā)現(xiàn)建議書仍舊留在座位上。

 

     不是“另搞一套”

  和李明相比,現(xiàn)為《中國經(jīng)濟(jì)名家講壇》專家委員會(huì)副主任、中國管理科學(xué)研究院研究員的李開發(fā)更早為媒體所熟知。

  在2004年至2006年以“郎顧之爭”為發(fā)端的國企改革大討論、2005年“圓明園防滲工程”引發(fā)的關(guān)于水資源惡化的討論、2007年至 2008年的“許霆惡意取款案”中,李開發(fā)都成為媒體報(bào)道的焦點(diǎn)人物。

  2010年全國兩會(huì)前夕,在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》專訪時(shí),李開發(fā)說,他已將十易其稿、增加了背景、李開發(fā)說,之所以要做這件事,是因?yàn)閹啄昵皽丶覍毧偫碚f過的一句話。

  2007年11月,溫家寶總理在出訪中亞時(shí)接受鳳凰衛(wèi)視采訪,提出“我們確實(shí)應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)好的住房制度”。總理的期望,使李開發(fā)有了起草一部《國家住房制度建議稿》的想法。

  從那以后,李開發(fā)四處調(diào)研,足跡遍布上海、深圳、廣州、南京和武漢等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。由于本身有一定的知名度,李開發(fā)在調(diào)研過程中受到一些當(dāng)?shù)馗邔宇I(lǐng)導(dǎo)的接待,也拿到了大量一手?jǐn)?shù)據(jù)。他還深入湖南、河南等省的農(nóng)村腹地,調(diào)研農(nóng)村宅基地閑置、農(nóng)田棄耕等現(xiàn)象,這些調(diào)查成為他將進(jìn)城農(nóng)民的住房保障寫入國家制度建議稿的論據(jù)。

  調(diào)研之余,李開發(fā)研究美國、韓國等諸多國家的住房制度,再就是到處請(qǐng)各類專家、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士“喝茶”。

  2009年全國兩會(huì)召開前夕,李開發(fā)拿出了《國家住房建設(shè)制度(建議稿)》的初稿;在經(jīng)過10次修改后,李開發(fā)終于形成了2010年版建議稿。

  李開發(fā)告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者,他起草的《國家住房建設(shè)制度(建議稿)》每一條都有相應(yīng)的中央文件作為依據(jù),最大限度地契合了整個(gè)國家的改革進(jìn)程,而不是“另搞一套”。

  在他看來,“國家住房制度不能光考慮如何正確、如何與國外理論接軌,更重要的是符合中國國情。”

  建議稿的爭議

  翻開李開發(fā)版的《國家住房建設(shè)制度(建議稿)》可以發(fā)現(xiàn),文中非但有制度條款,還有解讀和論證。李開發(fā)告訴記者,這是吸取了以前的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),防止別人誤讀誤判。

  《國家住房建設(shè)制度(建議稿)》中,最有爭議的當(dāng)屬“第十一條”:向農(nóng)村宅基地制度借鑒經(jīng)驗(yàn),構(gòu)建城市居民的住房保障體系。其中引入“基礎(chǔ)性保障住房權(quán)”概念,為首次置業(yè)的居民劃定一個(gè)基本保障面積,形同于農(nóng)村的宅基地。

  李開發(fā)告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者,就這一條,此前曾有位專家譏笑:“不如在城里給每個(gè)人都分一塊地,讓他自己蓋房子”。這位專家認(rèn)為,除非改變現(xiàn)行土地制度,否則無法實(shí)現(xiàn)。

  就此,李開發(fā)在新版建議稿中慎而又慎地作了修改:“城市居民住房保障實(shí)現(xiàn)方式的基本內(nèi)涵與農(nóng)村的宅基地制度是一致的,實(shí)施城鄉(xiāng)居民一體化的住房保障,是國家住房建設(shè)制度的核心。”同時(shí)又在條款下作出解釋:此條款不是要改變現(xiàn)行土地制度,那是“專家的誤解”。

  李開發(fā)表示,他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),一些沿海城市的房價(jià)收入比是15~20倍,已經(jīng)明顯呈透支跡象;2009年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),銀行打開信貸閘門,有大量資金流入房地產(chǎn)業(yè),一些國企成了“地王”;此外,一些地方政府舉債建設(shè)政府融資平臺(tái),預(yù)埋下金融風(fēng)險(xiǎn)。

