“返點(diǎn)”變身“擔(dān)保費(fèi)” 房貸“潛規(guī)則”何時(shí)終結(jié)

    新年伊始，一紙叫停房貸“返點(diǎn)”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個(gè)沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”，在交織著銀行、中介、購(gòu)房者等的多方利益博弈下，“返點(diǎn)”能否真正“叫停”，業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂(lè)觀。

    中國(guó)證券報(bào)記者經(jīng)過(guò)多方了解發(fā)現(xiàn)，時(shí)下房貸“返點(diǎn)”正在以“擔(dān)保費(fèi)”等方式重新現(xiàn)身房貸市場(chǎng)。專(zhuān)家稱(chēng)，由于中介機(jī)構(gòu)在二手房貸市場(chǎng)仍舊保持著對(duì)銀行的強(qiáng)勢(shì)地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點(diǎn)”從房貸市場(chǎng)禁絕將非常困難。一個(gè)健康有序的房貸市場(chǎng)，與其監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取高壓政策對(duì)“返點(diǎn)”行為進(jìn)行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)吸引房貸客戶(hù)，做到標(biāo)本兼治。

    由來(lái)已久：銀行的“挖角”行動(dòng)

    個(gè)人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會(huì)和開(kāi)發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場(chǎng)也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點(diǎn)’這一非常手段。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    “返點(diǎn)”這一“潛規(guī)則”由來(lái)已久，而在信貸寬松、銀行爭(zhēng)奪客戶(hù)的時(shí)代，銀行在和中介的博弈中，相對(duì)處于弱勢(shì)，使得近幾年“返點(diǎn)”越發(fā)水漲船高。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點(diǎn)”本非中介強(qiáng)求，而是銀行主動(dòng)的意愿，以此來(lái)博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶(hù)都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務(wù)立即能在短時(shí)間內(nèi)有所突破。”

    但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點(diǎn)”是一次性付給中介機(jī)構(gòu)，銀行需要通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)的息差來(lái)彌補(bǔ)“返點(diǎn)”支出。如果購(gòu)房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無(wú)利可圖，甚至虧損。

    某銀行個(gè)貸部人士告訴記者，經(jīng)過(guò)2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤(rùn)空間變得相當(dāng)狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無(wú)利可圖。

    之前北京二手房市場(chǎng)上，銀行給中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)一般在1.5%到2%左右，而有個(gè)別小銀行為了短時(shí)期內(nèi)獲得客戶(hù)數(shù)量的提升，甚至將“返點(diǎn)”提高到3%，對(duì)銀行造成非常大的成本壓力。

    舉例來(lái)說(shuō)，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費(fèi)用大約是1%，同時(shí)，銀行還要在第一年計(jì)提1%的撥備，如果按照2%的標(biāo)準(zhǔn)給予中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”，那么銀行在貸款發(fā)放的首年基本上是虧損的。

    而“返點(diǎn)”造成的危害遠(yuǎn)不只銀行一方，一份調(diào)研報(bào)告指出，個(gè)別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買(mǎi)賣(mài)貸款資源，直接損害了客戶(hù)的利益。

    一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

    2009年12月底，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱(chēng)、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用”。

    就在大行表示堅(jiān)決執(zhí)行禁止“返點(diǎn)”政策的同時(shí)，很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點(diǎn)’，但是一般會(huì)低于行業(yè)的平均水平，也就是0.8%-1%。”

    但由于去年房貸按揭數(shù)量的激增，很多大型銀行已經(jīng)“喝飽”。大型銀行做業(yè)務(wù)開(kāi)始“挑肥揀瘦”，銀行重新在房貸利潤(rùn)的分配博弈中掌握主動(dòng)。目前中行、建行等大型國(guó)有銀行已經(jīng)明確取消和房地產(chǎn)中介的合作。

    銀行人士表示，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，使很多銀行對(duì)信貸投放都采取了規(guī)?？刂?，個(gè)人住房按揭貸款一定程度上受到擠壓。另一方面，對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的重視，令二手房成為重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象。

    據(jù)調(diào)查，很多二手房中介的“返點(diǎn)”收入甚至達(dá)到總收入的三成。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的禁令，和銀行的“過(guò)河拆橋”，對(duì)于很多中小房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無(wú)異于釜底抽薪，房地產(chǎn)中介行業(yè)“洗牌”在所難免。

    而上述人士表示，以前正是因?yàn)?ldquo;返點(diǎn)”的存在，很多購(gòu)房者都能從中享受到優(yōu)惠，一般中介指定銀行后，購(gòu)房者都能在房屋的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)上享受到一定的折扣。“其實(shí)‘返點(diǎn)’取消之后，還是‘墻里虧損墻外補(bǔ)’，房屋交易雙方的費(fèi)用支出自然有所提高。”

     暗渡陳倉(cāng)：改頭換面的“擔(dān)保費(fèi)”

    有業(yè)內(nèi)人士指出，叫停“返點(diǎn)”后，中介的業(yè)務(wù)收入將會(huì)收縮，但“返點(diǎn)”徹底離開(kāi)市場(chǎng)是不太可能的。

