部分城市進(jìn)入成品住宅時(shí)代 房價(jià)漲還是跌？

    明年起，河南要求全省新建商品住房全部需成品交付，到底能不能滿足購房者裝修需求，房價(jià)是否會(huì)受到影響？

    近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），明確我省成品住宅的建設(shè)目標(biāo)：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)。這意味著，未來“精裝房”將成為河南房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。

    成品房時(shí)代來到，與毛坯房相比，它是否會(huì)推高房價(jià)？裝修質(zhì)量如何保障？房企開發(fā)成品房將面臨哪些考驗(yàn)？昨日，大河報(bào)記者采訪多名業(yè)內(nèi)專家為您權(quán)威解讀。

    [新政]

    明年起，全省新建商品住房全部需成品交付

    據(jù)了解，此次《意見》首先明確了成品住宅建設(shè)的目標(biāo)：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)新開工商品住宅項(xiàng)目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。

    滿足購房者裝修“個(gè)性化”需求

    《意見》明確了成品住宅建設(shè)的原則：發(fā)展成品住宅遵循“經(jīng)濟(jì)、適用、綠色、美觀”的原則，成品住宅實(shí)行土建、裝修一體化設(shè)計(jì)與管理，可根據(jù)不同層次需求逐步開展“菜單式”“訂制式”的成品房交付模式。

    新建住宅項(xiàng)目必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建造

    《意見》還要求，所拍得地塊內(nèi)建設(shè)的商品住宅必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。新開工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目和推行綠色建筑的住宅項(xiàng)目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

    政府部門將優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)用地

    《意見》指出，各級(jí)國土資源部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)成品住宅發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)用地保障，優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)項(xiàng)目用地。在以招拍掛或劃撥方式供地的住宅建設(shè)項(xiàng)目中，要根據(jù)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具的開發(fā)條件意見，在土地出讓合同中載明建設(shè)成品住宅的要求。凡供開發(fā)成品住宅的土地都要按照成品住宅要求進(jìn)行招拍掛。

    驗(yàn)收不合格的成品房不給辦竣工驗(yàn)收備案

    《意見》要求，加強(qiáng)對(duì)成品住宅工程的質(zhì)量控制，成品住宅項(xiàng)目實(shí)行分戶驗(yàn)收并進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，沒有組織分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的成品住宅項(xiàng)目不予辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

    “樣板間”在拿預(yù)售證前建好，半年內(nèi)不準(zhǔn)拆除

    《意見》要求：成品住宅樣板套應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成，在合同預(yù)定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除，鼓勵(lì)在已完成的結(jié)構(gòu)內(nèi)做樣板套。

    房企實(shí)際裝修成本可在稅前扣除

    值得關(guān)注的是，《意見》對(duì)于參與成品住宅的房企予以政策支持：實(shí)際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除，成品住宅項(xiàng)目建筑廢棄物處置費(fèi)，可由地方政府予以減免；對(duì)采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠信企業(yè)，在收取國家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類保證金時(shí)，可適當(dāng)給予減免；成品住宅示范項(xiàng)目優(yōu)先推薦參加中國人居環(huán)境獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等評(píng)選活動(dòng)。

    [疑問]

    政策早有風(fēng)聲，為何要提前？

    新政策推出后，立即引起廣泛關(guān)注，這比之前我省提出的建設(shè)目標(biāo)要求期限大大提前了。

    大河報(bào)記者了解到，早在2016年年初，我省就曾提出在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例，要求到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)爭取全覆蓋，縣城（市）要達(dá)到60%以上。

    “之所以政策會(huì)提前，或許跟環(huán)保壓力過大有關(guān)?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社教授認(rèn)為，以前，毛坯房交付后，業(yè)主裝修往往產(chǎn)生大量建筑垃圾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一套90平方米的毛坯房，因裝修產(chǎn)生的建筑垃圾達(dá)2噸多。

    劉社稱：“在很多國家，商品房都是成品交付。房屋成品交付和現(xiàn)房交付是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的標(biāo)志。”成品住宅更節(jié)約資源、更環(huán)保。

    [聲音]

    買房就能“拎包入住”？有人歡喜有人憂

    省時(shí)、省心，買房就能“拎包入住”……對(duì)于成品住宅，許多購房者很期待，但也有人表示擔(dān)憂。

    “我們年輕人都喜歡個(gè)性化的設(shè)計(jì)，這種‘菜單式裝修’能否滿足我們的要求呢？”市民小李認(rèn)為，成品房增加了裝修成本，這勢(shì)必會(huì)提高房價(jià)。

    “從目前鄭州的成品房市場看，不少開發(fā)商的裝修是不過關(guān)的，業(yè)主買到房子后還需要花費(fèi)很多錢去整改，甚至出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的事情?！奔磳①彿康膶O先生認(rèn)為，由于業(yè)主不能在裝修過程中進(jìn)行監(jiān)督，開發(fā)商以次充好的情況時(shí)有發(fā)生，待到交房后出現(xiàn)問題，消費(fèi)者維權(quán)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此，孫先生質(zhì)疑，在成品房的建設(shè)過程中，開發(fā)商會(huì)不會(huì)從中牟取暴利，把多重費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者？統(tǒng)一裝修能否保證建材質(zhì)量和環(huán)保？

    [解讀]

