兩會后樓市再度"亢奮"? 新政倒逼開發(fā)商提前開盤

   編者的話：北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1至2月，四環(huán)以內(nèi)期房均價突破3萬大關，達到每平方米31220元，而六環(huán)以外的房價也突破萬元大關，達到每平方米10409元。房地產(chǎn)市場儼然已是牽動人心的全民焦點。本刊今日推出京城樓市調(diào)查，以饗讀者。

    北京樓市春寒料峭 兩會剛過再度“亢奮”？

    入冬以來的第十場降雪讓北京的天氣驟然下降，而和寒冷天氣一樣的則是3月初北京樓市慘淡的成交量。據(jù)統(tǒng)計，3月第一周，北京商品房總成交量僅為2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅僅為1200套，環(huán)比2月同期下降了71.8%。

    北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月3日至14日，北京樓市的總成交量為11175套，在多一天的情況下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房總成交量出現(xiàn)了33.1%的下降幅度，特別是商品房住宅更是出現(xiàn)了48.9%的下降幅度。

    “小陽春”還是“倒春寒”

    那么3月上旬，北京樓市的萎靡不振究竟有著怎樣的原因；成交量下滑的背后是“小陽春”的到來還是一場實實在在的“倒春寒”呢？

    對于這個問題，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“3月份北京樓市成交量下跌的主要原因就是供應量的不足。首先是受當前環(huán)境的影響，開發(fā)商集體延緩了推盤的速度，年初這段時間推出的新盤數(shù)量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，開發(fā)商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定價太高肯定要引起非議，定低了又不符合商家的本性，所以延緩推盤就成了開發(fā)商集體的共識。”

    而事實也確實如此，據(jù)記者了解在二月份北京總共開盤的項目只有8個，尤其剛剛過去的3月第一周，北京新開盤項目更是僅有3個，總共提供房源400套，供應短缺的狀況十分嚴重。

    “導致供應不足的第二個原因則是受2008年樓市低潮的影響。那段時間大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在抵御寒冬，在能否挺過去都是未知數(shù)的情況下，新開工項目的數(shù)量自然也是大幅度的減少，而按一般房地產(chǎn)項目的建設周期來看，2010年正是前年開工項目的上市期，但是由于那段時間開工項目非常少，所以也減少了今年上半年可推出的新盤項目。而最后一個原因則是去年下半年火爆的市場導致很多房源在2009年年底就已經(jīng)銷售一空，致使現(xiàn)在沒房可賣。”

    對此楊少鋒舉例自己公司在通州代理的一個項目，其早在去年11月就已經(jīng)銷售完當期的所有房源，而該項目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大熱的行情也確實透支了今年年初的部分需求。

    此外，北京中原三級市場研究部也認為，導致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬獲得預售許可的項目僅有4個，遠低于平常十幾個的水平。

    而在3月下旬，新開盤的項目將會出現(xiàn)一次小小的井噴。亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，3月欲開盤項目約40個，其中首次開盤的純新盤項目有9個，其余皆是老項目后期開盤。也就是說3月下旬將最少有35個以上的項目集中推出，其中不乏去年的一些熱點樓盤，如太陽公元、華業(yè)東方玫瑰、金隅萬科城、首創(chuàng)·禧瑞都、遠洋一方、中海城紫鑫閣等都有可能在3月下旬重點推盤。

    所以楊少鋒認為：“現(xiàn)在還不能說3月份房地產(chǎn)市場是真降或是假摔，畢竟會有一大批新房源推出，在市場供應得到恢復的情況下，再看成交量高低與否才可以判斷3月份到底是‘小陽春’還是‘倒春寒’。”

   房價長期看漲 短期下跌較難

    但在北京樓市成交量持續(xù)低迷的同時，房價在3月初卻逆轉了2月份小幅下跌的趨勢，重新開始上揚。亞豪機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在有價格記錄的項目中，3月北京整體開盤的均價為21330元/平方米，相較2月，漲幅高達13.3%。而五環(huán)內(nèi)的平均開盤價格更是早已超過每方米2.3萬元。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，3月計劃開盤的項目中，朝陽區(qū)項目達10個，整體開盤均價30950元/平方米，其中如長安8號項目開盤均價達70000元/平方米。海淀區(qū)計劃開盤的5個項目整體開盤均價為23920元/平方米，其中如新盤國悅府項目均價達35000元/平方米。而在今年1月份新開盤項目中，朝陽區(qū)開盤項目整體開盤均價為27519元/平方米，海淀區(qū)為21825元/平方米，兩相比較，朝陽、海淀兩區(qū)域房價分別上漲了12.5%和9.6%

