開發(fā)商驗(yàn)資在京大范圍流行：存款證明換購房門檻

    起源于豪宅銷售環(huán)節(jié)的驗(yàn)資已在北京更大范圍開始流行。近日，多位購房人向北京商報(bào)記者反映，剛需、改善、豪宅等不同的樓盤都設(shè)立了驗(yàn)資的環(huán)節(jié)，驗(yàn)資額度從幾十萬元到幾百萬元不等。據(jù)了解，開發(fā)商驗(yàn)資因項(xiàng)目不同而目的也有所不同，高端豪宅驗(yàn)資是為了更加精準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶；而非豪宅驗(yàn)資除了篩選客戶外，也有對市場、客戶購買能力的提前試探。畢竟在調(diào)控收緊的當(dāng)下，新房供應(yīng)量有限的同時(shí)，購房人受限購限貸政策影響，為市場帶來了更多的不確定性。

    存款證明換購房門檻

    在如今的北京樓市，買房人不但要在交易過程中接受北京市住建委的核驗(yàn)資格，而且還要在買房之初就接受開發(fā)商對于資金實(shí)力的摸底，這就是市場上所說的驗(yàn)資。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，起源于豪宅銷售環(huán)節(jié)的開發(fā)商驗(yàn)資，已成為新房市場上的普遍現(xiàn)象。

    王先生最近在門頭溝區(qū)看了某項(xiàng)目樣板間，一周后他就接到了項(xiàng)目銷售人員的電話。該銷售人員介紹，項(xiàng)目正在等待市住建委的預(yù)售證審批，開盤在即，如果王先生決定購買該項(xiàng)目，且能夠出示50萬元的活期存款，就可以提前鎖定房源并且享受一定的優(yōu)惠活動(dòng)，這就是所謂的驗(yàn)資。反之，若無法出示50萬元的存款，在后期選房時(shí)就要和其他購房人競爭，是否能夠買到心怡的房子就不敢做保證了。

    相對于900萬元左右的總房價(jià)，50萬元的驗(yàn)資額度并不算多，但是對于賣一買一的王先生來說，要直接出示50萬元的活期存款還需要慎重考慮一下。王先生表示，一方面怕因沒有接受驗(yàn)資而失去好房源，但另一方面他個(gè)人也無法在短短一日湊出50萬元的活期存款供開發(fā)商核驗(yàn)。

    50萬元的活期存款證明讓王先生猶豫不決之時(shí)，另一位購房人李先生面對的更是接近千萬元的驗(yàn)資門檻。據(jù)購房人介紹，北京樓市存在數(shù)月的隱形“8萬元紅線”于8月初被突破，北京金茂府、中國璽以及昆侖域三個(gè)項(xiàng)目拿到了9萬+的預(yù)售價(jià)格，而這些項(xiàng)目為購房人設(shè)立的驗(yàn)資門檻已接近1000萬元。購買中國璽項(xiàng)目的李先生，賣掉老房子湊夠接近900萬元的存款，才過了開發(fā)商驗(yàn)資的坎兒，從而買到了中國璽的一套房源。

    高端樓盤提前鎖定客戶

    據(jù)了解，最初的開發(fā)商驗(yàn)資只是個(gè)別豪宅出現(xiàn)的個(gè)別現(xiàn)象，這些豪宅用驗(yàn)資來設(shè)置門檻，從而挑選出特定人群，用以篩選有效客戶需求。一位不愿具名的北京某樓盤銷售負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者介紹，對于高端樓盤來說，驗(yàn)資的目的依然以篩選客戶為主，畢竟這些樓盤購房門檻高，開發(fā)商需要通過驗(yàn)資來分辨客戶的購買能力，從而精準(zhǔn)鎖定客戶?！巴ㄟ^驗(yàn)資提前判斷客戶的誠意度，更好地把握客戶的意向程度，我認(rèn)為是無可厚非的?！痹撲N售負(fù)責(zé)人稱。

