購房新政致合同解除 買賣雙方互不擔(dān)責(zé)

    今年3月北京市發(fā)布購房新政，曾經(jīng)有貸款記錄的購房人在北京購房時(shí)，首付比例將提高。新政出臺(tái)后，有些購房人無力承擔(dān)提高的購房款，一些購房合同不得不解除。通州區(qū)一房主在與購房人解除合同后，認(rèn)為自己蒙受了損失，理應(yīng)得到購房人交納的定金。購房人將房主訴至通州區(qū)法院，法院審理后認(rèn)為，合同解除符合法律中的情勢(shì)變更原則，合同雙方均無需承擔(dān)對(duì)方損失責(zé)任，判令房主返還給購房人定金。

    房主不同意返還定金

    2017年3月8日，宋海（化名）和任洋（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定任洋購買宋海位于通州區(qū)的某房屋，房屋建筑面積60平方米，房屋總價(jià)款321萬元，簽訂合同當(dāng)日，任洋向宋海支付定金20萬元。2017年3月9日，房主宋海一次性還款10萬元，將房屋解押。

    2017年3月17日，北京市公布了購房新政策，由于任洋曾在河北廊坊有貸款記錄，首付比例提高至60%，任洋作為工薪階層，面對(duì)這從天而降的多出的90多萬的首付款，深感無力支付，只好要求與宋海解除房屋買賣合同。

    房主宋海面對(duì)此情形，也同意解除房屋買賣合同，但不同意返還任洋定金20萬元。宋海認(rèn)為，合同解除導(dǎo)致他承擔(dān)了兩方面的損失，一是提前償還銀行貸款對(duì)房屋進(jìn)行解押，造成了債務(wù)壓力，打破他原有的生活節(jié)奏，如果不是因?yàn)橘u房他可以慢慢按月還貸。二是由于在新政強(qiáng)有力的調(diào)控作用下，房屋價(jià)格已經(jīng)明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主張房屋價(jià)格比簽訂合同時(shí)降低了，但并沒有申請(qǐng)對(duì)房屋現(xiàn)在的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    法院判決房主歸還定金

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的原因系北京市房屋新政策的出臺(tái)，屬于國家的宏觀政策，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，宋海應(yīng)當(dāng)把定金20萬元返還任洋。

    關(guān)于合同解除造成的損失，一方面，對(duì)于房屋差價(jià)的損失，根據(jù)目前北京市整體房屋價(jià)格走勢(shì)來看，并不存在房屋價(jià)格明顯下跌的情形，宋海亦未申請(qǐng)房屋價(jià)值方面的評(píng)估，房屋價(jià)格方面的損失無法量化，法院無法支持。另一方面，對(duì)于提前償還銀行貸款造成的經(jīng)濟(jì)壓力，缺乏說服力，不具備相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，法院難以支持。

    情勢(shì)變更雙方互不擔(dān)責(zé)

    審理此案的法官表示，法律中規(guī)定了情勢(shì)變更原則，即合同有效成立后、履行完畢前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化，從而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同。

    按照情勢(shì)變更原則，由于雙方對(duì)此均無責(zé)任，因此買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，所受損失均不能要求對(duì)方承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，當(dāng)事人可以提出解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還給買受人。據(jù)此，即使此案中房屋價(jià)格明顯下跌，房主確因提前償還貸款承受經(jīng)濟(jì)壓力，房主也應(yīng)返還定金。