北京試點建設(shè)用地建租賃房 郊區(qū)出租房有望增加

    國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合下發(fā)通知，確定北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。對此，有專家指出，這意味著城市住房用地的供應(yīng)，不再由國有土地壟斷，將探索集體土地合法進入住房供應(yīng)市場之路。預(yù)計這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。

    昨日，國土部聯(lián)合住建部出臺《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，方案確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點。方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

    村鎮(zhèn)可通過入股方式建集體租賃房

    方案提出，完善試點項目審批程序。試點城市應(yīng)當(dāng)梳理項目報批(包括預(yù)審、立項、規(guī)劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。

    根據(jù)方案，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

    強調(diào)滿足新市民合理住房需求

    方案要求探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

    方案強調(diào)，探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。另外，對于有條件的城市，國土部和住建部也提到，要滿足新市民合理住房需求，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

    新政將探索集體土地“入市”之路

    國土資源部表示，除北京、上海外，由省級國土部門和住建部門匯總本轄區(qū)計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土部和住建部批復(fù)后啟動試點。2020年底前，總結(jié)出試點成果，要“完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐”。

    對于出臺的政策，住房專家稱，這意味著城市住房用地的供應(yīng)，不再由國有土地壟斷，將探索集體土地合法進入住房供應(yīng)市場之路。近年來，由于拆遷難等原因，國有土地上增加住房供應(yīng)面臨一定難度，一些城市的年度住宅用地供地計劃也常常不能順利完成。城中村、城鄉(xiāng)接合部大量的集體建設(shè)用地則難以有效利用，合法進入住房市場。不過，兩部委的方案也強調(diào)，可以建的是“租賃住房”，不得“以租代售”。

    北京實踐

    北京5個集體用地

    租賃住房項目年內(nèi)入住

    今年7月份，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，再次明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

    實際上，北京的試點工作早在多年前就已經(jīng)展開。從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套，擴大租賃住房建設(shè)籌集渠道，推進房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立購租并舉的住房制度體系。據(jù)了解，今年年底前，本市集體土地建設(shè)租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。

    北京的集體用地建設(shè)租賃住房試點跟北京的城市發(fā)展規(guī)劃密切結(jié)合，具有很強的北京特點。以海淀溫泉鎮(zhèn)351項目為例，作為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公租房試點項目，其著力于解決周邊高新技術(shù)人才住房壓力問題，建設(shè)富有首都特色的“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”。該項目由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，統(tǒng)一面向在海淀區(qū)辦理工商注冊和稅務(wù)登記、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的創(chuàng)業(yè)單位和人員出租。入住“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”的創(chuàng)客人才，還可獲得政府給予的房屋租金50％的補貼。目前該項目已入住單位中，共涉及195個創(chuàng)業(yè)團隊，項目為創(chuàng)客提供低成本工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、社交空間和資源共享空間，打造360°全方位共享創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

    今后5年，北京將進一步加大集體用地租賃住房供應(yīng)，計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。今年是大規(guī)模推進租賃住房建設(shè)的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。

    北京住建系統(tǒng)的一名官員告訴北京青年報記者，從北京過往實踐來看，集體土地建租賃房，還面臨集體土地融資難、審批手續(xù)周期長等問題。此前北京的試點都是小規(guī)模。雖然北京從今年起開始大規(guī)模推集體建設(shè)用地建租賃型住房，但在這個過程中，還是要不斷地研究適應(yīng)相關(guān)的政策支持。它需要有政策配套。兩部委的這個文件無疑是一個重要的政策支持，但還需要在法律的程序進一步尋求相關(guān)的政策支持。

    專家觀點

    集體土地供應(yīng)出租房是多贏

    對于兩部委出臺的方案，某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進點評稱，從此類城市來看，城市發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機會在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在近郊區(qū)市場上。預(yù)計后續(xù)在此類集體建設(shè)用地方面，近郊區(qū)的用地會率先進行改革。同時，這一層改革會帶來三個積極效應(yīng)：一是有助于發(fā)揮集體建設(shè)用地的價值，租賃市場的發(fā)展成為盤活此類用地的一個很好渠道。二是通過發(fā)展正規(guī)租賃市場和產(chǎn)品，有力地打擊部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。三是通過發(fā)展租賃市場，形成更為科學(xué)的社區(qū)建設(shè)，有助于此類區(qū)域后續(xù)較好規(guī)劃。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩部委鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

    從長遠(yuǎn)看，目前租賃市場的最核心問題就是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報率5%以上。所以用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策。預(yù)計這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。