    該銷售負(fù)責(zé)人進(jìn)而介紹，在預(yù)售價(jià)格監(jiān)管制度的制約之下，北京豪宅市場出現(xiàn)的驗(yàn)資，除去鎖定客戶外，也多了一份“產(chǎn)品稀缺、即使有客戶無法接受這種形式，開發(fā)商也不會(huì)太在意”的內(nèi)心潛臺(tái)詞。

    亞豪機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告顯示，8月北京成交前十的公寓豪宅項(xiàng)目當(dāng)中，地處二三環(huán)之間的多達(dá)4個(gè)，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，地段仍然是這些項(xiàng)目的最大優(yōu)勢，尤其是在目前整體住宅市場甚至包括高端住宅市場不斷外延的背景之下，“最后一批”內(nèi)城項(xiàng)目仍是市場熱點(diǎn)。并且受到預(yù)售監(jiān)管的影響，部分二環(huán)內(nèi)城豪宅定價(jià)甚至與五環(huán)項(xiàng)目齊平，價(jià)格優(yōu)勢也是促進(jìn)內(nèi)城公寓豪宅成交的一大利器。價(jià)格和地段優(yōu)勢也吸引了大量成交，例如中國璽與昆侖域推新產(chǎn)品均已告“售罄”。

    “從另一方面說明，這些公寓豪宅產(chǎn)品的吸客量和市場購買力還是樂觀的。”上述銷售負(fù)責(zé)人稱。

    中低端項(xiàng)目試探市場

    如今，驗(yàn)資從豪宅市場延展到了更大范圍的樓盤，產(chǎn)品不同但驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)一樣，對于非豪宅項(xiàng)目來說，驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)從幾十萬元到百萬元不等。上述門頭溝項(xiàng)目銷售人員透露，只要接受驗(yàn)資，購房人能提前獲得一些房款優(yōu)惠，這是開發(fā)商為購房人帶來的福利。這也側(cè)面反映了該項(xiàng)目積攢的客戶基數(shù)是很樂觀的，“如果總排號的基數(shù)小，那也就經(jīng)不起驗(yàn)資了”。

    一些剛需或改善型項(xiàng)目驗(yàn)資的底氣來自于新房市場供需矛盾拉緊的現(xiàn)實(shí)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京普通住宅和別墅共有13184套新增供應(yīng)，而在此時(shí)間內(nèi)，總共成交16819套。市場存量套數(shù)降至5萬套以下。新房供應(yīng)低迷是年內(nèi)北京樓市一大特征。

    供不應(yīng)求體現(xiàn)在一些樓盤上，為開發(fā)商增加了驗(yàn)資的底氣。然而，也有一些開發(fā)商驗(yàn)資背后暗藏的卻是對于市場的不確定。

    “向客戶收取排卡費(fèi)、電商費(fèi)等已經(jīng)被杜絕，所以開發(fā)商很難了解排號客戶的真實(shí)購買意愿。尤其是現(xiàn)在購房門檻很高，客戶的購買資格和購買能力都需要進(jìn)一步分辨。例如，很多客戶需要賣房來買房，一旦舊房未能及時(shí)銷售，造成資金不到位，就無法購房，一旦企業(yè)開盤，這些無效需求就無法轉(zhuǎn)化成簽約，令項(xiàng)目銷售陷入被動(dòng)?！鄙鲜霾痪呙N售負(fù)責(zé)人坦言。

    在限購趨緊、信貸不放松的市場環(huán)境下，北京、上海等一線城市的新房項(xiàng)目銷售并不輕松。由于受到定價(jià)監(jiān)管，一些項(xiàng)目選擇觀望，待價(jià)格監(jiān)管放松時(shí)再入市。但是今年6月，為敦促新房項(xiàng)目入市，北京市住建委就發(fā)出通知，推進(jìn)拿地未開工和開工未入市的項(xiàng)目盡早開工入市，并列出389個(gè)項(xiàng)目的清單。

    然而也有一些項(xiàng)目正如以上銷售負(fù)責(zé)人所說，更加擔(dān)心入市后的簽約受到購房人限購、限貸的影響，無法落實(shí)到合同上，畢竟上半年由于受到一二線城市調(diào)控政策影響而出現(xiàn)營收、凈利潤下滑的房企大有人在。