"地王"禍起招拍掛制度 地方土地財政變本加厲

    在地王頻出的年景，地王沒有如期出現(xiàn)反倒讓人驚訝。

    3月17日，82輪競拍，30次舉牌，保利地產(chǎn)旗下北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以50.4億元將朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地收入囊中。

    “樓面價才約合1.8萬/平方米，總價也不高。”隨著主持人的手起錘落，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位人士語帶懨懨，難掩失望。此前部分“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士紛紛預測，此地塊總價可能會沖破60億元，極有可能創(chuàng)造新的地王。

    對于萬科等數(shù)家“觀戰(zhàn)”的房企來說，最近兩天北京市土地整理儲備中心可謂好戲連臺。先是3月15日集中出讓的6宗地塊中，三宗地塊先后榮膺地王。時隔一天，大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地又再次向地王發(fā)起沖擊。

    而一周之后的3月25日，備受關注的“北京CBD最后一塊寶地”中服地塊的歸屬將會塵埃落定。業(yè)內(nèi)人士預測，中服地塊將可能創(chuàng)造百億元以上的天價。

    聚焦1 為何多數(shù)“地王”都是“央企制造”？

    17日，大望京村4號、5號地再次引得遠洋、保利、華潤、首開等國字頭背景的房企悉數(shù)到場，眾多民營房企的“觀摩”透露著無奈。金地一位工作人員在競拍結束后難掩失落：“資金等方面的高門檻，使我們根本競爭不過央企。”更多到場的民營房企則不愿多言。

    在3月15日競得“地王”的遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中國兵器裝備集團公司均為央企，而同場競技者也不乏中國煙草、中維地產(chǎn)等央企的身影。在新一輪的購地狂潮中，多數(shù)“地王”被鮮明地烙上了“央企制造”。

    “不差錢”的央企在并非主營業(yè)務的地產(chǎn)領域強勢出手，甚至令地產(chǎn)大鱷任志強、潘石屹也不得不感嘆，“央企也太有錢”。

    為何“地王”大都由“央企制造”？中國現(xiàn)代國際關系研究院經(jīng)濟安全研究中心主任江涌認為，央企拿地是因為自身創(chuàng)造利潤壓力太大。“目前國內(nèi)實體經(jīng)濟疲弱，微觀經(jīng)營環(huán)境惡劣。在這種情況下，把錢投入虛擬經(jīng)濟比如股市、樓市比投入實體經(jīng)濟風險要小一些，而且更容易獲得利潤。”

    北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司的一份報告顯示，2009年以來的土地市場表現(xiàn)出最大特點為“國進民退”——有國企背景的企業(yè)紛紛踏入土地市場，并將多塊地王“收入囊中”。

    目前，活躍在土地市場的國企，一類是保利、華潤、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國企或央企；另一類是中化集團、中電集團等大型工業(yè)國企集團，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”。國企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助等方面有著非央企無法比擬的優(yōu)勢。2009年前三季度，8.67萬億元的新增信貸進入了市場，使得本身就“不差錢”的國企流動性更為充裕。

    針對央企頻繁進入房地產(chǎn)市場，國資委宣傳局新聞處處長蘇桂鋒在接受記者采訪時表示，對于房地產(chǎn)業(yè)，國資委方面的要求是，主業(yè)是房地產(chǎn)的企業(yè)都可以做。目前國資委旗下主業(yè)為房地產(chǎn)的央企有保利、華僑城、中糧、中化等16家，此外還有一些二級上市公司也主營房地產(chǎn)。

    雖然沒有明令禁止央企進入房地產(chǎn)業(yè)，但在今年1月舉行的中央企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上，國資委副主任黃淑和曾提醒中央國有企業(yè)，要慎重進入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風險領域，已經(jīng)進入這些領域的，要規(guī)范程序，嚴格考核。而且從今年開始，國資委在對央企考核中將對非經(jīng)常性收益減半計算。

    對此，資深財經(jīng)評論員馬紅漫表示，業(yè)績考核指標的改進在一定程度上遏制了央企擴張沖動，但經(jīng)濟考核指標調(diào)整效果的顯現(xiàn)速度緩慢，難以立竿見影地澆滅央企的炒地熱情。鑒于炒地推高房價產(chǎn)生的極端影響，主管部門應采取更為積極的措施，直接限制央企進入高風險非主業(yè)領域。

