承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
在房地產(chǎn)市場上,素有“金九銀十”的說法。事實上,近些年北京房地產(chǎn)市場也的確在九、十月份出現(xiàn)開發(fā)商“推盤井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過,今年以來,強力的政策調(diào)控讓整體市場降溫,在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來?
房企積極預(yù)熱
從8月底開始,各家房企就已經(jīng)開始頻繁舉行活動為其即將推盤的項目造勢。近兩周來,萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業(yè)均舉辦了一系列產(chǎn)品發(fā)布、品鑒活動,并且其中部分企業(yè)還明確地提出旗下項目將于9月份開盤。
如果僅從市場預(yù)熱情況來看,房企對于9月的市場預(yù)期還是比較高的,部分位于城市核心地段的項目預(yù)期要取得14萬-15萬元/平方米的預(yù)售證。而一些位于郊區(qū)的樓盤也大多將產(chǎn)品總價定在1000萬-2000萬元之間。
一位不愿具名的房企人士表示:“之前北京已經(jīng)供應(yīng)了大量的限價房用地,如果從市場均價的角度來講,未來將有效地拉低價格。因此房企普遍存在著政府會適時放量一些高價房預(yù)售證的判斷。畢竟現(xiàn)在北京市場上的高端產(chǎn)品庫存有待消化?!?/p>
“今年9、10月份市場處于一個調(diào)控周期內(nèi),總體來講無法和往年相比?!表吹禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強認(rèn)為:“政策面上也沒有進一步的調(diào)控政策釋放。所以我們覺得未來兩個月,北京市場可能總體來講會比上半年略好。高端市場的需求變化不大,但是供應(yīng)量這些年是在大幅度下降。因此對于高端市場的未來仍有信心?!?/p>
目前,一些資金壓力沒有那么大的企業(yè)繼續(xù)采取觀望策略。比如在孫河、豐臺等區(qū)域握有優(yōu)質(zhì)地塊的懋源地產(chǎn)就表示,其在今年9、10月份并沒有推盤入市的打算。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,自今年年初開始,大量限價房且執(zhí)行90/70的住宅地塊出現(xiàn),這些地塊面臨“高成本、低售價”的利潤壓力,因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識,預(yù)計從四季度開始,這類中小戶型的“限價”項目也將逐漸開啟供應(yīng)。
史上最黯淡“金九”?
從亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,在2017年9月,北京市場包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計有9個項目入市,是近些年來數(shù)量較低的一年。
“住宅項目入市量不足的現(xiàn)象,實際上自去年開始就初現(xiàn)端倪。”郭毅指出,去年9月北京住宅市場34個入市項目中,純商品住宅項目有13個。而今年調(diào)控收緊,以及商辦“限購”后,北京住宅市場供應(yīng)“低迷”已成常態(tài),前8個月預(yù)售項目數(shù)量月均13個,而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。
之所以出現(xiàn)最黯淡的“金九”,郭毅認(rèn)為,去年土地市場中,住宅用地,尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷,這也成為今年供應(yīng)市場無力破局的根本原因。
此外,值得注意的是,今年市場調(diào)控中對二套房認(rèn)定以及信貸方面的調(diào)整,尤其是對二手房市場的打擊,影響到了商品住宅市場的銷售。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京二手住宅成交已連續(xù)三個月低于1萬套,而今年最高成交量的3月份成交高達(dá)近2.6萬套。進入8月份后,截至28日,二手住宅成交僅6331套,相比去年同期減少70%。
郭毅表示,二手住宅成交的衰減使“賣一買一”客群新增購置需求大量受限。同時新盤取證受限,老項目入市動力不足,由此可見,今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示,北京今年9、10月份的市場由于政策、信貸雙重壓力不放開,再加上本身地價高、房價高,“金九銀十”不容樂觀。
“現(xiàn)在房企項目普遍存在一定的銷售壓力。對于近兩個月的市場,企業(yè)一方面有信心,覺得需求在;但對于政策的不確定性也有擔(dān)心。”陳云峰表示,“我了解到一些單價比較高的項目,也大多將在售產(chǎn)品的總價控制在2000萬元量級下。從目前情況來看,這是市場比較能夠接受的,如果高于這個量級,房企也會遇到銷售壓力?!?/p>
定價仍存懸念
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看,根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計信息顯示,9月開盤項目主要包括紫金印象、首開龍湖天瑯、城市之光·翡翠四季等在內(nèi)的8個老項目后期,以及北京城建·龍樾西山一個純新盤。其中別墅項目占據(jù)5席,另有一個普宅、別墅混合居住項目。
不過,在機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)之外,記者也了解到,一些項目同樣有開盤計劃。比如,龍湖的景粼原著項目正在積極取證過程中。除此之外,電建金地華宸也計劃將于9月份開盤,據(jù)項目銷售人員介紹,預(yù)計入市的產(chǎn)品將以大平層和別墅為主,總價在1000萬元以上。
從單價來看,雖然8月份開始,昆侖域、中國璽、北京金茂府這三個單價8萬以上的項目通過預(yù)售審批,但郭毅認(rèn)為,供應(yīng)取證完全放開的可能性較小,一些高價地新盤仍將處于排隊取證的通道內(nèi)。
記者注意到,低單價、大面積的別墅類產(chǎn)品仍是“更容易”取證的項目,這也將是近期市場供應(yīng)的主要特征。
“現(xiàn)在市場房價依然是個敏感話題,每一個區(qū)域都會刻意地控制房價?!标愒品灞硎荆骸翱偟膩碇v,北京市場現(xiàn)在面臨的還是政策問題,一個是限價、一個是預(yù)售證的辦理。房企希望預(yù)售證能夠放開,所以對市場預(yù)期較高。但事實恐怕并不樂觀,8月份取證的幾個高價項目其實都只是個例,同時其取證價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項目預(yù)期售價。所以對于大部分項目來說,取證難度依然較大?!?/p>