央企火拼造地王北京市場陷癲狂 民企已無力競爭

    央企火拼造地王 市場陷入癲狂

    在在剛剛結(jié)束的全國兩會上，代表委員猛烈抨擊高房價、高地價，政府也表態(tài)要遏制房價過快上漲。但在兩會后第一天，北京再次拍出3個“地王”，樓面價兩次刷新歷史記錄，創(chuàng)造了28308元每平方米的樓面地價記錄。

    “一系列的宏觀調(diào)控密集出臺，并沒有抑制住北京樓市的瘋狂。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究員張大偉告訴本報記者，出現(xiàn)這一情況的主要原因在于，實體經(jīng)濟未完全好轉(zhuǎn)，民營房企受土地高首付政策影響已無力競爭。寬裕的資金無處投資、樓市的高利潤、土地市場炒作的低風(fēng)險，促使“不差錢”的央企大舉進入房地產(chǎn)市場。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴本報記者，部分開發(fā)商對于未來走勢盲目樂觀，不惜血本拿地，致使目前地價的溢價幅度很高，這其中蘊涵巨大風(fēng)險。

    央企火拼造地王 預(yù)計未來市場仍將升溫

    ■記者 王松才

    央企一日連造三地王

    就在剛剛結(jié)束的全國兩會上，代表委員們猛烈抨擊高房價和高地價，政府也表態(tài)要遏制房價過快上漲。然而就在兩會剛剛結(jié)束后的3月15日，北京市在一天之內(nèi)成交6塊土地，總金額達143．5億，超過了此前一個月的土地市場成交量，并且拍出了3塊地王，且均為央企所得。

    在3月15日上午推出的第一宗地塊朝陽大望京地塊遭遇熱捧，遠洋地產(chǎn)、華遠、中煙等大腕國企悉數(shù)到場競爭。然而，華遠集團在樓面價超出一萬之后便鮮有舉牌，遠洋地產(chǎn)旗下子公司遠豪置業(yè)和中煙交替舉牌，最終，中煙不敵遠洋，在40．8億元的價格時敗下陣來，以2．75萬元每平方米的樓面價（除去公用面積）奪得該地塊，而由于大龍地產(chǎn)的天竺地王被收回，遠洋地產(chǎn)被推上北京樓面單價地王坐席。

    而在隨后拍出的大興亦莊地塊中，央企中信地產(chǎn)則以52．4億元的總價奪得地塊，樓面價為1．34萬元每平方米。保利、中國煙草、金融街等房企巨頭參與爭奪。據(jù)新浪地產(chǎn)統(tǒng)計，該總價為目前總價地王，超過大龍地產(chǎn)拿天竺地塊創(chuàng)下的總價記錄。

    上午剛剛出現(xiàn)的單價地王就被當(dāng)日下午的拍賣輕易刷新了記錄，中國兵器旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司以總價17．6億元拿下東升地塊。保利、綠地、世博宏業(yè)及星泰等開發(fā)商參與了最終的現(xiàn)場爭奪。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)項目總占地面積 44507．6平方米，規(guī)劃總建筑面積104537平方米。項目中包括“兩限房”4000平方米，回建酒店4萬平方米，而酒店的投資應(yīng)不低于3．5億元，加上酒店投入，東升地塊折合樓面價3萬元／平方米。

    北京聯(lián)達四方房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長楊少鋒表示，兩會前北京市國土局將數(shù)宗土地的交易時間延遲，業(yè)界便推測此舉是想錯開兩會，避免新的地王出現(xiàn)給國土局造成更大壓力。果不其然，15日的土地拍賣市場，地王再現(xiàn)，而且來勢更加兇猛。

    中國經(jīng)濟時報記者從此次拍賣結(jié)果中看到，就連位于北京市六環(huán)外的小湯山鎮(zhèn)的一塊參與拍賣的土地樓面地價已經(jīng)高達15101元每平方米，而當(dāng)前周邊區(qū)域的二手房價也剛剛超過10000元每平方米。

    市場已陷入癲狂狀態(tài)

    “國11條、京版11條、國土部19條、兩會系列提案，一系列的宏觀調(diào)控密集出臺，并沒有抑制住北京樓市的瘋狂。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究員張大偉告訴本報記者，在兩會以后第一天的北京再次拍出3個地王，樓面價兩次刷新歷史記錄，創(chuàng)造了28308元每平方米的樓面地價記錄。

    張大偉認為，出現(xiàn)這一情況的主要原因在于，實體經(jīng)濟未完全好轉(zhuǎn)，私營、民營房企受土地高首付政策影響已無力競爭。土地市場可能形成一線城市國企聚集、二線城市名企搏殺的現(xiàn)象。

