國企參與住房租賃市場需邁過三道坎

    繼住建部等九部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，國土部、住建部日前又印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，住房租賃市場領域的改革不斷深化。同時，近期不少城市陸續(xù)公布了積極發(fā)展住房租賃市場的具體意見舉措，其中，一些地方明確支持鼓勵國有企業(yè)參與租房市場，引發(fā)各界廣泛關注。

    長期以來，國內住宅市場一直存在“重售輕租”的問題。房子是用來住的，不是用來炒的。租賃市場的規(guī)范發(fā)展本質上是為了讓住房回歸居住屬性，但由于涉及到扭轉部分機構或租戶偏重短期利益問題，需要建立一套長效調節(jié)機制。相關政府部門的監(jiān)管舉措固然非常重要，而市場參與主體結構的豐富完善也必不可少。國有企業(yè)的積極參與，有望推動一批規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化的租賃企業(yè)迅速成長起來，一些頗具實力的國有租賃企業(yè)有可能成為當?shù)刈》渴袌龅亩êＩ襻??？傮w來看，國企參與有利于住房租賃市場健康發(fā)展，但仍有一些問題需要解決。

    首先，住房租賃市場不同于新建商品房市場，有其自身運行規(guī)律，國企能否真正了解和適應市場化競爭要求，最終實現(xiàn)各地制定的政策目標，有待市場檢驗。

    實際上，相對于新房銷售的高利潤而言，我國租房市場的回報率較低。在很多大城市，一般的住宅很難通過租賃方式回收購房投資。而國企參與住房租賃市場，必須做好長租業(yè)務。長租業(yè)務能否盈利，對國企的市場化運營能力提出了很高要求。即便是民營房企巨頭轉身來做租賃市場，也不一定馬上找到有效的盈利模式。而國企還背負著政策使命，恐怕一開始就面臨更多、更復雜的訴求。國企要邁過的第一道坎就是能否在這個市場化舞臺上“輕裝上陣”，即便心有羈絆也要跳出優(yōu)美華麗的舞姿。

    其次，國企的參與會對民企的經(jīng)營環(huán)境造成什么樣的影響，也是各界關注的問題。這是國企參與住房租賃市場需要面對的第二道坎。

    國企的參與會否擠壓民企開展業(yè)務的空間？國企來了會否撬動“玻璃門”效應？這些疑惑主要是對國企參與市場的自身定位的疑問。國企參與住房租賃市場起碼有兩層重要意義：一是促使市場規(guī)范發(fā)展，穩(wěn)住市場健康發(fā)展的舵輪，用市場化手段確立規(guī)范運作的樣板；二是為監(jiān)管部門提供一條更為有力的政策意圖傳導機制，通過國企平臺，監(jiān)管部門可以更有效地對市場進行調控，同時獲取更充分的市場信息。國企參與租賃市場更主要是規(guī)范、穩(wěn)定、調節(jié)之意。

    此外，國企不一定馬上就能取得市場優(yōu)勢地位。租賃市場承租人的需求往往具有地域化、個性化特征，有些需求的滿足需要社會公共服務改善來實現(xiàn)，這些問題促使企業(yè)難以簡單地用規(guī)模化大生產(chǎn)的模式加以解決。從某種程度上看，這些都是民企天然的優(yōu)勢所在。

    如果從大的經(jīng)營環(huán)境來看，部分民企融資難、融資貴的問題仍然存在，一些市場人士的擔心并非多余。在發(fā)展住房租賃市場過程中，監(jiān)管部門必須要注重打造一個更加公平有序的市場環(huán)境。只有注重營造公平的市場環(huán)境，國企和民企才能真正發(fā)揮各自優(yōu)勢，為市場的健康發(fā)展注入源源不斷的活力。

    最后，國企參與住房租賃市場還要經(jīng)受國企改革大潮的洗禮。這是國企面臨的第三道坎。

    無論是新組建國企參與租賃市場，還是由其他國企成立專門公司參與市場，都是在嘗試介入新的業(yè)務領域。在沒有遺留問題的新業(yè)務領域，推進國企在運營機制上的改革掣肘更少。當前，不斷深入推進的改革給國企參與住房租賃市場提出了更高要求。在改革的大背景下，國企介入住房租賃市場是制度創(chuàng)新突破的重要機遇，有望成為地方國企改革新亮點。無論是在這一領域推進混改，還是通過資本運作方式進行兼并重組，嘗試進行股權投資開拓市場，都將是有益的嘗試。租賃市場對國企而言即是一個嶄新的舞臺，也是一塊優(yōu)秀的試驗田。這樣的機遇值得國企認真把握。