    對于房價的繼續(xù)上升，楊少鋒就表示這是再正常不過的現(xiàn)象了。他給記者拋出了這樣一個問題，那就是5年后，你相信北京的房價會比現(xiàn)在低嗎？

    “我認為北京在今后很長的一段時間內(nèi)，房價都會是上漲的。首先北京的房地產(chǎn)市場不止限于常住北京的2000萬人，全國全世界有購買力的人群都是北京房地產(chǎn)的購買者，作為一個仍在快速發(fā)展的國際化大都市，巨大的需求是支撐北京房價的最重要因素。尤其是中心城區(qū)，其資源的稀缺性尤其突出，所以房價高也是正常的。據(jù)我了解，北京今年在四環(huán)以內(nèi)的新盤屈指可數(shù)，而好的位置加上稀缺的房源導致其必然搶手，開發(fā)商如果不漲價銷售才是不正常的。就算價格定的高了點，但是只要10個觀望者中有2個肯出手，那么這些區(qū)域的房子肯定也能都賣出去。”楊少鋒說道。

    “而通州、涿州今年房價高漲的原因則是受政府政策的影響，北京市政府機關東遷計劃，南城開發(fā)等政策使這些地塊的價值明顯提升，相信5年后的通州肯定不是現(xiàn)在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其這些地區(qū)的區(qū)位價值到那時將會得到充分的體現(xiàn)，所以這些地塊的價格今后還會上漲。而隨著北京城市擴建新政策的陸續(xù)出臺，相信今后會后更多地區(qū)的土地價值得到提升。”

    而北京周邊區(qū)域的房價確實也在持續(xù)的上漲中，通州地區(qū)的世紀星城均價為22000元/平方米，月亮灣為26000/平方米；大興領海天使灣近期也由22000元/平方米上調(diào)均價至26000元/平方米；昌平珠江摩爾國際中心開盤前預計均價更是達到了25000—30000元/平方米。楊少鋒也對記者表示，上面提到的今年4月他們要推出的新房源售價肯定也將比去年高出3000至4000元。

    楊少鋒還認為：“就整體而言，北京市的公共基礎配套設施，軌道交通在全國都是首屈一指的，而龐大的教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)資源等更是別人所無法比擬的，在如此條件下房價怎么可能下跌呢？”

    而據(jù)統(tǒng)計，目前，房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲備不到1.2億平方米，雖然在建面積約有30億平方米，但其中大部分都是2009年銷售的期房，同時捏在房產(chǎn)商手中的富余現(xiàn)金流，卻有1.5萬億元左右。錢多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段時間，開發(fā)商也不擔心，畢竟如此低的成交量很大一部分原因正是開發(fā)商自己捂盤惜售造成的。

    相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量僅有89234套，下跌了34.5%。而對于開發(fā)商來說，如此低的存量下，很少會有開發(fā)商愿意明顯降價來銷售，畢竟房子都有些不夠賣，開發(fā)商肯定要將價格維持在一個高位。

    京城商品房10天新增千余套

    樓市新政倒逼開發(fā)商提前開盤

    隨著國務院4號文件(國11條)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的日漸“發(fā)力”，近期我國穩(wěn)定樓市政策已初現(xiàn)成效。其中，北京商品住宅房存量自本月3日降至低谷以來，觸底急劇反彈，至3月13日零時，全市商品住宅存量為89515套，創(chuàng)下十天來的儲存天量。權威人士則稱，我國房市調(diào)控政策“效顯路艱”。

    10天凈增1187套

    新政倒逼開發(fā)商放盤

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，本月3日，北京商品住宅存量為88328套，創(chuàng)下2006年以來北京住宅存量的新低。然而，僅過了10天，3月13日零點北京期房可售套數(shù)增至58663套，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為30852套，由此計算，北京商品住宅存量為89515套，十天凈增1187套。

    另據(jù)新浪樂居、中原地產(chǎn)等機構市場統(tǒng)計情況預測，3月北京新盤供應或將放量，約50余個新、老樓盤將開盤銷售。而有資料顯示，2008年3月，新盤開盤量為32個，2009年3月為36個，在2010年2月則為10個左右。

