承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
城市更新的成果
走城市更新的道路是“缺地”的深圳破局的思路。深圳城市更新局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年,深圳市供應(yīng)建設(shè)用地面積約965公頃,其中新增建設(shè)用地約338公頃,存量建設(shè)用地約627公頃(含城市更新供應(yīng)用地239公頃),占總量的65%。
在住房供應(yīng)方面,城市更新項(xiàng)目貢獻(xiàn)了不小的比例。數(shù)據(jù)顯示,2016年,城市更新供應(yīng)商品房(不含回遷)面積297萬平方米,占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量43%,城市更新逐漸成為了商品房和保障性住房供應(yīng)的重要來源。
公共配套落實(shí)方面,目前深圳已批的城市更新規(guī)劃已落實(shí)了中小學(xué)校108所、幼兒園222所、醫(yī)院3所、社區(qū)健康服務(wù)中心200處、公交首末站144處,配建保障性住房約449萬平方米。其中原特區(qū)外項(xiàng)目超過三分之二,城市更新有效助推了特區(qū)一體化進(jìn)程。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面,截至2016年底,深圳全市累計(jì)有84個(gè)拆除重建類產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲得規(guī)劃審批,更新改造后將提供1605萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房及產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。
而近年來,城市更新帶動(dòng)的固定資產(chǎn)投資額呈逐年遞增態(tài)勢(shì),2016年城市更新完成投資額為682億元,占全市固定資產(chǎn)投資額比例為16.7%,而2011年,完成的投資額僅為142億元,占比6.6%。
張紅宇透露,“截至2017年6月底,深圳已列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目共有616項(xiàng),涉及到用地范圍面積達(dá)48.92平方公里,已批準(zhǔn)的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項(xiàng),涉及的拆除范圍用地面積達(dá)29.63平方公里,累計(jì)供應(yīng)用地面積約14.3平方公里。”
棚改與工改的新嘗試
據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長(zhǎng)李江博士的總結(jié),目前深圳的城市更新方式從拆除重建主導(dǎo)轉(zhuǎn)向拆除重建與綜合整治并舉,由“市場(chǎng)主導(dǎo)”向政府把控、市場(chǎng)主導(dǎo)、公眾參與多贏模式沾邊,更加關(guān)注民生、關(guān)注產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
在這種導(dǎo)向的引領(lǐng)下,深圳在棚改方面做了較大的改變。日前深圳市住建局組織起草的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》,其中提及深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍;棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的住宅部分,除用于搬遷安置住房外,應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房只租不售。
此外,征求意見稿還明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式,結(jié)合深圳市實(shí)際情況,推廣“政府主導(dǎo)一國(guó)企實(shí)施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目原則上只通過拆舊建新的方式實(shí)施。
在此過程中,政府的職責(zé)、企業(yè)的機(jī)會(huì)又在哪里?深圳估價(jià)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳青給出了自己的見解。她分析,棚改可以有三條路徑選擇,一是政府主導(dǎo),指派辦事處或服務(wù)機(jī)構(gòu)完成征求意見并簽約,此后由政府進(jìn)行土地征收,再?zèng)Q定是否出讓;二是政府全面負(fù)責(zé),由街道辦簽約,最后土地建成安置房;三是由政府主導(dǎo)簽約階段,此后引進(jìn)國(guó)企進(jìn)行一次性招標(biāo),招標(biāo)后國(guó)企協(xié)助政府做拆遷工作,處理完后土地進(jìn)行協(xié)議出讓。
而企業(yè)的機(jī)會(huì)又在哪呢?吳青認(rèn)為,國(guó)企有很多的機(jī)會(huì),民企也有突圍的可能?!耙话俣鄠€(gè)老舊小區(qū)的改造需要專業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金介入,包括拆遷和建設(shè)的機(jī)會(huì)等?!?/p>
在工改方面的嘗試,深圳更是敢為人先。數(shù)據(jù)顯示,在“十三五”規(guī)劃期內(nèi),深圳將提高工改工比例,并嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”,保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%。
李江認(rèn)為,這是因?yàn)樯钲谟衅惹械漠a(chǎn)業(yè)升級(jí)需求?!拔磥砣绾挝叨水a(chǎn)業(yè)留在深圳考驗(yàn)政府也是考驗(yàn)深圳市最大的問題。政府要保住一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè),因此要鼓勵(lì)工改工、嚴(yán)控工改居?!?/p>
在此背景下,更加傾向于做“工改商”、“工改居”的房企也開始接手“工改工”項(xiàng)目。但深圳市合一產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司董事總經(jīng)理陳晨提醒,傳統(tǒng)房企的開發(fā)模式在“工改工”的場(chǎng)景下可能行不通?!伴_發(fā)商雖然規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、融資等方面都具備優(yōu)勢(shì),但每個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)營(yíng),背后的邏輯性非常強(qiáng),并不是地產(chǎn)銷售能解決的。”
陳晨認(rèn)為,地產(chǎn)公司要做“工改工”,首先必須把全產(chǎn)業(yè)鏈條打通,“項(xiàng)目來源、渠道、資金、產(chǎn)業(yè)都很重要,開發(fā)商必須建一個(gè)具有專業(yè)分工的團(tuán)隊(duì),并且對(duì)行業(yè)進(jìn)行研究。此外,尋求合作,從而達(dá)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、合作共贏,這是比較普遍的做法。最核心還是應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)投資,將自身的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入具體的項(xiàng)目”。