    “樓市高利潤，刺激企業(yè)競爭，在當(dāng)天拍賣的土地中部分國企之前并未涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也在樓市的暴漲、暴利吸引下進入土地市場。”張大偉表示，寬裕的資金無處投資、樓市的高利潤、土地市場炒作的低風(fēng)險促使開發(fā)商瘋狂入市。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴本報記者，去年“地王”主要集中在一線城市和部分重點二線城市，但現(xiàn)在有向二、三線城市轉(zhuǎn)移蔓延的跡象，這說明部分開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀，不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高，這其中蘊涵巨大風(fēng)險。

    陳國強指出，從2009年底營業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國11條”的出爐，再到兩會期間國土部頒布的“國19條”，政策調(diào)控信號越來越強，部分城市樓市已出現(xiàn)一定程度的觀望氣氛。如果樓市持續(xù)高燒，不排除中央會采取更嚴厲的調(diào)控措施，屆時一旦樓市出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，這些“地王”企業(yè)很可能會深套其中。

    楊少鋒則認為，這些地王的出現(xiàn)，一方面證明開發(fā)商們對北京樓市還是很有信心的；另一方面再次證明今年開發(fā)商不差錢。

    “北京出現(xiàn)地王是正常的，這樣一個全球最具活力的城市有著再貴的房子都不稀奇?？墒?，如果所有的地塊都是天價的時候，這個市場只能說是瘋了。”楊少鋒說，北京高檔項目一平方米賣個10萬元都不稀奇，但是當(dāng)所有的項目都是高檔項目的時候，如此多開發(fā)商都完全無視市場風(fēng)險的時候，這個市場只能說是瘋了。

    楊少鋒指出，天價地好像又都是國企拿的，這些國企拿著政府的錢所以無需支付風(fēng)險，融資成本遠低于民營企業(yè)，更重要的是，即使項目賣不動，也完全可以高價賣給或者租給母公司，或者作為資產(chǎn)持有。

    中原地產(chǎn)張大偉認為，北京當(dāng)天拍賣的6塊土地基本都超過了區(qū)域內(nèi)的二手房甚至是商品房現(xiàn)在在售的價格，這一高價必然會傳導(dǎo)到商品房市場，短期內(nèi)區(qū)域房價可能繼續(xù)升高。兩會確定的穩(wěn)房價的預(yù)期短期很難實現(xiàn)。

    預(yù)計未來市場仍將升溫

    張大偉表示，從2009年和2010年兩次兩會期間北京樓市商品住宅的存量可以看出，相比2009年的136172套，2010年兩會期間商品住宅的存量僅有89234套，同比下跌了34．5％。如此低存量的情況下，很難抑制土地市場的熱炒。

    他認為，2010年各類政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占北京市住房新開工套數(shù)的50％以上?？梢钥闯錾唐贩孔≌耐恋卦?010年可能供應(yīng)相對減少，這也使得房價下跌的可能很小，而政策著力為增加中低收入人群可以購買的政策性住房，這將使得商品房供應(yīng)不會明顯增加。北京樓市的改革方向可能出現(xiàn)類似于香港及新加坡的商品房市場與保障性住房分開發(fā)展的現(xiàn)象。

    瘋狂拿地開發(fā)商資金鏈可能斷裂

    國土部嚴厲整治囤地炒地，業(yè)內(nèi)人士分析——

    ■記者 周雪松

    “如果拿地后不開發(fā)，后果可能會很嚴重。”3月15日，北京一位開發(fā)商在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說。另有專家在接受記者采訪時分析，部分瘋狂拿地的開發(fā)商資金鏈可能遭到嚴峻考驗甚至斷裂。

    上周，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，共19條（下稱“國19條”），劍指囤地炒地。“此次國19條的推出，是政府對囤地、炒地打擊最為嚴厲的一次。”前述開發(fā)商說。

    開發(fā)商仍為地狂

    眼下，一邊是有關(guān)部門頻頻祭出殺手锏，嚴厲整治土地市場；一邊是開發(fā)商仍瘋狂拿地，地王不斷出現(xiàn)。搶地囤地之風(fēng)并未得到根本遏制。近日，南寧—塊地拍出8650萬元／畝的天價，以致使知名地產(chǎn)商潘石屹也不得不感慨“真的瘋了！”

    上周，國土部根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議、國務(wù)院常務(wù)會議、國辦4號文和溫家寶總理《政府工作報告》要求，在兩會期間下發(fā)了國19條，在促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)的同時，督促各地嚴格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。

    為遏制“圈地運動”和開發(fā)商囤而不建及拖欠土地款等行為，國19條提出，嚴格土地出讓條件，競買保證金不得低于出讓最低價的20％，且成交后須在一個月內(nèi)繳清成交額50％的首付款，余款一年內(nèi)付清。同時，嚴格土地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。對存在的違法違規(guī)用地行為，要嚴肅查處。