  “房地產(chǎn)盡管帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,但對(duì)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位宣傳過高、扶植過多,必然會(huì)擠壓制造業(yè)等其他實(shí)體產(chǎn)業(yè),使資源配置失衡,經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。”李開發(fā)說,“房價(jià)高漲與就業(yè)率下降已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地聯(lián)系在一起,對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境已構(gòu)成威脅。”

  在李開發(fā)看來,如果此時(shí)能推出國家住房制度,“將是更好地戰(zhàn)勝國際金融危機(jī)的核心選項(xiàng)之一。”

  據(jù)他測算:“北京有500萬外來人口,至少有300萬人是白領(lǐng)。如果出臺(tái)住房保障制度,讓其中的150萬人能夠買得起約40萬元/套的房子(80平方米,其中保障型待遇50平方米,調(diào)劑型的30平方米,為一套房),合計(jì)拉動(dòng)的消費(fèi)就高達(dá)6000億元。”這僅僅是北京市。如果按全國來算,李開發(fā)估計(jì)“有可能拉動(dòng)消費(fèi)10萬億至20萬億元”。

  “這是貨真價(jià)實(shí)的內(nèi)需。能拉動(dòng)如此巨大的消費(fèi),只有國家住房制度能辦得到。”李開發(fā)說。

  他還認(rèn)為,國家住房制度要通盤考慮,住房至少涉及城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、戶籍制度、教育資源和社會(huì)保障等若干方面。有必要由國務(wù)院牽頭成立專門機(jī)構(gòu),“找中立的研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者參與”。

  房改的全盤考慮

  《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者發(fā)現(xiàn),在李開發(fā)和李明分頭起草的兩部住房制度立法建議稿中,出現(xiàn)了不少觀點(diǎn)交集。比如,確立“住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品”、“人人享有適當(dāng)?shù)淖》勘U?rdquo;的理念和原則,擴(kuò)大中等收入家庭住房保障覆蓋面,建立城鄉(xiāng)一體化的住房保障體系、對(duì)進(jìn)城農(nóng)民實(shí)施居住保障,以及支持單位集資、合作建房,培育多個(gè)不同的房地產(chǎn)開發(fā)主體,等等。

  在李開發(fā)和李明發(fā)出“二次房改”聲音的同時(shí),2010年1月中國經(jīng)濟(jì)出版社發(fā)行了一部新書——《第二次改革》。出乎出版方意料的是,一部艱澀的理論著作,竟排在了同期暢銷書的前列。書中提出了“第二次改革”的概念,指出“前30年的改革以破為主,后30年更多強(qiáng)調(diào)的是立”。

  3月3日,在全國政協(xié)會(huì)議召開當(dāng)天,該書作者、全國政協(xié)委員、中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林接受了《財(cái)經(jīng)國家周刊》的采訪。

  遲福林告訴記者,自金融危機(jī)以來,他始終在關(guān)注中國發(fā)展的大背景的變化。

  “從國內(nèi)來講,是發(fā)展階段的變化。即從‘生存階段’變?yōu)?lsquo;發(fā)展階段’。在此背景下,長期堅(jiān)持的以追求GDP總量為目標(biāo)的‘增長主義’將難以為繼,取而代之的,是公平和可持續(xù)發(fā)展會(huì)成為下一步最基本的大目標(biāo)。”遲福林認(rèn)為,下一階段,經(jīng)濟(jì)問題會(huì)退而求其次,社會(huì)方面的問題將越來越急迫。

  “第二變化來自于外部。”遲福林說,“金融危機(jī)顯示出歐美市場正在發(fā)生的變化。使得中國長期奉行的大進(jìn)大出的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)也要面臨調(diào)整。這就給我們提出一個(gè)問題:后30年恐怕會(huì)和以前有很大的不同,我們面臨一個(gè)新的轉(zhuǎn)型。”

  在遲福林看來,中國下一階段“是繼續(xù)往追求GDP總量為目標(biāo)的‘增長主義’老路上走,還是另辟一條新路,朝著公平和可持續(xù)發(fā)展的方向上走”,需要一個(gè)理念上的抉擇。而抉擇的關(guān)鍵期,恰在最近這三五年。

  《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者告訴遲福林,他的上述理論,已被李明作為注腳引入其“二次房改”的論述中。對(duì)此,遲福林說:“房地產(chǎn)的問題,既是經(jīng)濟(jì)問題,更是社會(huì)問題,如果房地產(chǎn)的問題不解決或者解決不好,則可能不僅是對(duì)經(jīng)濟(jì)有沖擊,甚至?xí)?duì)社會(huì)都有更大的沖擊。從這些角度來看,我們必須把追求公平和可持續(xù)發(fā)展作為目標(biāo)。”

