顧云昌：集體土地建租賃房將縮小城鄉(xiāng)貧富差距

    8月28日，國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下文簡稱“方案”），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

    8月29日，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、1998年住房制度改革方案（“房改”）主要執(zhí)筆人之一顧云昌在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時表示，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點以及近期熱議的租購?fù)瑱?quán)都是1998年房改的延續(xù)，其最大的意義是一定程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”，先從租賃市場入手，向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進了一大步。而其后的深遠影響還包括推進城鎮(zhèn)化建設(shè)以及縮小城鄉(xiāng)貧富差距等。

    但顧云昌強調(diào)，無論是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購?fù)瑱?quán)都將是一個循序漸進的過程，指望短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場供需造成波動，甚至引發(fā)房價下跌的想法并不現(xiàn)實。

    顧云昌還指出，與1998年房改后帶來中國經(jīng)濟高速發(fā)展的情況不同，靠房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟飛速增長的時代已經(jīng)過去，未來在進一步健全房地產(chǎn)市場的同時，健康、文化、旅游等領(lǐng)域才是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中新的增長點。

    短期難以對房價造成波動

    在方案公布之后，便有分析認為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過征地環(huán)節(jié)直接進入市場將降低土地成本，加之房屋租賃市場完善供給增加將削減買房需求，最終導(dǎo)致房價有明顯降低。

    對此觀點，顧云昌并不認同。他指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，是一種長效機制。這也意味著該方案的出臺，并不會如短期調(diào)控一般對房地產(chǎn)市場的供需和房價造成速效的影響。

    在顧云昌看來，在下許多人口進流入城市的建設(shè)用地是不足的，農(nóng)民的集體建設(shè)用地若能用于建租賃住房，將大大緩解住房供應(yīng)上的難題，同時也與租購并舉的改革相輔相成。

    “除了盤活存量土地，解決存量土地利用效率低的問題外，還能增加農(nóng)民的集體收入?！鳖櫾撇M一步指出，方案的推出從某種程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”，至少先從租賃市場入手，向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進了一大步。其后的深遠影響還包括推進城鎮(zhèn)化建設(shè)以及減少貧富差距等。

    國土資源部也表示，此次試點拓展了集體土地用途，將為集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民拓寬增收渠道。

    但顧云昌認為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案對于房價的影響是有限的。“租賃市場于銷售市場不一樣，不可能馬上就影響到銷售市場。對于市場分配的平衡和供需關(guān)系的改變是個循序漸進的過程，不可能一蹴而就，直接作用到房價。”

    同時，顧云昌還指出，當前強調(diào)的租購?fù)瑱?quán)確實是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個大方向，但許多問題也并不是僅僅依靠租購?fù)瑱?quán)就能解決，“比如學(xué)區(qū)房問題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問題，這不是僅依靠租購?fù)瑱?quán)就能夠改變的?！?/p>

    值得注意的是，方案公布之后，立即有人將此方案與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。

    對此，國土資源部曾強調(diào)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。

    國土資源部稱，這次試點的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，由不動產(chǎn)登記做保護，同時只租不售；而過去所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上，都不受法律保護。

    不同城市在具體政策上不能“一刀切”

    根據(jù)方案，租賃住房建成后，土地性質(zhì)保持不變，仍為集體所有，耕地等農(nóng)用地不在試點范圍內(nèi)。對于租賃房的建設(shè)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

    顧云昌認為，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展策略上將會受此政策影響，相信有不少開發(fā)商將愿意與村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織合作，這對開發(fā)商來說是一種新的選擇，但未來能不能成功還需要經(jīng)過許多探索。

    由于開展試點的城市共有13個，顧云昌分析，預(yù)計13個城市在具體政策的制定上將有差距，“不可一刀切?！?/p>

    顧云昌分析，目前對此項改革需求最為迫切的當屬那些人口流入量大，住房需求大的一線城市，而這些城市在具體政策執(zhí)行上也將面臨更大的難點。

    “首先就是租金價格的問題，是否需要管控等等。另外，城市的交通配套是否完備也會導(dǎo)致試點執(zhí)行效果上的巨大不同?！鳖櫾撇Q，由于集體建設(shè)用地多位于城郊，用于建設(shè)租賃住房后能否對改善住房市場的供求平衡起到有效作用，都將很大程度依賴于城市的交通和相關(guān)配套建設(shè)。

    并非二次房改，而是1998年房改的延續(xù)

    在《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》出臺后，有人指出這是堪比1998年房改的第二次房改。對此，顧云昌認為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房與租購?fù)瑱?quán)的提出并不是第二次房改，而是1998年房改的延續(xù)和進一步深化。

    在顧云昌看來，1998年房改之后，很大程度上解決了“居者有其屋”的問題，而當下亟需解決的則是“居者優(yōu)其屋”，老百姓已經(jīng)對住房問題有了更高的需求。

    而從宏觀角度來分析，顧云昌認為，1998年房改之后，房地產(chǎn)市場的繁榮很大程度上帶動了此后中國經(jīng)濟十數(shù)年的高速增長，“但未來，中國經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)繼續(xù)高速增長顯然是不行的?！?/p>

    顧云昌稱，無論是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購?fù)瑱?quán)，都將很大程度提高人們生活品質(zhì)，而在提高生活品質(zhì)方面，未來中國百姓將更看中文化、旅游等領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域?qū)⑿纬芍袊?jīng)濟新的增長點，成為新的動能和支柱。