 聚焦2 “地王”是否助推土地財政？

    一段時間以來，當民眾和媒體攻擊高房價時，房地產(chǎn)商往往宣稱“地方政府出讓土地的費用越來越高”，房價與地價互為因果的關系，使得政府土地出讓的行為同“高房價”一起備受質(zhì)疑。在今年的全國“兩會”上，全國政協(xié)委員、招商局集團董事長秦曉表示，地方政府“土地財政”是房價高企的主要責任者，也是房價居高不下的“根源”所在。

    中國指數(shù)研究院一項調(diào)查顯示，2009年，全國70個大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元，比2008年增長140%。

    2009年，北京市國土局通過土地招拍掛合同地價款數(shù)額為932億元，位居全國第三。“但實際上，由于合同簽訂和土地款到位需要時間、土地開發(fā)成本等扣除后，2009年北京市土地出讓金收入實際完成494億元。”北京市財政局新聞發(fā)言人孟景偉在接受記者采訪時說。

    針對人們“北京財政是土地財政”的質(zhì)疑，孟景偉明確表示，土地是稀缺資源，政府不可能把土地出讓金作為政府財政收入的長期增長點。

    2009年，北京財政收入完成2026.8億元，增長超過10%。孟景偉說，2026.8億元的財政收入是指一般預算收入，其中不包含土地出讓金收入。因此，超過10%的財政收入增長是建立在產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，經(jīng)濟質(zhì)量和效益不斷提高，以及發(fā)展環(huán)境不斷改善基礎上的，并非像外界所認為的那樣“依靠賣地取得了部分收入”。

    更重要的是，土地出讓金收入是納入基金預算管理的，與一般預算相對獨立，一旦取得，必須專款專用，不能用于非指定用途。

    根據(jù)孟景偉的解釋，土地出讓金中，扣除約21%的開發(fā)成本，也就是近100億元之后，剩余的土地出讓金中，各種政策性的安排占25%左右，比如10%要用于保障性住房建設，另一部分用于基本建設。還有一部分是年底轉入來年使用。

    雖然北京一再否認“土地財政”，但如果沒有土地出讓收入支撐，2010年北京市財政支出需求估計都將是個難題。根據(jù)北京市財政局提交的預算安排，2010年，北京市財政支出約為2228億元，其中市級財政支出安排894億元。

    北京市常務副市長吉林表示，北京財政不能依賴土地收入，2010年北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務很重，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動稅收增長，扭轉財政收入重心逐漸偏向土地收入的局面。

      聚焦3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”？

    萬達集團董事長王健林認為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關系密切。他說：“現(xiàn)在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因，要遏制高房價，需要改變目前的土地出讓方式。”

    2002年，國土部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，我國正式實施土地“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)制度。此舉通過引入市場競爭機制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，制度創(chuàng)新意義不容否認。但多年的實踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。

    根據(jù)國土部的統(tǒng)計，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標方式的占2%，而根據(jù)“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。

    王健林表示，實行招拍掛制度以前的15年，我國的房價平均年增長率為5.1%，低于收入增長和GDP增長。獲取土地渠道容易，有資源、有關系就能夠批到地。雖然可能有腐敗在里面，但房價還是比較低。從真正開始實行土地招拍掛制度，土地從一個渠道供給，價高者得。從2004年到2010年的6年間，平均房價每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達到了，規(guī)范市場的目的也達到了，但產(chǎn)生的副作用是土地價格一再推高。

    國土資源部土地利用管理司司長廖永林并不贊同，“招拍掛”方式導致地價上漲，“價高者得”的獲得方式致使地價上漲推高房價的觀點。廖永林認為，地價上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對未來房價上漲的過高預期。

    中國人民大學土地管理系教授林增杰認為，可以對現(xiàn)行的土地招拍掛制度進行改革，采用“捆綁限價”模式，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價格，在此基礎上進行“招拍掛”，開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價格向開發(fā)商回收保障性用房；或者“分類出讓”模式，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對待”，分別采用不同的“招拍掛”模式。對高檔公寓等用地采用“價高者得”模式，但對保障房和普通住宅建設用地進行“綜合評標”，綜合地價、房價、戶型、面積等多種指標，選出適合普通消費需求的開發(fā)商。

    經(jīng)濟學家厲以寧也提出“土地出讓房價低者得”的方式。在土地競拍中，政府先確定房屋面積和地價，然后讓開發(fā)商競拍，在同等質(zhì)量的情況下，誰的房價低就把土地賣給誰，并由專門機構來檢查質(zhì)量。這樣，既可壓縮開發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應結構。