    “開發(fā)商取得預售許可證3天之內(nèi)須一次性公開全部房源；嚴厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。”，對于這些國家新出臺的房地產(chǎn)“紅頭”文件，市場是如何反應的呢？

    記者在北京城建投資發(fā)展股份有限公司開發(fā)的世華水岸售樓現(xiàn)場了解到，該項目住宅部分總建筑面積約21萬平方米，由純板式高層、小高層和多層形成，分B、C、F三大區(qū)域來開發(fā)。售樓小姐袁女士告訴記者，其實自從07年以來C區(qū)和B區(qū)就已相繼開盤，然而至今，B、C兩區(qū)仍有未賣完的房子。但是在今年1月份F區(qū)也提前開了盤。記者隨后在某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站最新樓盤動態(tài)介紹看到“世華水岸F座(離地鐵最近)預計3月底開盤”的字樣。

    對此，有市場分析師認為，從以往情況看，三四月份是京城樓市的傳統(tǒng)旺季，許多項目選擇在這個時間段入市也很正常。還有就是那么多開發(fā)商急不可待地要在3月份入市，還可能是擔心今后還會有抑市政策出臺。至于世華水岸F區(qū)本打算3月份開盤，而又提前至1月份，或是迫于政策的壓力，實屬無奈之舉。

    開發(fā)商或在“掛羊頭賣狗肉”

    市面房價很“堅挺”

    京版“國11條”還提出完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機制，以穩(wěn)定市場預期。然而記者在某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售處了解到的銷售信息和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息有很大不同。當記者問到5號樓是否有房時，售樓劉小姐說，現(xiàn)在正熱賣F區(qū)的1號樓和4號樓，該區(qū)其他還沒開盤，估計月底才可以投放市場。你說的5號樓應該是B區(qū)或C區(qū)，不過這兩區(qū)的房子已全部售完。當記者問到網(wǎng)站上公布的5號樓共60套僅簽7套時，該售樓小姐說這就不知道了！

    在談到該區(qū)房價時，該銷售人員介紹說從兩萬一到兩萬六、七不等，均價是兩萬三左右，接著她還告訴記者，從去年到現(xiàn)在這地房價一直在漲，由一萬三四一直飚到現(xiàn)在的兩萬三四。近階段都說北京房價要降了，我看懸！到現(xiàn)在還很“堅挺”。

    對此，北京理工大學經(jīng)濟學教授胡星斗先生3月15日接受《證券日報》記者采訪時表示，“國11條”政策的出臺客觀對抑制房價的快速上漲有一定的作用。但在房價問題上最好統(tǒng)籌兼顧，標本兼治。問到未來房價走勢時，胡星斗認為考慮到商品房供求關系、市民的投機心理和國家土地財政政策，以及部分地方政府錯誤的政績觀等因素，未來一段時間房價肯定很“堅挺”，甚至上漲

    與新房依舊冷淡相比

    北京二手房出現(xiàn)小陽春

    □ 記者 許 潔

    昨天上午，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1至2月，四環(huán)以內(nèi)期房均價突破3萬大關，達到每平方米31220元，而六環(huán)以外的房價也突破萬元大關，達到每平方米10409元。

    與其同時，昨日北京有五宗地塊拍賣，總成交120.5億；其中大望京地塊40.8億被遠洋競得，樓面價2.75萬元/平，成北京單價新地王，中國兵器首次進軍京城房地產(chǎn)17.6億競得東升地塊，樓面價1.69萬元/平米。

    北京期房市場價格在不斷刷新，二手房市場目前又如何呢？

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示：3月上旬(1-10日)全市二手房住宅網(wǎng)簽總量開始呈現(xiàn)逐日回暖局面，5746套的簽約數(shù)字較突現(xiàn)牛市行情的去年同期還要高出6.47%，環(huán)比漲幅則已達21.87%，而日均成交575套的成績也大幅超出前月同期水平21.82%。

    而上周(3月8日-14日)北京存量房網(wǎng)簽累計4621套，二手房住宅簽約4236套。環(huán)比分別上漲22.3%和20.4%，成交量的明顯回升促使今年北京二手樓市已經(jīng)進入“小陽春”。

    另據(jù)我愛我家市場研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，3月上旬二手房市場的整體交易均價終于停止了上攻態(tài)勢，18595元/平米的交易均價環(huán)比回落了1.74%，城八區(qū)的交易均價則由2月下旬的21167元/平米下跌至20760元/平米。

