連平：購租并舉對房價影響有限

    超過30個城市開始培育房地產(chǎn)租賃市場，發(fā)展住房租賃能否降房價？9月13日，在“2017中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，建立購租并舉的市場是長效機(jī)制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。

    連平同時建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設(shè)定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調(diào)控目標(biāo)，政府應(yīng)盡快出臺相關(guān)政策。

    發(fā)展租賃市場前提是控制房價

    連平認(rèn)為，建立購租并舉的市場，是長效機(jī)制的重要組成部分，對房價有影響，但是比較有限，主要分三個方面。

    首先，從需求轉(zhuǎn)移來看，租房和購房是兩個事情，雖然兩個需求會有交叉和轉(zhuǎn)移，但在房價較高的情況下，通過租購并舉的制度將購房人群轉(zhuǎn)至租房人群是比較困難的。

    第二，是從價格來看，如果發(fā)展租賃市場的制度能影響到房價，也是影響的中低檔次的房源價格。
    在現(xiàn)實的市場上，整個房地產(chǎn)市場價格的上漲，主要是高檔房產(chǎn)價格上漲拉動的；低檔房價上漲主要還是因為高檔房產(chǎn)帶動所致。

    第三，房價過快上漲，抑制了租賃市場發(fā)展，但并非房價上漲，是因租賃市場不發(fā)展所致。
    市場上存在這種觀點(diǎn)，“租賃市場快速發(fā)展，有助于房價的下降，或者說對房價會產(chǎn)生一定的影響，這背后似乎暗含著一種觀點(diǎn)，即原來房價快速上漲是因為租賃市場不發(fā)展，所有的需求都集中在購房，需求比較大，房價就漲了，中間似乎有這樣一個邏輯的暗示?！?/p>

    連平認(rèn)為，應(yīng)該擺正房價和租賃的關(guān)系。從中國最近10幾年的情況看，由于房價漲的太快，所以租賃市場受到了一定程度的抑制。

    主要是因為租賃是純粹的消費(fèi)行為，而購房是消費(fèi)和投資結(jié)合的行為，當(dāng)房價處在較高水平，而且未來的趨勢預(yù)期還是繼續(xù)上漲的話，購房時，最強(qiáng)或者最集中要體現(xiàn)的是投資需求。

    在房地產(chǎn)趨勢上漲的情況下，很大情況下會抑制租房市場。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續(xù)上漲以及他的預(yù)期是有關(guān)系的。

    國外租賃制度好，是因為房價上漲緩慢。有一些信息說德國、日本的租賃市場發(fā)展的都不錯，這些報告可能更多集中在有關(guān)租賃市場的制度建設(shè)，政策配套等方面，而忽略了一個大前提，這些地方房價上漲非常的平緩。
在有些國家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進(jìn)就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購好，這種情況下租房市場才有較快的發(fā)展。

    將房價上漲幅度作為施政目標(biāo)

    連平認(rèn)為，房價的問題，跟長效機(jī)制整個的建設(shè)，影響其實都是非常密切的，換言之，如果房價不能很好的受到控制，持續(xù)大幅度上漲，預(yù)期還是進(jìn)一步上漲，同樣，長效機(jī)制的推出和房價變動有密切關(guān)系。

    他表示，中國房價已經(jīng)進(jìn)入一個新的階段，2003年-2013年之間的10年時間，房價整體趨勢是持續(xù)上漲，2013年以后房價開始出現(xiàn)分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現(xiàn)部分城市不漲的情況；此外，少數(shù)三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續(xù)保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

    供求關(guān)系不平衡導(dǎo)致房價持續(xù)出現(xiàn)上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟(jì)體系比較完善，有更多的機(jī)會。這些城市的住房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，和需求之間有比較大的落差。面粉供應(yīng)不足，而導(dǎo)致面包不夠。
    這些房價上漲的城市并不缺土地。如北京，真正用于城市建設(shè)的土地大概只占到15%左右，80%以上的土地在農(nóng)村。用于城市建設(shè)的15%的土地中， 30%是用于住宅建設(shè)，70%是用于工業(yè)以及其他各種用途的。

    就國際而言，東京、首爾、臺北等城市均經(jīng)歷過房價大幅度上漲，此后的供給關(guān)系逐步調(diào)整，整過程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

    現(xiàn)在的東京、紐約用于城市建設(shè)的土地面積比較大，這些土地中的大部分用于居住，只有4%-5%的土地是用于工業(yè)用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

    今年上半年，國家相關(guān)部門已經(jīng)出臺一些政策改善供給不平衡問題，對于未來土地供給進(jìn)行規(guī)劃和計劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關(guān)系。消化周期長的，比如說36個月以上，應(yīng)該停止供給土地；消化周期在6個月以下的，則加快供給土地。

    連平認(rèn)為，政策調(diào)整要更加有針對性的量化和細(xì)化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區(qū)別的。

    他建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設(shè)定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調(diào)控目標(biāo)。現(xiàn)在部分的一二線線城市，房價的問題已經(jīng)很嚴(yán)重，將房價控制在一個合理的水平，有助于吸引人才，推動技術(shù)進(jìn)步，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等。

    相關(guān)部門應(yīng)該快出臺相關(guān)舉措，如果主要城市不控制土地供給；房價上漲的幅度設(shè)置一個大致的水平，絕對上漲應(yīng)控制在什么程度……這樣對未來房地產(chǎn)市場長期保持平穩(wěn)運(yùn)行，保證未來持續(xù)推出長效機(jī)制能夠真正收到效果。

    這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構(gòu)成有效長效機(jī)制的體系，取得更好的效果。