  對(duì)于“二次房改”,遲福林表示,“應(yīng)該承認(rèn),第一次房改在加快房地產(chǎn)市場化方面有重大推動(dòng),但同時(shí)也應(yīng)承認(rèn)其間肯定有失誤。比如,加快商品房發(fā)展的同時(shí),保障住房嚴(yán)重缺失。”在他看來,改革過程中不確定因素多,因而一定要?dú)v史地看待房改。今后改革,更多地應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩個(gè)方面去全盤考慮。

  摘帽“支柱產(chǎn)業(yè)”

  近一年來,在“二李”的“二次房改”和遲福林的《第二次改革》之外,就“房地產(chǎn)是否該被視為支柱產(chǎn)業(yè)”、“房地產(chǎn)”和“住房”政策應(yīng)區(qū)別定義等大是大非問題,房地產(chǎn)理論界也熱議不斷。

  一些專家認(rèn)為,第一次房改之所以會(huì)出現(xiàn)過度市場化的傾向,與對(duì)房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位不無關(guān)系。自從2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]第18號(hào)文件)中首次提出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”以來,地方政府大力推行住房商品化,“土地財(cái)政”長盛不衰,保障房建設(shè)卻嚴(yán)重不足。

  在2010年全國兩會(huì)召開之際,遲夙生在其議案中寫道:“第二次房改的重點(diǎn),就是‘市場經(jīng)濟(jì)+社會(huì)主義’。”他認(rèn)為,“二次房改”的意義在于“一方面解決老百姓住的問題,一方面創(chuàng)造極大的內(nèi)需”,而不是現(xiàn)在這樣頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳,房價(jià)漲了,就調(diào)控一下,如此周而復(fù)始。

  全國人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈認(rèn)為,應(yīng)調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路,使住房政策向滿足人民基本生活需求回歸,向社會(huì)保障和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性上回歸。

  要不要繼續(xù)保留房地產(chǎn)頭上“支柱產(chǎn)業(yè)”這頂“桂冠”,目前爭論愈發(fā)激烈。

  中國土地學(xué)會(huì)副理事長黃小虎在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪時(shí)表示:多年以來,房地產(chǎn)是搶了建筑業(yè)的“功”,“支柱產(chǎn)業(yè)是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)”,拉動(dòng)50余個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)每年2000萬人就業(yè)的,也都是建筑業(yè),不是房地產(chǎn)業(yè)。因而,有必要正本清源,給房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”摘帽,“過多的資源向房地產(chǎn)業(yè)集中,實(shí)際上是一種浪費(fèi)。”

  吳曉靈則提出,“發(fā)展房地產(chǎn)市場的著眼點(diǎn)是主要解決老百姓的住房問題,還是主要解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題,關(guān)系到如何確定房地產(chǎn)市場發(fā)展政策和調(diào)控取向”,“國家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)政策和住房政策有所區(qū)分”。

  這一觀念在2010年地方兩會(huì)期間出現(xiàn)和聲。2010年1月底,曾任建設(shè)部部長的上海市委書記俞正聲在40分鐘的發(fā)言中用30分鐘談房地產(chǎn)問題,提出房地產(chǎn)業(yè)“二分法”:“住房有兩個(gè)屬性,一個(gè)是市場屬性,一個(gè)是民生屬性,不能只講市場屬性,不講民生屬性。”

  上海市長韓正公布了一個(gè)大于“一分為二”的數(shù)字:2010年上海市計(jì)劃開工建設(shè)的保障性住房將占全市總住房量的60%以上。

  同時(shí),北京計(jì)劃新建保障房13.4萬套,占全市住宅開工套數(shù)的50%以上,自住型、改善型等各類政策性住房用地供給超過1250萬平方米,占住宅供應(yīng)總量的50%以上。天津、重慶和深圳等地也表示將采取類似行動(dòng)。

  如果不出意外,未來兩三年內(nèi),“房地產(chǎn)”和“住房”至少在市場格局上會(huì)出現(xiàn)更為清晰的分野。屆時(shí),就更加需要在制度上為二者劃定“楚河漢界”。論證和解讀的《國家住房建設(shè)制度(建議稿)》最新版本,遞交給某些參會(huì)人士和國務(wù)院下屬相關(guān)部門。

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