    針對(duì)購房者提出的問題，昨日，大河報(bào)記者邀請(qǐng)多位專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行逐一解讀。

    推行成品住宅未來房價(jià)是否提高？

    河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清表示，全部推行成品住宅后，房價(jià)組成結(jié)構(gòu)增加了裝修裝配成本，所以，形式上房價(jià)一定會(huì)推高，但成品住宅的裝修裝配是批量進(jìn)行的，與消費(fèi)者買下毛坯房后自行裝修裝配相比，成本降低，成品住宅整體價(jià)格應(yīng)該低于毛坯房加裝修價(jià)格。

    還有業(yè)內(nèi)人士這樣算了一筆賬。一套100萬元的毛坯房，業(yè)主自己還需要花10萬元進(jìn)行裝修，總計(jì)要110萬元。而開發(fā)商在裝修材料上集中采購，批量施工，有可能只需五六萬元就能完成，并且，這筆錢還能用按揭貸款支付，這對(duì)于消費(fèi)者來說更劃算。

    成品房裝修質(zhì)量如何保障？

    一些購房者擔(dān)心，開發(fā)商以次充好，裝修質(zhì)量無法保障。

    對(duì)此，省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來我省將建立一整套成品住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，目前《河南省成品住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)于3月1日發(fā)布實(shí)施；未來，我省還將逐步出臺(tái)《成品住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《成品住宅施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)》《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列標(biāo)準(zhǔn)，為成品住宅保駕護(hù)航。

    省成品住房領(lǐng)域資深專家王明磊進(jìn)一步解釋稱，未來，我省出臺(tái)的《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》將會(huì)推出三個(gè)不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系，消費(fèi)者可以購買不同星級(jí)的成品住宅。

    成品住宅將對(duì)裝修行業(yè)產(chǎn)生什么影響？

    鄭州資深地產(chǎn)人士馬水旺認(rèn)為，未來，裝修公司會(huì)向更專業(yè)的方向發(fā)展，從個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展為集中批量業(yè)務(wù)，而裝修材料由開發(fā)商集中采購，裝修公司將轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)承包公司。一些小的沒有實(shí)力的公司可能被淘汰出局，裝修材料、小家電、五金照明等裝修的相關(guān)產(chǎn)品，將會(huì)由原來的個(gè)體采購變成裝修公司或者是房地產(chǎn)公司集團(tuán)采購。

    房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨哪些考驗(yàn)？

    大河報(bào)記者從省住建廳了解到，截至今年4月，鄭州成品住宅開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了20家，而在2015年成品住宅剛剛起步時(shí)，還不足5家。一線房企除恒大、萬科、碧桂園外，綠地等均加入成品住宅行列，本土房企亞新、康橋、建業(yè)、正商、正弘也積極轉(zhuǎn)型，探索成品住宅建設(shè)之路。

    “推進(jìn)成品住宅，對(duì)本土的開發(fā)商來說將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)?！编嵵菀恢科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前不少本土開發(fā)商面臨著起步晚、人才短缺、技術(shù)儲(chǔ)備不足等問題。成品住宅要求從設(shè)計(jì)之初就一體化設(shè)計(jì)、一體化審圖、一體化施工、一體化驗(yàn)收；建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)同時(shí)設(shè)計(jì)、統(tǒng)一出圖，并不是很多人認(rèn)為的先建房子后裝修。這種建造模式對(duì)國內(nèi)一線開發(fā)商來講是輕車熟路，但對(duì)本土開發(fā)商來說是一個(gè)新的課題，如果不按照要求，很可能達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

    河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清也認(rèn)為，在此政策背景下，開發(fā)商商品房開發(fā)和市場投放的難度加大，一是成本增加，本已緊繃的資金壓力進(jìn)一步加大；二是工序增加，環(huán)節(jié)增加，對(duì)開發(fā)商的綜合開發(fā)能力提出了更高的要求；三是購房者將更加挑剔，市場細(xì)分將更加精準(zhǔn)。

    “對(duì)開發(fā)商而言，發(fā)展成品住宅既是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。”泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東說。

    毛坯變?nèi)b，4省份已先行

    浙江

    2016年5月1日，《浙江省綠色建筑條例》發(fā)布，浙江建立全裝修成品住宅推廣機(jī)制。

    海南

    今年5月22日，海南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》(簡稱辦法)，7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅工程須全部實(shí)行全裝修，成為首個(gè)全面施行商品住宅全裝修的省份。

    南京

    今年8月8日，南京市政府辦公廳印發(fā)南京市關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施意見的通知：

    全市目標(biāo)任務(wù)為：2017年新開工建設(shè)裝配式建筑項(xiàng)目總面積達(dá)到300萬平方米以上、裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上、住宅建筑成品住房交付比例達(dá)到30%以上，后續(xù)逐年提高，到2020年全市裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例達(dá)到50%以上。

    成都

    今年8月15日，成都市建委在市政府第165次常務(wù)會(huì)上報(bào)請(qǐng)審定《進(jìn)一步加快推進(jìn)我市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見（送審稿）》（以下簡稱《意見（送審稿）》）時(shí)透露：

    未來全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例或?qū)⑦_(dá)到100%，目前相關(guān)部門正在制定具體時(shí)間表。這意味著以后市民購買的商品房有可能全部都是精裝房了。