房價(jià)問題最受關(guān)注 兩會建言“診脈”樓市

    ■癥狀一

    房價(jià)居高不下

    在全國政協(xié)委員的各項(xiàng)提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的提案幾乎占據(jù)半壁江山。當(dāng)前房價(jià)暴漲已經(jīng)是不爭的事實(shí)。房價(jià)問題已經(jīng)成為了當(dāng)前最受關(guān)注的問題。

　　◎藥方一 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

    全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵的提案關(guān)注保障性住房建設(shè)。“我國的房地產(chǎn)業(yè)不能僅僅依靠市場和開發(fā)商。”他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)新加坡和我國香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，大量建設(shè)平租房性質(zhì)的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進(jìn)行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設(shè)資金問題。同時(shí)，這種穩(wěn)定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過去的“賣地財(cái)政”。

　　>>藥效：直接有效

    目前來看，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)是最為直接的解決住房難、抑制高房價(jià)的最有效的方式，只要政府加大力度增加保障性住房建設(shè)，就能在一定程度上解決中低收入家庭的住房問題。如此，可以形成對住房的梯級消費(fèi)，不同收入的人去住不同的房子，這樣一來，整個(gè)房地產(chǎn)市場才能健康有序地發(fā)展。

　　◎藥方二 開征物業(yè)稅

    全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康提交了《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅）的提案》。他提出，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。而且，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種約束，減少房屋空置率和投資、投機(jī)行為。

    >>藥效：降房價(jià)存疑

    開征物業(yè)稅在一定程度上能抑制房產(chǎn)的投機(jī)，可是無疑又增加了剛需購房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。開征物業(yè)稅會對財(cái)稅制度的改革起到積極作用，改變地方政府對土地財(cái)政的依賴，合理匹配土地出讓金與物業(yè)稅的比例。至于能否降房價(jià)，還值得商榷。

　　◎藥方三 土地出讓制度變革

    全國政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也表示，政府可以將土地供應(yīng)分為三類，分別向低收入者、中等收入者、高檔住房需求者供應(yīng)，建設(shè)廉租房、公租房、普通商品房和高檔商品房。此外，政府可以不把土地出讓給出價(jià)最高者，而是給將來房子售價(jià)最低者。

    全國政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林建議，將地方土地出讓金上繳中央統(tǒng)一支配管理，從而起到弱化地方政府賣地沖動(dòng)的作用。

    >>藥效：比較有效

    由于地方政府的財(cái)政對土地出讓金的依賴性很大，這才使得地越賣越貴。關(guān)于土地出讓的提案，依然存在爭議。但是，從“國十一條”提出探索土地出讓綜合評標(biāo)，到今年的《政府工作報(bào)告》首次提出“抑制土地價(jià)格過快上漲”，對于地價(jià)的調(diào)控已然進(jìn)入了決策層視野。如果一旦能進(jìn)行改革，這劑藥方還是比較有效。

    ■癥狀二

    小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止

    ◎藥方 區(qū)別對待小產(chǎn)權(quán)房

    小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化，“事實(shí)婚姻”如何才能變成“合法婚姻”，一直是社會大眾關(guān)注和爭論的話題之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到了我國村鎮(zhèn)住房總量的20%?？梢赃@么說，小產(chǎn)權(quán)房的妥善解決不僅關(guān)系到我國現(xiàn)代化城市的發(fā)展戰(zhàn)略，而且對于土地征用制度也將產(chǎn)生很大影響。

    所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫小產(chǎn)權(quán)房。從價(jià)格看，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%。但是，它沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

    全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在《關(guān)于妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議》中建議，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題要區(qū)別對待，不能一刀切。蔡繼明表示，對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締。對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對策，解決問題。對于集體建設(shè)用地上建設(shè)的這種小產(chǎn)權(quán)房，如果能形成市場交易和合理價(jià)格就應(yīng)努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段甚至進(jìn)行大面積拆毀。這樣可能會激化社會矛盾，把好事變成壞事。他還建議，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。

