承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
兩會(huì)一過，剛剛因各地成交量下降搞出點(diǎn)“和諧”氣氛的房地產(chǎn)業(yè)，又被土地市場(chǎng)攪了局。一邊是國(guó)土部領(lǐng)銜的土地督察全面展開，一邊是央企不斷刷新一線城市的地王紀(jì)錄。土地資源越來越多地集中在大型房企手中，加劇了閑置土地將繼續(xù)積壓的市場(chǎng)預(yù)期，以及政府對(duì)樓市供給失控的尷尬。
有數(shù)據(jù)顯示，僅上海一地，截至今年1月，其閑置土地約300幅，涉及近4000萬平方米建筑面積。又因?yàn)殚e置土地的產(chǎn)生有各種繁雜因素，目前大量收回和重新啟動(dòng)難度仍然很大。于是，上至國(guó)土部等中央部委，下至地方政府，都在積極開拓可新增的住宅用地，以解決目前供給緊張的問題。有效利用農(nóng)村建設(shè)用地的嘗試，也就在這樣的時(shí)機(jī)下悄然展開。
上海閑置土地近4000萬平方米
開發(fā)商囤積的閑置土地到底有多少？又有多少能夠通過督辦的手段收回或重啟？這是市場(chǎng)極為關(guān)心的話題。
去年年底，國(guó)土資源部為掛牌督辦閑置土地處置工作召開新聞通氣會(huì)，國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地有約1萬公頃。如果以容積率1.5計(jì)算，其可形成的商品房供給量高達(dá)1.5億平方米。
以上海為例，根據(jù)記者獲得的一份上海閑置土地清單，截至今年1月，上海共有閑置土地約300幅，涉及總建筑面積近4000萬平方米。這一總量相當(dāng)于上海2008年全年新建商品住宅銷售面積的2倍。
在這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，這300幅上海閑置土地分布在黃浦、盧灣、浦東、青浦、閘北、崇明等各區(qū)，幾乎覆蓋上海所有區(qū)縣。目前地塊全部處于未動(dòng)工狀態(tài)，但被區(qū)分為動(dòng)遷中和土地平整兩個(gè)階段。地塊絕大部分為住宅項(xiàng)目，少量地塊兼有商業(yè)和辦公配套。地塊總占地面積3085萬平方米，其規(guī)劃建筑用地達(dá)到3908萬平方米。而在拿地企業(yè)一欄，包括保利、萬科、仁恒、瑞安等眾多龍頭房企，也包括一些上海本地上市公司和中小企業(yè)。
從拿地時(shí)間來看，上述閑置土地約一半左右為2003年至2008年之間出讓，一半為2003年以前出讓的地塊。
其實(shí)，早在去年年中，上海官方就曾經(jīng)公布過閑置土地情況，上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明曾介紹說，彼時(shí)上海共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)專家分析，兩份數(shù)據(jù)之差很可能是地方政府排除300幅地塊中的兩種情況，一是一些儲(chǔ)備在一級(jí)開發(fā)商手中的土地，二是因一些歷史遺留問題而難以清算的地塊。“但從理論上來說，這兩種情況都屬于已經(jīng)存留于開發(fā)商手中的商業(yè)用地。”專家表示。
以保利地產(chǎn)在2007年于寶山顧村拿下的地塊為例，專家解釋，當(dāng)年保利共拿下三幅地塊，開發(fā)同一個(gè)樓盤保利葉上海，目前已經(jīng)開發(fā)的是第一塊地。開發(fā)商有很好的理由來解釋囤地，那就是一個(gè)樓盤一、二、三期分期開發(fā)，但從理論上說，如果三幅地塊由不同開發(fā)商獲得，那么三幅地有可能同期入市，增加當(dāng)期供給。
另一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)是香港瑞安房地產(chǎn)，知情人士介紹，在上海新天地附近，目前仍有瑞安地產(chǎn)近50萬平方米的土地儲(chǔ)備，地塊可能于2003年以前就已經(jīng)取得，而目前仍未啟動(dòng)。
閑置土地分量幾何？
天量閑置土地對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著怎樣的分量？一個(gè)可對(duì)比的數(shù)據(jù)是，2008年，上海新建商品住宅總銷售面積是1965.86萬平方米。也就是說，這些閑置土地全部入市可直接滿足上海近2年的商品住宅供應(yīng)。而從今年情況來看，從3月1日至14日之間近半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，上海全市商品住宅供應(yīng)量不足10萬平方米，不到2009年3月供應(yīng)面積的10%。上海住宅供給的緊張局面可見一斑。
而從此輪土地整治風(fēng)暴來看，閑置土地處置力度確實(shí)大大提高。就在近日，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，隨后公布了國(guó)土資源部掛牌督辦的9省市18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置情況公示，北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期開工建設(shè)開發(fā)商被曝光，中海、華潤(rùn)、合生、中糧等知名房企位列其中。李澤楷旗下香港盈科集團(tuán)及其下屬公司被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)的交易行為。
另?yè)?jù)《通知》規(guī)定，從今年4月1日起，各市、縣國(guó)土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申報(bào)延遲原由。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。
然而，在市場(chǎng)人士看來，這種處置公示仍有“抓典型”的嫌疑。“一些開發(fā)商與政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，加上一些動(dòng)拆遷和政府規(guī)劃變更等因素，很多閑置土地很難說是開發(fā)商的責(zé)任還是政府的責(zé)任。這種情況下，大量收回或啟動(dòng)閑置土地是很難的事情。”一位房地產(chǎn)專家表示。
各地爭(zhēng)建“公共租賃房”
在閑置土地?zé)o法快速有效盤活的情況下，在中央政府批準(zhǔn)的情況下，各地開始嘗試農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和再利用。
據(jù)了解，一份已經(jīng)醞釀了近3個(gè)月的上海公共租賃房建設(shè)方案將于3月底前完成，并有望公布征求意見稿。這正是上海低調(diào)嘗試農(nóng)村集體建設(shè)用地再利用的重要內(nèi)容之一。
一位參與了上述方案撰寫的專家告訴記者，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，未來近10年時(shí)間內(nèi)，上?？尚略龅慕ㄔO(shè)用地不足121平方公里。而在現(xiàn)有的上海建設(shè)用地中，有近一半為農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中包括一些企業(yè)用地、開發(fā)區(qū)用地、工廠倉(cāng)庫(kù)等。此前，將農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地需要繁雜的征地流程，導(dǎo)致大量農(nóng)村建設(shè)用地沒有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是，在不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的前提下，大量興建公共租賃房源，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的矛盾。
據(jù)專家介紹，除了上海以外，包括北京、常州、廈門、重慶等地都在大力推進(jìn)公共租賃房的研究和試點(diǎn)工作。在土地增量指標(biāo)不足的情況下，盤活農(nóng)村建設(shè)用地，成為各地突破土地瓶頸、豐富保障性住房體系的重要課題。
