樓市1.0時(shí)代不再 房企再難躺著賺錢？

    融創(chuàng)、恒大可謂今年地產(chǎn)業(yè)的“網(wǎng)紅”企業(yè)。

    在“吞下”萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目后，融創(chuàng)中國(1918.HK)中報(bào)預(yù)計(jì)，2017年下半年融創(chuàng)總可售資源約3879億元，2018年總可售資源約6187億元?！拔磥恚趧?chuàng)將繼續(xù)加強(qiáng)銷售、緩?fù)Ｄ玫?，以保證現(xiàn)金流充裕?！?/span>

    “未來兩年融創(chuàng)的任務(wù)是降負(fù)債，”融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德稱，“最主要的原因是我們到了釋放利潤的階段了，而不是現(xiàn)金流緊張?！彼硎荆磥黼S著利潤大幅釋放，凈負(fù)債率自然會下降，“我們有信心在未來一到兩年，在2019年底把資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率降到雙70%的水平。”

    恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞稱，今年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“在發(fā)展模式上，由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。”

    今年6月以來，SOHO中國(0410.HK)先后整體出售上海虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO的舉動(dòng)引發(fā)輿論關(guān)注，甚至有人質(zhì)疑潘石屹要“跑路”。8月22日，SOHO中國發(fā)布中報(bào)，董事長潘石屹表示，出售項(xiàng)目的資金用途首先用于還貸，優(yōu)先還境外貸款?！安幌氤袚?dān)過多風(fēng)險(xiǎn)，收入和負(fù)債都是以人民幣計(jì)價(jià)?！?/span>

    SOHO中國首席財(cái)務(wù)官唐正茂介紹，除了還債，處置資產(chǎn)的部分資金還成為現(xiàn)金流。截至6月30日，SOHO中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。

    “現(xiàn)金為王”、銷量猛增的背后或基于回收流動(dòng)性的考慮。

    事實(shí)上，去年下半年以來，房企融資環(huán)境日趨收緊。監(jiān)管層直指違規(guī)資金流入樓市，房企長期依賴的發(fā)債、定增和信托等傳統(tǒng)融資模式受限。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。8月發(fā)債規(guī)模439.93億元，結(jié)束環(huán)比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。

    與此同時(shí)，房企海外融資逐漸升溫。穆迪提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，51家受評開發(fā)商在境外債券市場共融資約264億美元，遠(yuǎn)高于2016年全年87億美元的融資總額。

    僅7月以來，龍湖地產(chǎn)發(fā)行4.5億美元5年期的優(yōu)先票據(jù)。綠地控股(600606.SH)發(fā)行1億美元債券。建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)發(fā)行2億美元一年期優(yōu)先票據(jù)。8月，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，稱成功發(fā)行金額合計(jì)10億美元的兩組高息債券。

    房企將迎“苦日子”？并購拿地、多元化運(yùn)營漸成共識

    “從2018年5月至2020年5月，將會是內(nèi)地房企最棘手、最難熬的一段時(shí)間。未來房企高價(jià)拿地，再高價(jià)賣出模式難以為繼?！本G城中國行政總裁曹舟男在半年業(yè)績會上表示。

不過，新城控股(601155.SH)副總裁歐陽捷向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言，“地還是要拿的”，只是策略發(fā)生了變化。在目前土地出讓縮減、價(jià)格受限的情況下，并購手段成為房企獲取戰(zhàn)略資源、擴(kuò)大自身規(guī)模的一個(gè)非常重要方式。

    中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年新增土地投資1686億元，同比增長131.5%，新增土地投資的權(quán)益達(dá)到74.8%。萬科上半年也積極通過合作及并購拿地，上半年新增土地中64.7%建筑面積的項(xiàng)目以合作方式獲得。

    并購也成為融創(chuàng)的拿地利器。7月收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，大幅取得近6000萬平方米的土儲。此外，融創(chuàng)還收購大連潤德乾城全部股權(quán)、華城富麗95%的股權(quán)、天津星耀80%的股權(quán)等。截至8月25日，不計(jì)入萬達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)的總土地儲備達(dá)1.01億平方米。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月份拿地面積榜上，30強(qiáng)房企新增土地面積達(dá)34978萬平方米，其中通過收并購方式取得的土地建筑面積占25%，較去年提升了近15個(gè)百分點(diǎn)。

    穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告稱，2017年全年中國房地產(chǎn)業(yè)并購交易總額有望創(chuàng)紀(jì)錄。第二季度公布的最大規(guī)模并購交易為萬科斥資約人民幣551億元收購廣東國際信托投資公司的若干房地產(chǎn)資產(chǎn)。分析師黃哲表示，“并購活動(dòng)激增主要由開發(fā)商有意實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、爭奪更大市場份額以及補(bǔ)充土地儲備驅(qū)動(dòng)。與參與公開拍賣拿地相比，通過并購交易補(bǔ)充土地儲備的成本相對更低?！?/span>

    存在變數(shù)的2017年下半場，房企角色從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營商”的路徑逐漸明晰。

    龍頭房地產(chǎn)企業(yè)均提出了各自的多元化運(yùn)營策略，涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等多個(gè)領(lǐng)域，并積極布局租賃業(yè)務(wù)。

    7月，富力以199.06億元收購萬達(dá)77家酒店，富力的酒店規(guī)模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營商之一。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，未來富力將持續(xù)尋求擴(kuò)大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤的比例。

    特色小鎮(zhèn)成為山水文園集團(tuán)轉(zhuǎn)型的發(fā)力點(diǎn)。其董事局主席李轍向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，致力于將浙江山水主題小鎮(zhèn)打造成為行業(yè)標(biāo)桿，“山水主題小鎮(zhèn)將成為我們的一個(gè)核心競爭力。未來5年我們打算做15個(gè)這種小鎮(zhèn)項(xiàng)目，抗衰老將成為標(biāo)配植入?！?/span>