    “當(dāng)前，在土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控取得顯著成效的同時，地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。”3月11日，國土部土地利用司司長廖永林在當(dāng)天召開的新聞通氣會上指出，一些地方存在放松“90／70”等政策要求、普通商品住房建設(shè)用地比例不升反降、土地出讓不規(guī)范以及信息公開不夠四大現(xiàn)象。繼聯(lián)手15部委嚴厲整治囤地之后，國土部再次打出重拳，整肅土地市場秩序。

    根據(jù)國土部此前公布的數(shù)據(jù)，截至2009年底，全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃。3月11日，國土部官方網(wǎng)站公布了公開掛牌督辦的9城市18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置結(jié)果其中一宗土地被收回。

    自去年以來，土地市場出現(xiàn)了新一輪搶地大戰(zhàn)，地王頻出，地價不斷攀升成為推高房價的一大因素。盡管十一屆全國人大三次會議通過的《政府工作報告》“堅決遏制房價過快上漲”的聲音言猶在耳，但這似乎并沒有使樓市恢復(fù)理性。如北京3月15日推出6塊土地，便產(chǎn)生了3個地王，單價地王記錄兩度被刷新，同時還產(chǎn)生了一塊總價地王，六環(huán)外地塊樓面地價升至1．5萬元／平方米，樓面價最高達到2．9萬元／平方米。這意味著，北京六環(huán)外剛剛突破的房價萬元關(guān)口，可能很快被推升至“兩萬元時代”。

    而與地價房價瘋漲相比，樓市成交和購房者意愿不斷降低。據(jù)央行一季度調(diào)查顯示，超七成居民認為房價過高。而根據(jù)新浪樂居“虎年探春” 調(diào)查，對全國761家開發(fā)商1642個樓盤3939名購房者調(diào)查結(jié)果顯示，目前超七成樓盤冷清，近八成購房者冷淡觀望，房價出現(xiàn)空漲跡象。

     囤地風(fēng)險加大

    “如果拿地后不開發(fā)，后果可能會很嚴重。”3月15日，中體奧林匹克花園集團總裁陳順在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說，“此次國19條的推出，是政府對囤地、炒地打擊最為嚴厲的一次。”

    據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，目前全國排名前10名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達約3億平方米（3萬公頃）；戴德梁行去年公布的數(shù)據(jù)顯示，1998—2008年間，全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31．3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19．4億平方米，仍有近40％的土地滯壓于發(fā)展商手中。業(yè)內(nèi)分析，隨著國19條實施，大量閑置土地可能進一步浮出水面。

    相對于以往政策，國19條從土地出讓到項目竣工各個環(huán)節(jié)都做了更加嚴格的規(guī)定，對于違反規(guī)定者可以終止供地或收回土地，且不得退還定金。國19條要求，切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，加強土地開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測。從2010年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度。對不執(zhí)行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。

    國土部還決定，今年3月至7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查。檢查重點之一便是違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等行為。在全國重點清理商品住宅用地出讓合同履行情況，也是國19條的一項重要內(nèi)容。

    中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，國19條的出臺，一個重要目的就是打擊土地市場的投機行為，使閑置土地加快建設(shè)進度盡快形成有效供應(yīng)，對土地囤積較多的開發(fā)商來說，資金鏈將會面臨考驗，甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開發(fā)商資金鏈斷裂。

    不過，鄒曉云同時表示，國19條對房地產(chǎn)市場的影響最終還要看地方政府的執(zhí)行情況。

    炒地現(xiàn)象可能減少

    陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖告訴記者，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤主要來自兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)利潤；二是土地增值效益。實際上囤地已經(jīng)成為一些房企利潤主要來源渠道。打擊囤地將起到遏制房價過快上漲作用，是一件好事。

    “目前開發(fā)商囤地的現(xiàn)象是存在的，不乏等待炒高地價賺取利益的房企。”中體奧林匹克花園集團總裁陳順說，隨著相關(guān)部門嚴格市場監(jiān)管，炒地等現(xiàn)象一定會減少。他說囤地、炒地導(dǎo)致過高的地價并與周邊地區(qū)房價形成倒掛，反而將使開發(fā)商不敢輕易入市，市場風(fēng)險加大。

    陳順也認為，國19條的推出有助于規(guī)范土地市場，“此次政策必定會讓一部分經(jīng)濟實力不足的中小開發(fā)商死掉”。他說，未來的房地產(chǎn)市場將是大房企的天下。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟創(chuàng)始人陳云峰認為，國19條的出臺雖然對增加市場供給，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑵鸬揭欢ㄗ饔茫f不定又會推動房價大幅度上漲。他說，國19條確保增加的是中小套型普通商品住房和保障性住房，這類住房用地達到70％，而其他商品房用地僅30％，物以稀為貴，高品質(zhì)商品房價格必然會進一步上升。

    陳云峰告訴記者，目前北京超過七成購房者均為外地人，而這些人又沒有資格購買政策性住房，這也將推動未來房價進一步上漲。他認為，北京市有必要將這部分人納入住房保障范圍，否則，不僅不公平，而且無法遏制房價過快上漲。