    比如，在國(guó)有大型銀行開(kāi)始?jí)嚎s房貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，很多中小銀行卻從中嗅出了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。某股份制銀行人士告訴記者，全行2010年工作會(huì)議上，已經(jīng)明確提出未來(lái)要大力拓展房貸業(yè)務(wù)，搶占市場(chǎng)份額。“我們行的房貸業(yè)務(wù)一手房和二手房的一般是6：1，二手房業(yè)務(wù)未來(lái)將有更大的增長(zhǎng)空間。”

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到，在部分省份和地區(qū)，關(guān)于停止“返點(diǎn)”的要求并沒(méi)有得到有效的貫徹，“返點(diǎn)”只是以更加隱晦的方式存在于市場(chǎng)之中。相關(guān)人士表示，房貸中介可以通過(guò)提供增值服務(wù)，向銀行收取服務(wù)費(fèi)。

    有跡象顯示，現(xiàn)在部分中介公司開(kāi)始與擔(dān)保公司尋求合作，要求銀行以“擔(dān)保費(fèi)”來(lái)變相給中介支付費(fèi)用。“一般來(lái)說(shuō)，中介要么自己注冊(cè)成立擔(dān)保公司，要么找擔(dān)保公司合作，銀行向擔(dān)保公司支付所謂‘擔(dān)保費(fèi)用’后，中介和擔(dān)保公司以協(xié)商好的價(jià)格進(jìn)行收益分成，以規(guī)避監(jiān)督。”

    業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)規(guī)定，擔(dān)保公司是二手房交易中必不可少的一環(huán)。由于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到房產(chǎn)證抵押有一段時(shí)間差，其風(fēng)險(xiǎn)不能由銀行來(lái)承擔(dān)，必須由擔(dān)保公司承擔(dān)階段性擔(dān)保。而中介機(jī)構(gòu)就可以通過(guò)擔(dān)保公司走賬，使銀行的房貸“返點(diǎn)”變相存在。

    現(xiàn)在很多大型中介機(jī)構(gòu)都在旗下設(shè)立了擔(dān)保公司，這樣“返點(diǎn)”仍舊只是拐了一個(gè)彎再次落入中介的腰包。此外，銀行有時(shí)還需要向中介提供業(yè)務(wù)咨詢(xún)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等等一系列費(fèi)用，而很多中小銀行更是借此和中介機(jī)構(gòu)建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系。

    某銀行人士表示，有朝一日，“返點(diǎn)”很可能卷土重來(lái)，所以許多中小銀行也舍不得放棄和中介之前建立的良好關(guān)系。一旦銀行放貸壓力再次顯現(xiàn)，中介掌握的客戶(hù)資源又將成為要挾銀行的王牌。

   驚險(xiǎn)對(duì)弈：銀行賠本沒(méi)賺吆喝

    一位專(zhuān)家告訴記者，“返點(diǎn)”的存在，使銀行一定成為最后的輸家。他說(shuō)，追逐“返點(diǎn)”利益，易引發(fā)中介機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)為獲得“返點(diǎn)”，向銀行提供虛假客戶(hù)資料，虛假房產(chǎn)交易，更有甚者中介在獲得“返點(diǎn)”后立即還清貸款，這樣銀行只能是“賠本也沒(méi)賺到吆喝”。

    而銀行在提供“返點(diǎn)”后，也容易放松前期調(diào)查，脫離市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，簡(jiǎn)單依賴(lài)中介，甚至可能會(huì)引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。“其實(shí)本身‘返點(diǎn)’就見(jiàn)不得陽(yáng)光，而很多銀行寧可犧牲收益也愿意和中介合作，這其中不排除銀行個(gè)別經(jīng)營(yíng)人員能在整個(gè)分成環(huán)節(jié)撈到好處的因素。”如果能和銀行業(yè)內(nèi)人士做到“里應(yīng)外合”，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在銀行體系內(nèi)快速積聚。

    有專(zhuān)家表示，其實(shí)銀行向房屋中介支付費(fèi)用并不奇怪，在國(guó)外也存在銀行向房貸中介機(jī)構(gòu)支付傭金的情況，但通常都要求必須向消費(fèi)者明示，且不得超過(guò)核定限額，否則將被視為商業(yè)賄賂行為。由于我國(guó)目前監(jiān)管體系尚無(wú)法對(duì)傭金支付做到規(guī)范，所以取消“返點(diǎn)”也是當(dāng)下一種必要的選擇。

    他說(shuō)，文件的出臺(tái)將促進(jìn)商業(yè)銀行在新的營(yíng)銷(xiāo)渠道開(kāi)發(fā)和提升房貸產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)力方面下工夫。現(xiàn)在很多商業(yè)銀行開(kāi)始自己做起“房地產(chǎn)中介”，采取直客式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，對(duì)二手房貸款全程交易“免傭金”、“零費(fèi)用”。此外，各家銀行都紛紛推出了新的房貸品種，如固定利率貸款、雙周供、接力貸等層出不窮。“銀行提升‘內(nèi)功’才是吸引房貸客戶(hù)的根本之選。”