    >>藥效：可行性高

    小產(chǎn)權(quán)房之所以屢禁不止，與當(dāng)前高企的房價(jià)不無關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有產(chǎn)權(quán)，可是價(jià)格相對大產(chǎn)權(quán)房來說，要便宜很多。這才使得諸多無房戶鋌而走險(xiǎn)。對于這種問題，單純采取取締的辦法是行不通的，還是要具體問題具體分析，如蔡委員所說，不能一刀切，盡量用經(jīng)濟(jì)手段，除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。

    ■癥狀三

    住房保障問題

    目前，我國初步建立了以住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主要內(nèi)容的住房保障制度，雖然一定程度緩解了中低收入家庭住房困難，但是具體運(yùn)作中也積累了諸多亟待解決的問題。

    ◎藥方一 加快制定《住房保障法》

    民革中央今年遞交的提案題目是，“加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度”。民革中央建議，擴(kuò)大住房保障范圍，將“夾心層”、無住房的非戶籍常住人口住房問題納入住房保障范圍，采取租售并舉和貨幣補(bǔ)貼等方式，建立包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房在內(nèi)的保障性住房體系。同時(shí)，建立責(zé)任追究制度，規(guī)范責(zé)任主體行為，對住房保障制度實(shí)施中的玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)、弄虛作假、欺詐瞞騙等追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。

    >>藥效 藥方對癥 長服見效

    完善現(xiàn)行的住房保障政策的確是對癥之方，但需要長藥慢服，針對每個(gè)階段出現(xiàn)的不同問題，保障政策也需要逐步完善改進(jìn)，這也是中國房地產(chǎn)市場日漸成熟化的必經(jīng)過程。

    ◎藥方二

    農(nóng)工黨中央的提案建議，挑選試點(diǎn)城市試驗(yàn)“三三制住房制度”，建立“低端有保障、中端買得起、高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

    這個(gè)新的住房制度基本框架是這樣的：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨(dú)資住房投資有限公司、非營利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實(shí)行“四定兩競”招標(biāo)，即“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤率，競房價(jià)、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”，由非營利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，供應(yīng)對象主要是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商建設(shè)，戶型面積和房價(jià)由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

    >>藥效 藥理不錯(cuò) 藥效待觀

    每年都會有新的夾心層和中低收入群體誕生，而且目前非營利公益性建房機(jī)構(gòu)的作用并不是很明顯，也需要時(shí)間建設(shè)完善。

    ■癥狀四

    商品房預(yù)售制度尚待完善

    由于侵害購房者權(quán)益、增加銀行和購房人風(fēng)險(xiǎn)、縱容開發(fā)商捂盤惜售等“多宗罪”,商品房預(yù)售制度自推行以來就為人詬病。溫家寶總理在兩會上所作的政府工作報(bào)告中明確提出,要“完善商品房預(yù)售制度”,使有關(guān)商品房預(yù)售制度的問題再次成為輿論焦點(diǎn)。

    ◎藥方 取消商品房預(yù)售制度

    全國人大代表、臺盟陜西省委主委馬克寧建議，取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

    馬克寧認(rèn)為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了條件。房地產(chǎn)業(yè)完成了原始積累，按照市場規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)勝劣汰，不具備房地產(chǎn)開發(fā)能力的企業(yè)被淘汰出市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良性競爭。金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多元化的融資方式，房地產(chǎn)業(yè)可以通過多種渠道融資，并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

    >>藥效 藥效猛但有副作用

    在每年的兩會上，都會有取消這項(xiàng)制度的提案或建議。很多代表認(rèn)為預(yù)售制度弊大于利，存在買房人只見圖紙不見實(shí)物、開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售、助推房價(jià)升高等弊端。但北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。“只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”董藩說，目前住房的供應(yīng)依然短缺，如果取消預(yù)售制度，房價(jià)可能上漲幅度更大。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前國家還處在需要擴(kuò)大房地產(chǎn)供應(yīng)的階段，而擴(kuò)大開工、擴(kuò)大供應(yīng)又是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，當(dāng)前還不宜完全取消預(yù)售制度。