評論：房地產(chǎn)市場亟須建立庫存動態(tài)平衡機制

    隨著去年部分一二三四線城市房價輪番上漲，去庫存取得了較好的成績。今年以來，商品房庫存連續(xù)多個月持續(xù)降低，有專家斷言“樓市去庫存時代即將結(jié)束”。但是，在肯定大部分地區(qū)庫存去化效果較為明顯的前提下，排除庫存布局區(qū)域出現(xiàn)分化的因素，從房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的視角來看，“庫存”概念應(yīng)該成為房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，建立庫存與市場需求動態(tài)平衡機制，避免樓市再次陷入房價與庫存“互斥”的怪圈。

    去庫存取得明顯成效

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，中國今年房地產(chǎn)去庫存較快，房地產(chǎn)市場仍然穩(wěn)定。8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少87萬平方米。

    隨著庫存去化周期逐漸收窄，市場行情也逐漸出現(xiàn)變化。8月房地產(chǎn)銷售維持了7月的低迷，據(jù)統(tǒng)計，8月銷售面積單月增速4.3%，較7月小幅回升2.3%，但絕對水平依然為年內(nèi)第二低。進入“金九銀十”，如果房地產(chǎn)銷售難有明顯改觀，投資者對樓市的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，庫存也將隨之發(fā)生些微變化。

    國家統(tǒng)計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

    從目前各地數(shù)據(jù)來看，全國除東北、西北等區(qū)域的少數(shù)城市，大部分城市庫存已經(jīng)進入良性周期，去庫存政策效果明顯。

    市場庫存及需求發(fā)生變化

    不過，現(xiàn)在就斷言“房地產(chǎn)去庫存即將結(jié)束”還為時尚早，目前并沒有一個非?？茖W(xué)的、系統(tǒng)的工具來評估當(dāng)前精確的庫存情況。

    尤其就當(dāng)前不同區(qū)域的城市而言，庫存分化較為明顯，部分城市庫存有明顯增加，一些郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)城市庫存依然較高，而一些熱門區(qū)域，這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

    有研究機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)表明，2017年8月，選取的80個城市中，有17個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到86%、57%和41%。同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、48%和41%。

    作為此次去庫存的主要目標(biāo)，大部分三四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷比較小。如果以12個月作為分界線，至少有30個三四線城市存銷比是低于或等于12個月，這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

    隨著去庫存效果的逐漸顯現(xiàn)，部分城市庫存不足的情況也需重視。以?？谑袨槔？谖幢涣腥牒Ｄ鲜　皟蓚€暫停”政策范圍，但每年商品住宅規(guī)劃報建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實行商品住宅用地計劃管理，商品住宅用地計劃周期為半年。因此，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。

    下半年補庫存預(yù)計會形成兩條路徑：一是對于去庫存周期較短或存銷比偏小的城市，土地供應(yīng)會明顯增加。部分三四線城市也有望積極增加供地。二是對于一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市，積極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇，進而也體現(xiàn)出長效機制的政策導(dǎo)向。

    亟待建立庫存與需求平衡機制

    目前從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態(tài)勢。究其原因，對于一線城市來說，庫存規(guī)模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，所以當(dāng)前繼續(xù)下跌的空間不大。而對于非限購二線城市、熱點三四線城市來說，當(dāng)前市場交易總體是活躍的，去庫存的動力較為強勁。

    觀察歷史數(shù)據(jù)即可發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住宅去庫存周期已走過了最低點，后續(xù)將大概率步入小幅上行的通道。換句話說，去庫存周期拐點已來，今年下半年供不應(yīng)求的矛盾將得到較好化解，這也有助于進一步穩(wěn)定房價。

    過去的種種案例表明，中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)一個現(xiàn)象，庫存高與房價低迷相伴相生，去庫存往往會帶來房價快速上漲。房價上漲過快，必然會帶動銷量增長，庫存去化較快。供需失衡之后，調(diào)控手段介入，為了保持供需，往往又會增加供給補庫存。

    在過去較長一段時間內(nèi)，這種現(xiàn)象反復(fù)出現(xiàn)，只是前幾年對于去庫存的概念沒有上升到此次的高度。隨著庫存快速去化，現(xiàn)如今業(yè)內(nèi)外對去庫存的言論越來越少，在近期舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇2017年年會上，無論業(yè)內(nèi)專家還是房企，都對去庫存提及甚少，去庫存這個概念似乎在淡出人們視線。

    但“庫存”這個指標(biāo)應(yīng)該納入房地產(chǎn)長效機制，無論從政策制定方還是市場運營方，都應(yīng)該緊繃“庫存”這根弦，建立庫存與市場需求動態(tài)平衡機制，避免市場陷入類似于“水多了加面，面多了加水”的怪圈，真正使得房地產(chǎn)能夠持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。