廣州首現(xiàn)全自持租賃住房地塊

    9月11日，廣州一口氣推出6宗地塊，包括廣州開發(fā)區(qū)2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得關(guān)注的是，廣州開發(fā)區(qū)兩宗宅地均對(duì)自持設(shè)有一定要求，其中一地塊更是明確要求企業(yè)全自持，不得分割銷售。這是繼上海、北京推出全自持性質(zhì)的租賃用地后，又一城市掛出“全自持”用于租賃住房的用地。

開發(fā)區(qū)兩宅地要求百分百自持

    據(jù)悉，要求全自持的地塊為KXC-K1-9地塊，位于廣州開發(fā)區(qū)開泰大道以北、開達(dá)路以西，為二類居住用地，占地較小僅7030平放米，起拍總價(jià)15150萬元，樓面價(jià)7183元/平方米。該地塊用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對(duì)象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意，項(xiàng)目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。值得注意的是，地塊將采取“限地價(jià)＋全自持＋搖號(hào)”的網(wǎng)上掛牌出讓方式。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到21967.5萬元（出讓起始價(jià)的145%）時(shí)，改為搖號(hào)確定競得人。此外，競得人注冊(cè)地址須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)。競買申請(qǐng)人注冊(cè)地址不在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)的，受讓地塊后須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)成立新公司開發(fā)建設(shè)該地塊。

    開發(fā)區(qū)的另一地塊——YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米，其中城市道路用地面積3225平方米，綠地用地面積2818平方米，可建設(shè)用地面積163529平方米。要求企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)（只辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。競得人注冊(cè)地址須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)。關(guān)于出讓方式，則采取“限地價(jià)+競自持+搖號(hào)”的網(wǎng)上掛牌出讓方式。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到256284.658萬元（出讓起始價(jià)的145%）時(shí)，競價(jià)方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人，競價(jià)階梯為該宗地內(nèi)扣除89350平方米村集體物業(yè)后的居住建筑面積的5%，競買人報(bào)出自持面積比例最高的為競得人；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)出企業(yè)自持商品住房面積為100%后，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為搖號(hào)確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號(hào)，搖號(hào)時(shí)間為限時(shí)競價(jià)后3個(gè)工作日內(nèi)。

    不僅廣州開發(fā)區(qū)掛地，海珠琶洲西區(qū)、南沙靈山島尖也掛出4宗商務(wù)用地綜合用地。其中，超10億掛牌的海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040112地塊也要求土地項(xiàng)目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權(quán)，不得分割銷售（含預(yù)售和現(xiàn)售）。琶洲西區(qū)還出讓了兩宗市政連接體地塊，兩宗連接體地塊對(duì)于競買人沒有要求，按照價(jià)高者得原則確定競得人。而南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖C2-21-02地塊，要求競得人需自持計(jì)算容積率總建筑面積30%以上的物業(yè)，自持部分物業(yè)自取得房地產(chǎn)權(quán)登記后持有年限不低于5年，期間不得銷售和轉(zhuǎn)讓，報(bào)名時(shí)需提交承諾書。

    開發(fā)商身份轉(zhuǎn)變，中介或洗牌

    土拍新規(guī)則對(duì)于房企有何影響？有分析認(rèn)為行業(yè)分化將更加明顯。由于自持物業(yè)對(duì)房企要求較高，資金體量大、流動(dòng)性強(qiáng)的大型房企才有實(shí)力競得自持地，而中小型房企出于自身流動(dòng)性的限制，往往會(huì)被迫退出自持地的競拍。與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果拍地企業(yè)數(shù)量減少，土地溢價(jià)率將被降低，土地獲取的成本也將大大低于目前的市場平均水平。未來消費(fèi)者也可以通過租賃的方式解決居住問題。

    據(jù)悉，目前已經(jīng)有多家房企在自持地塊上大肆出手。日前，萬科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊，而這已經(jīng)是萬科拿下的第五個(gè)自持宅地項(xiàng)目。其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下一些住宅或商業(yè)自持地塊。而自持下的租賃市場前景也頗受關(guān)注，鏈家研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5~10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場體量可達(dá)到1.6萬億元。

    方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，如果自持地塊建成“長租公寓”，為很多剛需消費(fèi)者又增添了一種更低門檻居住在中心區(qū)的途徑，不用都扎堆去買房，市場自然會(huì)更加理性。

    此外，隨著開發(fā)商的身份逐漸從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉繓|，中介市場的格局也面臨洗牌。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機(jī)構(gòu)；而未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有10%是房屋分享?！彼硎?，伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

    抵押出租成未來主要盈利模式？

    開發(fā)商自持100%的住宅面積，這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產(chǎn)開發(fā)商，角色轉(zhuǎn)向了“房東”。某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，事實(shí)上，很多房企暫時(shí)還沒有看清租賃市場的的盈利模式，并且對(duì)拿地以后如何操作，也比較困惑。

    據(jù)悉，目前廣州租賃回報(bào)率僅為2%左右，未來租賃市場又該如何盈利？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商可以通過抵押式出租，即把房子押給你，然后你就可以長期住下去?！芭e個(gè)例子，某小區(qū)一套價(jià)值1000萬的房子，押150萬，免費(fèi)出租3年，這期間租客只需每月支付1000元的物業(yè)費(fèi)。3年后開發(fā)商再把150萬退給租客?！睆拈_發(fā)商的角度來看，“抵押式出租”就是以房子代替融資，把租客抵押的錢的利息當(dāng)成房租了。有業(yè)內(nèi)人士表示，這還是需要開發(fā)商有足夠強(qiáng)大的資金實(shí)力和流水。

    一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人透露，他們公司先后在一線城市拿了3塊不同程度自持性商品房的地塊，希望可以賭一把，“去競爭自持性商品房配建地塊的原因是，自己只要付一部分錢，大部分靠銀行貸款周轉(zhuǎn)開發(fā)，這些自持商品房作為資產(chǎn)抵押給銀行，能把錢周轉(zhuǎn)出來，依然可以繼續(xù)開發(fā)。在‘大魚吃小魚’的年代，誰的規(guī)模大，誰的速度快，誰就可以生存下來，反之，則有可能被兼并、破產(chǎn)”。

    在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，由于地塊是全部持有，這樣的條件基本把資金實(shí)力不夠的中小房企排除在外。而一些習(xí)慣做高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張性的房企，也不會(huì)去拿類似的土地，資金沉淀會(huì)限制他們的發(fā)展。但是不可否認(rèn)的是，目前房企已經(jīng)多條腿走路來應(yīng)對(duì)市場的變化。根據(jù)業(yè)績會(huì)上披露的資料，萬科圍繞“城市配套服務(wù)商”定位而拓展的新業(yè)務(wù)布局初具雛形。去年，萬科在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)(合并報(bào)表范圍內(nèi))主營業(yè)務(wù)收入42.6億元，增長43.4%，并發(fā)布睿服務(wù)3.0，推出“友鄰計(jì)劃”。萬科還在長租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行了積極探索，已形成以“泊寓”為統(tǒng)一對(duì)外運(yùn)營品牌的長租公寓布局。萬科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%~2%的回報(bào)率，他就很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能夠達(dá)到6%~8%水平的話，我們就往這個(gè)方向走?！?/p>