盤(pán)活存量，扼住樓市野馬之韁

    摘要：在樓市處于非理性、亞健康狀態(tài)的今天，通過(guò)鼓勵(lì)盤(pán)活存量，或許能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供源源不斷的源頭活水，扼住樓價(jià)飛漲的野馬之韁。

房?jī)r(jià)無(wú)疑是“兩會(huì)”最大的熱點(diǎn)。密集的調(diào)控政策能否讓炙手可熱的房市降溫，究竟怎樣才能把高房?jī)r(jià)降下來(lái)。本版特刊登三篇文章進(jìn)行討論，希望對(duì)問(wèn)題的解決有所裨益。

――編者的話

利用政府“有形之手”，盤(pán)活現(xiàn)有二手房和租賃市場(chǎng)的房屋存量，提高住房的流通速度和利用率，或許能為市場(chǎng)提供源頭活水。

據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近日滬深兩市已有34家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年年報(bào)，近四成業(yè)績(jī)漲幅在50%以上，其中9家的業(yè)績(jī)?cè)龇^(guò)100%。與此形成鮮明對(duì)比的是，過(guò)去一年里房?jī)r(jià)近乎瘋狂的反彈和飆漲，讓普通民眾只能望房興嘆。普通購(gòu)房者與房地產(chǎn)大佬的利益之間，顯然存在某種此消彼長(zhǎng)且極不均衡的博弈。在這種業(yè)已形成的力量懸殊背后，隱藏著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟，難以消弭的地方利益訴求，以及尾大不掉的地產(chǎn)生態(tài)等等。

在著手試圖對(duì)這些深層次問(wèn)題進(jìn)行一勞永逸式解決的同時(shí)，我們也不妨從另一個(gè)角度來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充性努力――利用政府四兩撥千斤的“有形之手”，盤(pán)活現(xiàn)有房屋存量，提高既有住房的流通速度和利用率，而不是一味將目光放在新增一手商品房的調(diào)控之上。

這一思路，有其內(nèi)在的合理性。其一，能夠物盡其用，避免無(wú)謂的鋪張浪費(fèi)，提高社會(huì)財(cái)富使用效率。其二，增加供給，平抑樓價(jià)。其三，形成合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，有利于樓市健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)乏力甚至崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，樓市中哪些部分屬于“存量”？又各自應(yīng)以何種方式“盤(pán)活”？

最大的一塊存量蛋糕當(dāng)屬二手房。在歐洲很多城市，房地產(chǎn)交易的主力就是二手房。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，健康的一國(guó)或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其存量房與增量房成交之比應(yīng)該是51。而在我國(guó)幾乎所有省市，均仍是新樓盤(pán)充當(dāng)“主旋律”和“一哥”，個(gè)別城市二手房交易偶有冒頭超過(guò)一手房，立即就會(huì)成為新聞。事實(shí)上，今日中國(guó)二手房的“空置率”或規(guī)模，并不亞于一手房。如何鼓勵(lì)這些空置的二手房真正進(jìn)入流通領(lǐng)域，填補(bǔ)一手房供給的“人為不足”，對(duì)政府部門(mén)是一個(gè)考驗(yàn)。

就此而言，二手房交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及相關(guān)稅費(fèi)，雖然是抑制炒房的不得已之舉，但客觀上也“誤傷”了合理的二手房交易，為淵驅(qū)魚(yú)，將買(mǎi)房人推到了新樓盤(pán)面前。而由于新樓盤(pán)樓價(jià)對(duì)二手樓價(jià)的引領(lǐng)和指標(biāo)作用，又對(duì)整體房?jī)r(jià)的非理性上漲起到負(fù)面作用。鼓勵(lì)二手房交易的不二法門(mén)，就在于政府合理減免普通二手房交易的相關(guān)稅費(fèi)。至于有人擔(dān)心此舉會(huì)刺激炒樓，其實(shí)通過(guò)認(rèn)真和嚴(yán)格的技術(shù)甄別，完全有可能對(duì)大批量進(jìn)貨和出貨的業(yè)主交易行為進(jìn)行限制。

另一部分有待進(jìn)一步盤(pán)活的存量，就是租賃市場(chǎng)。發(fā)達(dá)國(guó)家居民租房的比例之高，對(duì)于篤信“要住房須買(mǎi)房”的國(guó)人也早已不是新聞。國(guó)人熱衷買(mǎi)房，有著傳統(tǒng)文化和心理的因素，但也與租賃市場(chǎng)的有待成熟有關(guān)，同時(shí)房屋出租稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁，也提高了租房成本，讓一部分本打算租房者走入買(mǎi)房大軍行列。培育健康的租賃市場(chǎng)，降低租房成本（包括稅費(fèi)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本），亦可提高租房在“居者有其屋”中的比例。

此外，一些開(kāi)發(fā)商手中捂盤(pán)惜售、“卡殼”或“爛尾”的一手房，某種意義上說(shuō)也可視為存量，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)捂盤(pán)惜售的，應(yīng)予以重罰，逼其放盤(pán)；對(duì)交易流程中出現(xiàn)一些問(wèn)題的“成品房”，有關(guān)部門(mén)則應(yīng)積極介入，打開(kāi)死結(jié)，盡早盤(pán)活。

在樓市處于非理性、亞健康狀態(tài)的今天，通過(guò)鼓勵(lì)盤(pán)活存量，或許能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供源源不斷的源頭活水，扼住樓價(jià)飛漲的野馬之韁。