樓市“五限” 房價回穩(wěn)

    東莞樓市成交降溫，房價回歸理性。

    去年東莞樓市十分火熱，房價過快上漲，去年10月初，東莞首次出臺限購政策，今年4月，限購政策再次升級，3個月后，樓市成交下滑，開發(fā)商紛紛以價換量，定價合理，房價回歸理性，在樓市調(diào)控政策從寬松到持續(xù)收緊的轉(zhuǎn)變中，樓市也完成了從過熱到理性的轉(zhuǎn)變！

    現(xiàn)象一：

    東莞樓市進(jìn)入“五限”時代

    去年10月初，東莞首次出臺限購政策，對一手房市場購房資格進(jìn)行限制；今年3月份，在限購政策消化了近半年時間后，4月10日半夜，東莞再次出臺限購升級政策，限制非本地戶籍家庭在東莞購買一手房的購房資格，東莞樓市成交迅速降溫，房價回歸理性，效果顯著。

    目前，東莞樓市實行限購、限貸、限價、限外、限售“五限”政策，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲。此外，東莞最近一次出臺樓市調(diào)控政策是“8·11”限價收緊政策。

    9月初，東莞“斷供”已久的土地市場將迎來新的商住商業(yè)地塊拍賣，東莞市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局三部門表態(tài)，地價將不再作為突破備案價規(guī)定區(qū)間的考慮因素，要理性拿地。

    8月11日，東莞市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷售價格備案管理的通知》樓盤首次備案價由原來的不能超過同鎮(zhèn)街同類型樓盤前三個月均價的20%收緊為15%（含），調(diào)高備案價時限由90天延長至180天。

    現(xiàn)象二：房貸利率明顯上升

    與此同時，房貸利率上升。

    自6、7月份開始，多個熱點城市房貸利率持續(xù)收緊，東莞也不例外。一手房首套房貸利率普遍上升為基準(zhǔn)利率，甚至為基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，二套房貸利率更是出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上浮10%~20%。

    據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，中國銀行、建行、農(nóng)行、中信銀行對部分樓盤已經(jīng)暫停放貸。其中中國銀行、建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、東莞農(nóng)商行等首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸利率則基本為基準(zhǔn)利率上浮10%~20%，個別銀行停貸。此外多家銀行已在上半年提前釋放貸款額度，下半年信貸額度緊張，貸款申請難度亦會加大。

    有業(yè)內(nèi)人士透露，按照往年慣例，銀行額度收緊現(xiàn)象往往發(fā)生在每年的年末，而今年在6月份已經(jīng)出現(xiàn)，提前了將近半年，預(yù)計第三、第四季度房貸放款速度放緩，今年房貸政策持續(xù)收緊將難以改變。

    影響：房價上升被抑制

    在多重樓市調(diào)控政策影響下，東莞樓市日趨理性，房價上升幅度受到抑制，越來越多樓盤定價理性。

    東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，8月11日東莞限價政策再次收緊，將使得開發(fā)商在項目定價上主動權(quán)減少，降低開發(fā)商定價高預(yù)期，定價上更加合理、理性，定價也將會更加貼近市場，利于維穩(wěn)房價。此外，開發(fā)商上調(diào)價格間隔時間需要半年以上，也使得開發(fā)商首次備案價至關(guān)重要。首次備案價或會偏高，后期再根據(jù)需求進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)商項目備案價往上調(diào)難度大，往下調(diào)易。

    東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)人士還介紹，從需求端來看，為防范金融風(fēng)險和抑制房地產(chǎn)泡沫,東莞采用限購、限貸、限售、限外等多手段限制購房資格、提高購房門檻和成本，強(qiáng)力打擊抑制投資投機(jī)需求。此外，從供給端來看，限制需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給端，主要從土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、供應(yīng)價格等多方面入手，加大市場供應(yīng)量以達(dá)到平衡供需、穩(wěn)房價的目的。

    業(yè)內(nèi)人士：剛需客可以擇機(jī)入市

    合富研究院（東莞）高級分析師李興旺認(rèn)為，限價政策收緊提醒房企理性拿地，穩(wěn)定地價預(yù)期。他表示，政策出臺無疑給購房者以一個相對合理的價格入市的機(jī)會，剛需客可以擇機(jī)入市。不過，由于目前開發(fā)商定價已經(jīng)回歸理性，購房者心理亦回歸理性，故新政總體對于樓盤銷售影響有限；更多的影響在于為即將到來的土地拍賣做提醒，房企要理性拿地，價格備案制度已無商量余地，有利于穩(wěn)定地價預(yù)期。

    優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理李玲玲也表示，樓市政策持續(xù)收緊更多的是給購房者和房企接下來房價會持續(xù)維穩(wěn)的信號，確保政策效應(yīng)不會隨著時間和政策的消化而消失。

    東莞中原戰(zhàn)略研究中心則認(rèn)為，今年上半年東莞GDP增速8.1%，經(jīng)濟(jì)增速受到房地產(chǎn)的調(diào)控影響不大,預(yù)判政策環(huán)境難言寬松。