任志強(qiáng)：中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫 趕緊拼命買(mǎi)房

    2017年8月23日，北京華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)，清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)朱寧先生攜手光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生先生做客中國(guó)金融博物館書(shū)院第71期讀書(shū)會(huì)，與特邀主持人中國(guó)金融博物館書(shū)院理事長(zhǎng)任志強(qiáng)共同分享“金融與房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展”。

    深圳淘房志特別從該讀書(shū)會(huì)視頻節(jié)目中，截取了任志強(qiáng)的核心觀點(diǎn)，和大家分享。

    中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫

    日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是大部分銀行倒了，國(guó)家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒(méi)看到多少地產(chǎn)商倒了。

    我們看看08年之后美國(guó)出現(xiàn)的金融危機(jī)，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

    中國(guó)的情況比較特殊，因?yàn)槊绹?guó)、日本大部分屬于低首付或零首付，很多人買(mǎi)房子是因?yàn)榭梢詻_抵個(gè)人所得稅。所以他們不在房子上投入實(shí)際本金部分，中國(guó)你們都說(shuō)房地產(chǎn)泡沫可能出現(xiàn)，我們假定可能出現(xiàn)，會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？

    銀行會(huì)因?yàn)閭€(gè)人信貸而垮臺(tái)嗎？我們個(gè)人住房用住房基金擔(dān)保，會(huì)說(shuō)房子我們不要了嗎？

    只要有政府信譽(yù)做擔(dān)保

    拼命去買(mǎi)房吧

    當(dāng)政府信譽(yù)沒(méi)有垮臺(tái)之前，你們就可以拼命地買(mǎi)房，因?yàn)檎抛u(yù)在給你們做擔(dān)保。

    盡管政府信譽(yù)和市場(chǎng)條件之間做了一部分調(diào)整，但是從今年開(kāi)始建共有產(chǎn)權(quán)房，多少年能建到百分之多少啊。

    在現(xiàn)有住房這么大比重范圍內(nèi)，多少年才能完成在市場(chǎng)上占有一定的統(tǒng)治地位或者是壟斷地位嗎？我估計(jì)5年達(dá)不到2％，10年達(dá)不到5％，你們不信試試看。

    誰(shuí)膽大誰(shuí)賺錢(qián)

    房子金融屬性不變

    新加坡人把數(shù)字搞得很清楚，但他是按新幣計(jì)算的，我們是按人民幣計(jì)算的，從現(xiàn)在來(lái)看，新加坡的房?jī)r(jià)每平米和廈門(mén)的房?jī)r(jià)相比，除了一個(gè)貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。

    新加坡的組屋可能和廈門(mén)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)差不多，而不是說(shuō)他的商品房?jī)r(jià)格和廈門(mén)差不多。

    我覺(jué)得他們已經(jīng)把金融和房地產(chǎn)的問(wèn)題說(shuō)得很清楚了，誰(shuí)膽大誰(shuí)能賺錢(qián)，如果政府不改變信用和基礎(chǔ)條件的話，金融屬性是不會(huì)改變的。

    只要用平均數(shù)去估算市場(chǎng)

    都是錯(cuò)的

    你們剛才說(shuō)了新加坡房?jī)r(jià)，紐約房?jī)r(jià)，和各地的房?jī)r(jià)，你們查過(guò)沒(méi)有，他們的房?jī)r(jià)用的中位數(shù)，只有中國(guó)用的是平均數(shù)。

    也就是說(shuō)，他們的政府只管中位數(shù)以下的房子，因?yàn)橹形粩?shù)以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關(guān)的，中位數(shù)價(jià)格以上的房子和一般老百姓沒(méi)關(guān)系，那都是富人的奢侈品。

    不能和窮人的住房擱在一起去平均，然后公布一個(gè)平均數(shù)，這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，只要你用平均數(shù)去做概念，基本上都是錯(cuò)的。

    剛才問(wèn)了一圈租金，我告訴你，中國(guó)如果計(jì)算租金回報(bào)率，大概平均在200％-300％，你們聽(tīng)了覺(jué)得很?chē)樔税桑?/p>