    3月是第一季度的最后一個月，全市二手房市場似乎終于迎來了量升價跌的暖春局面。

    去年年底隨著系列樓市調(diào)控政策的出臺，北京二手房市場受到影響，成交量大幅下跌，房價也出現(xiàn)了較大的議價空間，據(jù)此，很多人對今年二手房市場的走勢看不清楚。2月23日，京版“國十一條”出臺，政策效應再次成為業(yè)內(nèi)討論的焦點，加上近期房價被廣泛關注和質疑，樓市走勢充滿爭議。但3月份以來，與新房市場依舊冷淡相比，二手房市場迅速回溫。掛牌量的大幅增加和成交量的回升，業(yè)內(nèi)人士判定今年北京二手房市場“小陽春”已經(jīng)來臨。

    目前大街上都可以看到中介立牌吸引客戶。這樣的舉動似乎表明樓市太冷，客源太少。但是記者昨日咨詢了我愛我家一名銷售人員，他表示：“這種行為并不是表明房子賣不出去。只是因為現(xiàn)在中介太多，各家都想多爭取一些潛在客戶，最重要的是，上面給我們調(diào)高了業(yè)績目標。單我們這個店而言，3月1日時定的業(yè)績目標是660萬，但是才到10號，我們就已經(jīng)完成了一半。因此現(xiàn)在就把業(yè)績目標提高到880萬了。”

    “現(xiàn)在看房子的人挺多，比年初那會兒多很多，我感覺房地產(chǎn)市場會逐漸回暖。”上述人士對記者表示。

    記者實地考察了位于東三環(huán)和東四環(huán)之間的松榆商圈。松榆商圈位于東三環(huán)南路，勁松、方莊商圈以東，CBD、朝青板塊以北，緊鄰潘家園橋和地鐵10號線一期的終點站勁松站。這樣的地段優(yōu)勢使得松榆商圈在節(jié)后成交量的回升中處于市場的領先位置。2010年3月起，該地區(qū)的二手房客戶需求量又開始出現(xiàn)井噴式增長，與2009年下半年最火爆的時候基本持平，與1、2月份相比，環(huán)比增長60%-80%。

    隨著需求量的上漲，松榆商圈的二手房成交量也開始快速增長，與此相對應的是二手房的房源數(shù)量并沒有特別明顯的增加。有些性價比高的房源甚至又出現(xiàn)了類似2009年搶房的局面，最后不得已加價成交。供不應求也是造成該區(qū)域需求量上漲的又一主要原因。

    在一家中介公司店面，前來簽購房合同的王小姐對記者坦言：“現(xiàn)在感覺樓市又慢慢火起來了。2月底看到一個房子，就是因為當時猶豫了一下，結果晚上就被人全款買了。這次看中了就不等了，因為北京的需求太旺盛了。”

    對于近期市場走好的原因，我愛我家分析認為，首先，房源供應量充足；其次，有效需求依然存在；第三，交易熱點產(chǎn)品和區(qū)域持續(xù)高溫；最后，政策利好效應。即使政府的部分優(yōu)惠政策有所改動，比如二套房貸首付比例上升到四成，營業(yè)稅免征標準的“2還5”等，但是依然保留了部分優(yōu)惠。

    謹防變相捂盤對沖施政效果

    國務院4號文件(國11條)中規(guī)定，商品房項目不得分層、分單元辦理預售許可。此次北京貫徹出臺的政策中，這一方面的要求更加嚴格，也是比較新的政策點。中國房地產(chǎn)文化促進會研究員陳運高主任表示，國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策很多，也很好，以后就看執(zhí)行落實情況了。

    胡星斗教授則認為，這個規(guī)定從理論上可以遏制或杜絕捂盤現(xiàn)象，增加商品房的有效供應。以前開工3棟樓，可以一棟一棟地開盤，開一次漲一次，現(xiàn)在預售就必須是3棟樓都賣，一下子都推出來。但政府也要防止開發(fā)商通過定價體系變相“捂盤”，比如，通過上面所舉的開發(fā)商利用“掛羊頭賣狗肉”的策略，忽悠購房者；甚至通過提高不想賣出樓盤的價格達到捂盤的目的。因此，要想防止開發(fā)商捂盤，還應該在房價預期、供求、增值稅、房源及價格信息全公開等方面下工夫。否則，“下有對策”勢必對沖中央施政效果。

