土地競(jìng)買(mǎi)違約成本大幅提高 一線房企機(jī)會(huì)將更多

     繼出臺(tái)國(guó)4條、國(guó)11條等房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，監(jiān)管部門(mén)又有了新動(dòng)作。3月10日，國(guó)土部公布了19條土地調(diào)控新政。保證金比例至少兩成、1月內(nèi)付清50%地價(jià)款、建立開(kāi)竣工申報(bào)制度等一系列政策紛紛劍指土地市場(chǎng)，新一輪土地調(diào)控風(fēng)暴又將展開(kāi)。

    土地政策持續(xù)高壓

    此次新政中，最大的進(jìn)展當(dāng)屬對(duì)土地出讓制度的規(guī)定。國(guó)19條要求，土地競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。

    這也是國(guó)土部首次明確規(guī)定土地價(jià)款的首付期限。再加上此前土地競(jìng)買(mǎi)保證金普遍執(zhí)行10%的比例，這就意味著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)土地的競(jìng)買(mǎi)成本和違約成本都將大幅提高。同時(shí)，曾在北京試點(diǎn)的50%土地出讓首付款比例也得到推廣，對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人資金實(shí)力的要求大幅提高。

    “國(guó)19條基本延續(xù)了以往的政策框架，重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管。”中金公司研究員白宏煒指出，政府著眼點(diǎn)還是在于促供給，大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)，通過(guò)供給關(guān)系的理順來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲。

    繼1月21日出臺(tái)《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》后，本次新規(guī)再次重申了70%的保障房及中小套型商品房計(jì)劃供應(yīng)比例，曾經(jīng)的“90/70”政策卷土重來(lái)。

    對(duì)此，日信證券研究員邱晟赟表示，小戶(hù)型由于總房款底，居民購(gòu)買(mǎi)壓力較小，將成為未來(lái)供應(yīng)的主體，從而解決主要硬性需求。但大戶(hù)型供給的減少會(huì)對(duì)目前市場(chǎng)上的高檔項(xiàng)目?jī)r(jià)格起到刺激作用。

    值得注意的是，國(guó)19條首次提出，在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，可選擇部分地塊采用競(jìng)地價(jià)辦法招拍掛出讓土地。這一辦法已經(jīng)在北京最近拍出的常營(yíng)地塊嘗試。在競(jìng)地價(jià)的情況下，常營(yíng)地塊僅拍出9007元的樓面價(jià)，大幅低于此前預(yù)計(jì)的1.5萬(wàn)的樓面價(jià)。

    “這一政策短期內(nèi)將對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。”某房地產(chǎn)人士指出，但是由于政策規(guī)定是“選擇部分地塊”，因此在執(zhí)行上還要看各地方政府的態(tài)度，是非市場(chǎng)手段的行為。

    行業(yè)分化加劇

    國(guó)19條對(duì)于企業(yè)購(gòu)地時(shí)的資金要求更加嚴(yán)格，在目前對(duì)開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)信貸融資有所收緊的背景下，勢(shì)必對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成壓力。相對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商，擁有較強(qiáng)資金實(shí)力和周轉(zhuǎn)能力的一線房企將有更多的機(jī)會(huì)。

    “政策對(duì)競(jìng)買(mǎi)人形成資金上的篩選，將促使開(kāi)發(fā)商更理性拿地。”聯(lián)合證券研究員魚(yú)晉華表示，相對(duì)于監(jiān)管已經(jīng)比較嚴(yán)厲的一線城市，政策對(duì)二線城市的實(shí)力較弱的中小開(kāi)發(fā)商會(huì)形成更明顯的影響，而對(duì)大型品牌開(kāi)發(fā)商則影響較小。

    白宏煒也認(rèn)為，資源將向具有資金優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目管控能力高的公司傾斜，有利于龍頭公司拿地加快周轉(zhuǎn)，對(duì)于小公司、項(xiàng)目公司的擠出效應(yīng)將比較明顯，行業(yè)集中度將提高。他更看好一線龍頭地產(chǎn)公司以及區(qū)域性地產(chǎn)公司。

    業(yè)內(nèi)人士指出，近八個(gè)月的地產(chǎn)板塊調(diào)整已經(jīng)反映出市場(chǎng)對(duì)于政策嚴(yán)厲調(diào)控的預(yù)期，隨著政策明朗和企業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善，地產(chǎn)板塊開(kāi)始獲得相對(duì)收益。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，自2009年8月4日上證指數(shù)達(dá)到3478點(diǎn)至今，按流通市值加權(quán)平均計(jì)算，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下跌17.65%，跌幅位列所有行業(yè)的第四位。