    如果我們用平均房?jī)r(jià)和市場(chǎng)平均租金去計(jì)算，那么你是用商品房的部分去計(jì)算的租金回報(bào)率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什么說(shuō)我們中國(guó)的租金回報(bào)率是200％-300％，是因?yàn)槲覀兇蠹s有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

    房改房平均價(jià)格在北京1430塊錢(qián)一平，再扣除工齡，大平均750塊錢(qián)一平，60平米的房子，42000塊錢(qián)一平，現(xiàn)在一個(gè)月租金6000塊錢(qián)。

    也就是說(shuō)一年的回報(bào)率高于所有的購(gòu)房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價(jià)格回報(bào)率和商品房平均下來(lái)，平均回報(bào)率有200％-300％。

    這也是因?yàn)橛羞@部分低價(jià)的房屋提供低價(jià)的租金，才導(dǎo)致我們商品房?jī)r(jià)的高價(jià)房租，除了那些奢侈品消費(fèi)以外，一般人給的租金很低。

    絕對(duì)不能用平均數(shù)，尤其不能單獨(dú)用市場(chǎng)價(jià)格去考慮。大家都知道北京上海是最發(fā)達(dá)的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國(guó)排第幾嗎？平均66平，在全國(guó)排倒數(shù)第五。

    反而那些村鎮(zhèn)，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，到了90-110平，美國(guó)平均247平，澳大利亞最大，戶均面積253平，上海和國(guó)際水平相差很遠(yuǎn)。

    你們不要以為看見(jiàn)中國(guó)高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多套鴿子籠，沒(méi)有廚房、廁所，因此當(dāng)你用平均數(shù)去討論問(wèn)題的時(shí)候，通常會(huì)犯錯(cuò)誤。

    如果不取消這幾個(gè)稅種

    再怎么吵吵房產(chǎn)稅也不會(huì)出臺(tái)

    美國(guó)的房地產(chǎn)稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概2％不到，因?yàn)?11提到了4％，后來(lái)又提到了6％，但是紐約房?jī)r(jià)也是美國(guó)最高的，從美國(guó)開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，如果房?jī)r(jià)指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒(méi)有任何作用。

    中國(guó)有沒(méi)有房產(chǎn)稅，有，1951年的時(shí)候，內(nèi)政部下達(dá)了一個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅的命令，這個(gè)命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現(xiàn)在執(zhí)行的暫行條例。

    這個(gè)暫行條例上，對(duì)居民住房免征房產(chǎn)稅，而不是說(shuō)中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)稅，他們說(shuō)的只是對(duì)住宅部分中國(guó)不用收。

    但是中國(guó)的房?jī)r(jià)不光只是住房的房?jī)r(jià)，其他的房子也叫房?jī)r(jià)，因?yàn)槟阍谕恋嘏馁u(mài)的時(shí)候有工業(yè)土地，有綜合用地，有商業(yè)，有住宅，它都叫房?jī)r(jià)的部分。只是對(duì)住宅部分沒(méi)有收房地產(chǎn)稅，但是我們不承認(rèn)他沒(méi)有收房地產(chǎn)稅，是因?yàn)閺?951年的房產(chǎn)稅做了四次剝離。

    第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個(gè)之前是沒(méi)有工商稅的，工商稅是從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的一種稅；

    第二個(gè)剝離是教育附加和城市維護(hù)事業(yè)稅，也是從原有的房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的；

    第三個(gè)是我們后來(lái)增加的土地使用稅以及耕地占用費(fèi)，這兩項(xiàng)也是。

    換句話說(shuō)，要想實(shí)行房產(chǎn)稅，最少應(yīng)該把從過(guò)去房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的4-5種稅先取消，為什么物業(yè)費(fèi)不叫房地產(chǎn)稅，就是想回避過(guò)去從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的好幾個(gè)稅種。

    因此大家不用關(guān)心房地產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，只用關(guān)心那幾個(gè)從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的稅種什么時(shí)候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺(tái)。