    遠洋全面擴張

    “萬保金”戰(zhàn)略轉移

    □ 記者 李木子

    昨日上午，遠洋地產(chǎn)子公司北京遠豪置業(yè)在經(jīng)歷了84輪激烈競價后，以40.8億元斬獲北京朝陽區(qū)大望京一地塊，成為該地區(qū)新地王，這是近日遠洋地產(chǎn)高調(diào)出場后斬獲的第二塊地王。與此同時，在農(nóng)歷新年后，房地產(chǎn)開發(fā)商一線城市拿地日趨謹慎，地產(chǎn)龍頭萬科、保利、金地的土地儲備也已基本完成向二、三線城市的戰(zhàn)略大轉移。

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地以20.8億元被遠洋地產(chǎn)子公司北京遠豪置業(yè)有限公司奪得，樓面單價2.4萬元，逼近望京地區(qū)在售房源價格。而根據(jù)建筑規(guī)劃，在扣除醫(yī)院、學校等公建面積后，該地塊樓面價達到27529元/平方米，成為望京地區(qū)的新地王。

    遠洋地產(chǎn)旗下另一全資子公司北京遠坤房地產(chǎn)公司(下稱北京遠坤)，在12日將青島所謂的“鉆石地塊”——工人療養(yǎng)院收入囊中，該地塊1.95萬元的樓面單價開創(chuàng)了青島樓面地價之最，成為新“地王”。當日，北京遠坤在青島可謂收獲頗豐，還以7500元/平方米的單價竟得了位于浮山后商圈浮山新區(qū)同安路北、勁松七路東地塊，此價也同樣刷新了浮山后商圈的地價，使之成為該區(qū)域的“地王”。

    盡管遠洋地產(chǎn)此前在土地市場表現(xiàn)比較低調(diào)，但在消息層面，遠洋地產(chǎn)始終處于活躍狀態(tài)。1月初，中國人壽購得遠洋地產(chǎn)4.23億股，持股比例增至24.08%，從而其第一大股東易主為中國人壽。

    隨后1月末，北京土地整理儲備中心公布了北京東三環(huán)中服地塊的競買條件，此公告一出，被業(yè)內(nèi)人士指為為遠洋地產(chǎn)量身打造的競買公告，遠洋地產(chǎn)在對“內(nèi)定”表示否認的同時，表達了對該地塊的興趣，不過，至今，中服地塊始終顯示“暫無出價”。3月初，香港太古地產(chǎn)宣布，已與遠洋地產(chǎn)達成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”，太古地產(chǎn)將攜手遠洋，進行內(nèi)地擴張。

    就在遠洋地產(chǎn)在一二線城市全面擴張的同時，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科、保利、金地已經(jīng)把主力撤出一線城市，全面進軍二、三線城市。萬科年內(nèi)新獲取的44個項目，總占地面積約763萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計約1332萬平方米，按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積約1036萬平方米，其中二三線城市占比超過了90%。2009年保利二三線銷售收入首次超過一線城市，新年初，青島、無錫二線地皮納入囊中。金地2010年度經(jīng)營計劃主要開發(fā)項目43個，計劃新開工面積388.85萬平方米，主要集中在天津，南京，沈陽，西安，東莞等地。

    無論是全面出擊還是轉戰(zhàn)二三線城市，各大房企擴張的腳步從未遲疑，其他行業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)的行動也有條不紊。分析師表示，這和今年人民幣升值預期有關。

    央行行長周小川近日上表示，在危機的條件下，“不排除我們會采用特殊的政策，包括特殊的匯率形成機制”，但“這樣的政策遲早也有一個退出的問題”。此言論引發(fā)了外界對今年人民幣升值的猜想。

    據(jù)中金公司宏觀組預期，今年人民幣將升值3%～5%，可能從一季度末或二季度開始。大成基金報告認為，人民幣升值最為受益的是航空、造紙業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)。另外，如果人民幣真如預期開始穩(wěn)定升值，那么目前受較大政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)板塊或會出現(xiàn)一些反彈機會。而且，目前A股房地產(chǎn)股價已率先大幅下挫，其估值水平也受到制約。一旦房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策風險逐漸消減，本幣升值對該行業(yè)的刺激作用或會顯現(xiàn)。